中國樓市拐點降臨？如何真正看懂地產生意
業內大佬做出「十年後地產公司將慘淡經營」的論斷。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年7月13日訊】中國房地產行業今年集體遭遇滑鐵盧，全行業半年來總市值蒸發累計達到上萬億。奇怪在於，行業似乎仍在高增長。為何業內大佬做出「十年後地產公司將慘淡經營」的論斷？如何去評估地產公司的競爭優勢，從什麼角度入手去觀察行業轉折點？
房地產行業今年集體遭遇滑鐵盧：行業龍頭公司市值蒸發近千億，全行業在滬港深三地總市值蒸發累計達到上萬億。而且，奇怪之處在於，行業似乎仍然在高增長。
．碧桂園上半年合同銷售金額同比增長42.7%
．中國恆大上半年合同金額同比增長24.6%
．萬科上半年合同金額同比增長9.9%
在這種情況下，為什麼市場裡的投資者紛紛投出了反對票？首先要理解房地產這本生意的基本模式，它主要干三件事：融資金、拿地塊、蓋房子。房子蓋好了之後，大力推盤，迅速去庫存之後，轉化為現金，然後進入新一輪的融資金、拿地塊、蓋房子的循環。因此，這個生意的實質，並不只是人們想像的僅僅只是憑關係拿地那麼簡單。甚至某種意義上，這並不是房地產公司的競爭優勢。
房地產生意的本質是個效率生意，它像打仗和攻城一樣拼的是速度，天下武功唯快不破。而且由於這是個負債生意，資金的成本非常高，省出來一天的時間，就能多賺很多利潤。「時間就是金錢」，在這種生意中得到了最完美的詮釋。誰能把一塊錢的資本，用最快速度變成土地，然後變成房子，再變成一塊錢的資金，從現金到現金的循環，誰最快，誰稱王。
從這個意義來講，房地產公司真正的競爭優勢，其實只有兩個，第一，資金優勢，它體現為誰的資金實力更雄厚、融資成本更低。第二，效率，還是效率。
抓住了問題的真正核心之後，你就知道如何去做有效的觀察：如果有一天作為投資者，你看到融資成本開始全面抬升了；效率開始全行業下降了；價格不漲了甚至二手市場需要比掛牌價打折才能出手，那就說明，重要的時點可能來臨了。
從即將公布的中期財報中，我們會從以下角度做輔助觀察：
．毛利率水平
．庫存、資產週轉率水平
．財務費用佔營業收入比重
首先，觀察毛利率，是去看市場價格是否有下跌的跡象。如果商品房價格下跌，房地產公司毛利率自然會跟隨下行，當然，新房價格本來就受行政管制是限價銷售的，這本身也可能會進一步壓低毛利率水平。
第二，看週轉。如果不能賣的更貴，那就只能想辦法賣的更快，從各項資產的週轉率水平可以直接進行觀察。不過難點在於，這不是地產公司自己努力就做得到的。房子是個槓桿產品，它也並不直接取決於消費者意志，還要看貸款利率是多少，銀行給的貸款額度有沒有。這些客觀因素，會直接影響地產公司的經營效率。
此外，還需要觀察的重點是地產公司的融資成本有沒有大幅上升，你可以從它財務費用佔收入的比例來進行觀察。歷史上，房地產公司融資基本都是通過影子銀行和信託產品，也有公司去海外發債，但是成本可能更高。在資管新規之後，各種融資渠道都停了，這種資金池過去最終都是通向房地產的，現在便宜的資金沒有了，市場上能融到的資金都很貴，這會影響到大多數地產公司的經營，這也是需要重點進行觀察的。
最後總結，我們引用一下萬科主席郁亮先生在剛結束不久的股東大會上的一句原話來結尾，他說：「十年後的萬科還是地產公司嗎？我想不應該是了，即使是，也應該會慘淡經營」。