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繼深圳後上海也出手:樓市投機正被團滅……(圖)

2021-07-05 09:15 作者:財經冷眼 桌面版 简体 18
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【看中國2021年7月5日訊】說到當下中國樓市的風險,除了前段時間說的銀行紛紛停貸降剛之外,值得警惕的還有潛藏在一堆垃圾新聞中的兩個伏筆——

第一,二手房指導價政策,正在肆意屠殺投機者;第二,土地出讓,正從「拍賣模式」轉入「招標模式」。

兩條伏筆,將成為未來的樓市大殺器。樓市投機主義正在消亡,現在真是放棄幻想的時候了。

1

投機的終極奧義是,有肉眼可見的利差。

過去兩年,諸多城市能長期保持「樓市虛火不滅」的根本原因是——它們的樓市裡,存在著兩個的巨大利差:一個是一、二手房價倒掛;另一個是地價倒掛。

二手賣的比新房還要貴,土地拍的比房價還要高。扯淡的是——這兩個巨大利差,極其透明且確定。

旁邊的二手,比新房貴1萬/㎡,這到手能不賺錢?旁邊的土地,眼看逼平房價了,這買到能不暴擊?

壓根不用專家分析,更不用數據推演,是一個都肉眼可見的事實;更扯淡的是——這兩個巨大利差,你還長期管不住。

新房能限價,那是因為預售證在你手裡,你說批多少,那就批多少。而二手房源,全在房東自己手裡。房東說賣多少,那就賣多少。你不讓我挂鏈家和貝殼,那我就走私下交易。你管天管地,能管得住房東賣自家的房?

正因為二手房價的難以管控,就導致了以下這種情況:新房越限價,倒掛利差就越大,新房市場就越難搶。新房市場越難搶,需求越被倒逼到二手市場。需求越進入二手市場,房東越敢惜售,越敢挂高價。

而土拍同樣是如此。過去的土地出讓權,全在地方手裡,我說拍多少那就拍多少。地價便宜了,我就餓房企兩年。但凡餓上兩年,我就是端碗粉絲上來,你也能搶出燕窩的價格。地價貴了怎麼辦?上面要問責了怎麼辦?很簡單,咱們搞土拍限價!但要競配建、競自持、競保障房。看起來地價是沒漲,但是自持比例提高了,配建比例提高了,保障房比例提高了。

刨除保障房、自持房和配建房之後,正常商品房的地價就紛紛又漲了!

正因為土地市場的難以管控,就導致出現以下這種情況:調控越調越狠,但地價越漲越高。地價和房價之間的套利鴻溝,越拉越大。地都漲成這批樣了,房子以後得漲成啥樣?

管得住新房,管不住二手;只要二手嗷嗷漲,新房越限價越香。管得住樓市,管不住土地;只要地價嗷嗷張,樓市越調控越慌。

利差不停,投機不止。

2

管不住的二手房市場,在深圳栽了個大跟頭。

4個多月前,深圳正式出臺了「二手住宅成交價格參考機制」。也就是所謂的「二手房指導價」。這個指導價極為妖孽——幾乎每一個小區的官方參考價,都比實際成交價要低;諸多小區的官方參考價,要比實際成交價低2-3萬/㎡;部分紅盤的官方參考價,要比實際成交價低50%,甚至能達到100%。這個指導價,嘴上說的「以二手網簽價為基礎,結合周邊新房價格」,而實際操作中,只結合新房,不參考二手!

指導價剛出臺時,深圳樓市依舊正在風頭上。一眾人罵罵咧咧,表示絲毫不慌。官方指導價,只指導官方,指導不了我。它指導它的,我賣我的!

官方指導價,的確指導不了你,但指導得了銀行。銀行在批復房貸時,將嚴格按照指導價來批。現如今呢?

深圳的指導價將近5個月,銀行按照指導價批房貸也批了將近5個月。深圳樓市怎麼樣了?

二手房市場在深圳終於栽了個大跟頭……
二手房市場在深圳終於栽了個大跟頭……(圖片來源:維基百科)

深圳二手指導價出臺後,大量千萬總價的房子,首套首付被干到了7成,二套首付被干到了8.5成。比如,華潤城82㎡的兩房,市場成交價1500萬,正常首付3成450萬。現在指導價1082萬,銀行按指導價評估,最多只能貸款757萬,首付直接被干到5成。你想用個首付貸、抵押貸,加上桿桿強行上車?嚴查經營貸的鐵錘,干不死你才怪呢。掛著「深房理」的繩索,血還沒干呢。

一個二手房指導價,再加上一個嚴查經營貸,讓深圳的二手房市場直接丟掉了一大半的客戶。

二手房指導價出臺4個月後,深圳二手房的成交量跌到了近10年來的最低點——5月份,二手房成交量跌入3000套,同比減少60%;6月份,二手房成交量連續兩週下跌,環比連續下跌15%、10%。相比去年高峰期,二手房成交量已經下跌10000套。前期槓桿過高的房東,已經崩了!比如,寶中深業海岸城:一期總價2050萬的房源,下跌300萬,跌至1750萬。二期總價1800萬的房源,下跌450萬,跌至1350萬。

