調控政策導致中國多數城市樓市數據失真(圖)

限價、限簽政策導致多數熱點城市成交數據「失真」。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2018年5月6日訊】業內人士認為，去年下半年以來，市場調控政策不斷加碼，各地供應也不斷縮水。一線城市「五一」期間看房量明顯上漲，但2018年調控政策仍在繼續，不存在回暖的政策基礎，市場成交量谷底回升主要源於剛需購房者入市積極性提高。

中原地產首席分析師張大偉表示，北京、上海樓市小長假期間看房量有明顯上漲。以上海為例，4月入市項目明顯增加，小長假前八盤齊開，近3000套房源入市。北京因為限價房的銷售政策還不明確，但在小長假期間也有多個項目開放售樓處，關注數量明顯增加。

樓盤看客雖多，但成交量卻不盡如人意。據中原地產數據顯示，4月29日、30日北京新建住宅網簽量分別是8套、3套，二手房市場住宅簽約分別是145套、85套。一線城市小長假前兩天合計網簽商品房住宅為360套，同比跌幅超過50%。

在供給方面，克而瑞地產研究認為，在嚴格的調控政策背景下，高價豪宅預售證批復越發嚴苛，房企依靠捂盤惜售、延遲入市，以時間換價格的可能性越來越低。此外，在經過一個季度的蟄伏後，巨大的銷售和資金壓力、預期項目去化率下降等都使持觀望態度的房企不得不放低姿態，降低預售價格，被動加速項目入市，把全年的銷售計畫前移，搶收業績，來確保全年銷售目標的完成。

從政策看，張大偉表示，2018年各地調控政策依然在持續，疊加信貸收緊，目前市場調控下，不存在回暖的市場政策基礎，但熱點城市嚴格執行調控已經超過一年，剛需購房者最近入市的積極性有所提高，市場成交量已經相比谷底有所恢復。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，目前來看，政策收緊的效應已經明顯，繼續收緊可能性不大，利空出盡就會變成利好，樓市反彈可能性比較高。「房住不炒」是大背景，後續房地產還是會有一些新思路，比如發展住房租賃市場，鼓勵REITs、房產信託基金等是大趨勢。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，未來所有調控政策都將圍繞「房住不炒」展開。一方面，「四限」政策難言實質性轉向，著力抑制投資、投機性需求，減緩房價上漲預期，以防資產價格過快上漲；另一方面，支持居民自住購房需求，尤其是那些房地產庫存仍處高位的三四線城市，去庫存新政將持續發力，著力支持剛需以及改善性購房需求。

楊科偉認為，限價、限簽政策導致多數熱點城市成交數據「失真」，搖號項目銷售更是異常火爆，多數城市平均中籤率約30%。購房者「買到即賺到」心理預期強烈，與調控政策初衷背道而馳。3月份以來，以上海為代表的熱點城市加快預售證審批，限價「堰塞湖」漸有鬆動的跡象。「調控政策存在邊際改善預期，限價‘堰塞湖’終須解決，熱點城市預售證審批或將趨於寬鬆，房價容忍度也將上升。當然，為了切實解決剛需群體居住需求，地方政府還是要落地一些保護性措施，譬如剛需家庭優先選房等。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)