2018-2019年，是中國房地產市場大洗牌的2年(視頻)

2018-2019年，將是房地產市場大洗牌的2年。（圖片來源：Fotolia）

【看中國2018年5月10日訊】前兩天一直有媒體吵吵，說任志強說了，要讓大家抄底樓市，雖然大炮語錄一直很雷，但他也從沒發出過這樣的信號，果不其然幾天後任大炮親口闢謠，說那是在諾亞財富上講給機構們聽的，說的是開發商現在都沒錢了，如果你們機構有錢，可以抄底開發商了。跟鼓動老百姓炒房沒有關係。

那麼開發商都沒錢了這個話正不正確呢？他自己原來就是開發商，想必應該是很清楚的，而我們知道的是，目前房地產企業的融資成本高了一大塊，前年好一點的大公司融資成本在6-7個點，去年漲到了8-9個點，今年融資要12-13個點。

一般的公司要在大公司的基礎上再加上5%的風險補償，換句話說，一般的開發商今年的融資成本都已經快到18%了，這就意味著開發商們現在每年光還利息就已經是壓力山大。動輒就要幾十到上百億，一些上市的大公司，恐怕要接近千億。所以他們才被迫接受這麼高的利率融資，如果不繼續融資，可能連利息都還不起了。但融資的後果就是未來的利息支出更貴。

2015-2016年，正是樓市最火爆的時候，當時債券牛，樓市牛，所以房地產企業拚命融資，而融資期限最常見的就是3年期，所以後果就是2018年將進入一個償債高峰，今年和明年，房企償債量分別是2850億和4038億，而2015年到2017年分別只有327億，612億，1424億，可以想見基本都是翻著倍往上漲，即使有的開發商能挺過今年，如果明年樓市還不回暖，那麼也將會倒在債務危機之中。

一方面債務負擔擴大，另一方面卻遭遇了歷史上最嚴格監管，去年銀信通道和銀證通道被斬斷，今年資管新規出臺，都是直指房地產融資，目的就是要掐斷房地產和銀行的聯繫。規避原來這種影子銀行拚命給房地產輸血的情況，現在據說開發貸融資要求極為苛刻，要求四證齊全，同時還要滿足自有投入資金不低於30%，否則免談。這就愁壞了要拿地的開發商，拿地階段不可能有四證，所以銀行開發貸這塊，就別想了。只能想其他辦法了。

另外一大塊資金來源叫做前端融資，原來主要來源於信託，基金和民間資本，現如今信託和基金基本也可以不用想了，民間資本全是高利貸，而且僧多粥少，民間資本比去年更貴了。基本都漲了50%左右，所以任大炮說的一點都沒錯，現在真是相當的困難。

現在那些在香港上市的開發商們，優勢就來了。他們還可以在海外發債，但是海外發債隨著美債不斷提升，其實融資成本也在抬升，而且他們還有一個風險，那就是未來美元要走強，這還債的壓力就更大了。但總體而言比國內還是便宜不少。所以在香港上市的這些大公司，看起來還沒有那麼糟糕，未來他們可能會開始搶奪式併購。

現在一些開發商其實已經停工爛尾，跟2014-2015年的狀況已經類似，知道房子很值錢，但是沒錢封頂了，只能先爛在那裡。現在要做的就是將開支不斷的壓縮，爭取能夠活過這個冬天，希望等到下一個樓市牛市到來。

也有一些開發商會激進一些，他們通過明股實債的方式融資，把股份賣給民間金融公司，甚至把土地證抵押過去，然後融資繼續建設，希望建成後能夠回款續命，但這麼乾風險極大，一旦建成後賣不出去，那麼這些股份就全都轉成了債務，他可能瞬間就資不抵債要破產了。

所以2018-2019年，將是房地產市場大洗牌的2年，大量開發商可能會被兼併，大量的項目會爛尾，而聰明的開發商們會在銷售上，竭盡所能，盡快回款以圖自救，傻一點的基本就是停工爛尾，用裝死的方式冬眠，但跟冬眠唯一不同的是，他不知道這個冬天會有多長。

有人說不對啊，前兩天的數據顯示，2018年前4月，50城市土地收入11000億元，同比增長了48%，這可一點不像缺錢的，這其實也是開發商自救的手段，叫做飲鴆止渴。我們剛才也說了，要想要開發貸，你就得有土地有項目，這樣你才有抵押物，能融資加槓桿，如果你啥也沒有，銀行憑什麼借給你錢呢？不拿地當場就死，拿地的話，短期借來一筆高利貸，等開工運轉起來了，到銀行拿到開發貸，再把之前的高利貸還了還能有不少剩餘，開發商跟購房人是一樣的，他們看到的歷史經驗表明，敢於逆勢擴張的，最後等調控一放鬆都發財了，反倒是保守的一調控就收手的最後都出局了。所以現在才會有這麼多開發商仍然去賭命。殊不知，如果這個房地產冬天，稍微長一點，可能就會屍橫遍野。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)