比如,此前紮了海量投資客的南山諾德國際。這兩天,一套66㎡的房源,已經跌入960萬。這個價格,已經跌回去年的「715」。

一年的漲幅泡沫,四個月化為泡影。此時此刻,面對這樣的數據,我不得不說——失去槓桿之後,深圳二手房正瀕臨絕境。

更扯淡的是——二手房瀕臨絕境之後,也把新房拖入了深淵。

遙想一年前的深圳新房,搖號搶房是那般炙熱。華潤城4期開盤,8128人搶503套房,競爭非常激烈。為什麼搶?說白了就是新房比二手便宜,有倒掛空間和套利空間。深圳眾籌打新下來,轉手就賺500萬。

現在二手房指導價,就按照新房價格來指導。房貸批復,就按照指導價來批復。槓桿沒了,二手房跌了,倒掛空間縮小了,套利空間也縮小了。於是——曾經搶到爆的新房市場,也不那麼香了。

近期深圳新入市的5個樓盤,客房比都小於2,搖號命中率都超過50%。甚至龍華恆壹四季華府房客比為0.67:1,供給大於需求。

都說二手市場不好管,都說一二手倒掛是剛性套利,都說打新是必賺的生意……而深圳僅用了一招,僅用了4個月,就把所有的剛性套利打斷了——以新房價格作為二手指導價,以二手指導價作為房貸批復價。

一手打斷槓桿,一手打斷套利。把槓桿撅折,把成交量打斷,把二手推入深淵,把套利打平。讓二手拖著新房,一起向下墜。

3

管不住的土地市場,在上海栽了個大跟頭。

一週前,上海連續三天的第一輪集中土拍落下帷幕。在央企、馬甲和地王橫飛的全國第一輪集中土拍中,上海幾乎創造了一個奇蹟——所有土地的成交溢價率,全部控制在10%以內。

整場土拍,沒有馬甲滿天飛,且沒有國央企一家獨大;堪稱第一輪集中土拍中,「最公平、最溫和、最健康」的一個城市。這一切的基礎,建立在上海剛剛實施的土拍新政上。

讓全國城市撓頭的土地市場,被上海一個土地新政,收拾的服服帖帖。

上海這次的土拍新政,有三個亮點。這三個亮點,大概率將在未來成為土地管控的樣板,全國推廣。

上海土拍的第一個亮點:控制最高溢價,且不競配建。本次上海土拍之前,就已經限制了所有土地的最高溢價率。最高溢價,不得超過10%。

這個時候,肯定有人跳出來說——限制溢價率,也是老把戲。很多城市,早都在玩。只要碰到10%的溢價率紅線,就開始競配建和自持。
上來直接報到最高價,接下來就拼誰配建的保障房多,誰自持的比例高。誰狠,誰拿地。只要配建和自持比例高了,地價還是上去了。
溢價率10%,但自持個40%,地價還不是漲到飛起。

所謂的競配建和競自持,本質就是——地方和房企一起苟且,變相抬高地價的工具。而上海這次不僅控制最高溢價率,而且不玩競配建、競自持的把戲。一旦碰到最高溢價紅線,上海土拍就自動進入下一個環節——一次性報價。

上海土拍的第二個亮點,一次性報價。

前面說了,上海這次土拍會設置不超過10%的最高溢價。房企的競價,一旦超過最高溢價,就採取一次性報價——讓所有競拍者一次性報價,誰最接近平均值,誰中標拿地。競配建和競自持的變相抬高地價,消失了。價高者得的哄搶抬價,也消失了。

上海的土拍,就變成了限價規則內的純拼運氣。這個時候,肯定還有人跳出來說——一次性報價,也是老把戲。蘇州,早在2016年就在玩。只要開始拼運氣,那就開始拼馬甲。一個開發商,帶100個馬甲,一起報價。誰的馬甲多,誰的中籤率就高。到最後,全特麼便宜了國央企和大房企。他們一手壟斷土地,一手壟斷樓市,還不是想賣多少賣多少。

而上海這次不僅控制最高溢價率,不玩「競配建,抬地價」的把戲,而且還有效控制了土地壟斷。

本次的上海土拍,為了規避土地壟斷,引入了一個新的殺手鐧——135分打分制。

這就是上海土拍的第三個亮點,招挂複合打分制。

按照135分的打分來!所有參與土拍報名的房企,會依據經濟實力、技術資質、項目經驗和受讓管理等4大版塊,挨個打分。誰的分高,誰入圍競拍!經濟實力32分,主要看總資產、淨資產、淨利潤、淨收益;技術資質17分;項目經驗41分。這三個板塊,都還比較常規。其中,最厲害的就是「受讓管理」這個版塊。這個版塊,佔了45分。一家房企,上來就給你滿分,但你每在上海拿一塊地,就扣15分。一旦45分扣完,基本上你也就喪失了短期在上海搶地的資格。

你不是愛搶地麼,你不是愛拍地王麼,你不是愛哄地價麼……現在上海最多給你4次機會,甚至不用4次!只要3次,就該滾犢子了。

所以,上海的這三板斧看下來,哄抬地價的炒作就被壓住了。房價上漲的一個巨大動力就被按住了。上海這種模式可能會在全國推廣。這可以說是繼深圳二手房指導價以及打擊經營貸之後,另外一個降房價的殺手鐧。

大家綜合看一下深圳一套組合拳下來後深圳樓市的冰凍,以及上海土地拍賣的新政,如果這兩招在全國推廣開來,中國的樓市想繼續瘋漲是不可能了。橫盤算是幸運的,下跌可以說是「標配」。

現在還想擠進去搶房撈一筆的人,小心站在山崗上了……

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