【观点】中国的房价为何是世界第一？(组图)

中国的房价为何是世界第一？（图片来源：Adobe Stock/peshkov）

【看中国2019年4月13日讯】继续讲述生活中的经济学，让我们深入了解房价的内涵。

首先看一张恒大研究院制作的表格：

全球各地部分主要城市房价收入比一览表（来源：恒大研究院）

由表可见，香港、北京、上海、深圳的房价收入比都在40以上，而世界其它主要城市都在22以下，中国的房价独占鳌头。我们经常说要赶超世界先进水平，其它方面先不说，在房价收入比上已经超额完成了目标，本人也有深深的“自豪感”。虽然未登上上述表格的统计范畴，但估计杭州、厦门、南京、苏州等二、三线城市的房价收入比都可以秒杀纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼、温哥华等国际城市的房价收入比，为什么会形成这种独特的景色？这绝对不是单一因素所导致（在此不考虑香港）。

第一，最近有很多报道说，澳大利亚、加拿大核心城市的房屋价格在连续下跌。

比如，澳大利亚房地产咨询公司CoreLogic的报告显示，澳大利亚房价指数在过去17个月中有15个月下跌，抹去了超过两年的涨幅（这个含义应该是房价回到了2017年初的水平）。3月合并后的首府城市价格下跌0.7%，悉尼房价下跌0.9%，墨尔本下跌0.8%。澳大利亚全国房地产价值已从2017年10月的峰值下降了7.4%。加拿大的温哥华就更糟，据环球邮报报道，温哥华的房屋销量达到了33年以来的新低，在过去的10个月，温哥华的房价连续下跌，三月基准价格较去年同期下降7.7%。这些城市实际已经处于危机状态，只等国际上黑天鹅事件的爆发，带来的很可能是楼价的跳水。

悉尼、墨尔本、温哥华这些城市毫无疑问是过去十多年来中国人集中迁入的地区，给这些地区带去了源源不断的资本流入。随着资本流入的下降就带来房地产市场的低迷（供过于求），当地分析师也都认为是因为外来投资的减少（或许中国为主）导致价格下跌，成交量萎缩。

其实，这就是中国楼市高居世界第一的主要根源之一。中国并未完全放开资本流动，从2017年开始，更开始严厉打击非法资本外流，直接导致悉尼、温哥华等城市的的资本流入下降，楼市低下了高昂的头颅。

当中国开始打击非法的资本外流之后（有文件显示不准许购买境外的房地产），人民币资本就只能追逐国内资产，这是过去两年楼市的新动力之一，支撑了房价。任何国家只要未完全开放资本流动，都有利于国内的资产价格，形成独自的内部区域市场，甚至让资产价格脱离国际水平。

第二，中国是“特色的社会主义”市场经济，有利于资产价格。

改开之前，中国人基本没有私有财产（农村的宅基地应该也不算）；改开之后，才在局部放开了私人持有资产的窗口。基于土地是锅有，各国的纸币也都不是资产（都是不断贬值的银行券），这就让居民可以选择的资产项目极其有限。而股市的定位是为经济服务的，从本质上来说也算不上资产（侧重服务就会损害对股东的回报）。此时，房子就成为少数可选的目标。再加上地方ZF垄断了土地供给，以及上世纪末期由福利分房改革为商品房之后带来的庞大居住需求，就推动了房价的超常上涨。

到此就可以理解，为何在过去两年强调城镇居民不准购买农村住宅，这相当于城市的资本流出，起到的作用与资本流出到墨尔本、温哥华等地购买房产的效果一样，对城镇的房价会起到压制作用。现在又有说，要放开（放松）一些大中城市的落户限制，目的也是如此，将资本从农村和小城镇向城市导入，有利于城市的房价。

当然，中国加入世界贸易组织之后，经济边界得到大幅扩张，表现为中国逐渐成为世界第一出口大国；城镇化的不断推进等，让人们的收入快速增长，形成了对房屋需求的快速增长，进一步推动了房价，这也是极其重要的因素。

第三，当今世界的经济发展模式决定了中国房价的特殊性。

当今世界，多数国家都是依靠债务来推动经济增长，这从本世纪以来世界主要经济体的债务水平可以得到证明。

2000年美国GDP是10万亿美元左右，政府债务是GDP的55%，2007年美国政府债务与GDP之比是62.5%，2008年是67.7%，2009年跳升至82.4%，此后就一发不可收拾，到2017年，已经达到GDP的105.4%。这是可以理解的。从本世纪以来，世界各个主要经济体都在通过印钞推动经济增长，在生产力发展速度比较慢的时候就很容易导致债务的飙升，谁都不要说谁。

印钞加债务推动的经济增长，就形成了通胀型经济，在这一点上中国也一样。但中国主要体现在企业和家庭债务的快速上升，主要表现在次贷危机之后：

1996年以来中国家庭债务率在次贷危机之后快速上升（来源：Wind资讯）

次贷危机之后，美国政府的债务率飙升，与次贷危机之后中国家庭债务率的快速上涨，本质都是一样的。在经济增长潜力足够大的时候，并不容易形成债务率的的快速上升（债务不容易积累下来），因为经济潜力大意味着企业盈利在加速增长，家庭收入也在快速上涨，国家的财政收入也在快速增长，就可以快速化解各自“身上”的债务，抑制债务率的上升。这就是中国2000年到2008年所反映出来的特征，在上图中可以明显地看到这一时期的家庭债务率几乎是平行的走势。但经济潜力下滑之后，印钞就会导致债务率的飙升，源于债务主体化解债务的能力下降了。

反过来，对任何国家，只要通过印钞加债务来推动经济增长，就说明经济潜力已经不足。同时，也就意味着将导致纸币加速贬值。当纸币贬值、可选择抵御纸币贬值的资产类别又很少的时候，房屋价格就很容易飙涨。所以次贷危机之后，中国房价的涨速明显高于次贷危机之前。

是上述综合因素导致中国房价处于“世界领先”的水平。

未来，威胁中国房价的是什么哪？不考虑居民的可负债能力、人口等诸多因素，仅仅从金融上来说很可能是黄金。一旦黄金形成明显涨势、而房屋因供需关系（包括二手房周转率不断下滑，也即二手房的卖出周期不断延长，导致房屋的资产属性下降）等因素导致涨势受阻之后，就会开始形成威胁，那时，新的政策又会出笼。

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