買房子很賺錢嗎？其實都是金融幻覺

【看中國2017年9月4日訊】最近一年，由於中國各地的三四線城市，房價一個勁的漲，讓很多人都不淡定了。沒買到房子的好像一下錯過了好幾億。而買到房子的，好像全都富了。於是給大家一個印象，在過去十年中，買房就是最好的投資。買房跟投資逐漸的畫上等號。

那麼我們不妨先看看，房價在過去十年漲了多少？

首先，第一梯隊永遠是北上廣深，這四個城市的房價從2007年大概1萬塊錢左右，漲到了今天的均價5萬，基本上是10年5倍。如果按照年化計算，差不多年化收益率達到20%，這個收益率不低了，但也絕不是高到哪去，另外，北上廣深是全國房價最活躍的城市，但也不是始終在上漲的，基本就是2007年大漲，然後2008年回調，2008年-2010年繼續漲，2010年一直到2014年都是走平甚至微跌，2014年底才開始重新上漲，所以即使在一線城市也只有大概一半的時間在上漲。

其次，二線城市，杭州，南京，武漢，成都這些地方，差距還是挺大的，10年前的房價大概5-6千的也有比如南京成都，高一點的杭州能到8千，一路漲過來，基本上一些城市破了2萬均價，杭州漲了也就3倍，南京漲了4-5倍，像成都什麼的，也就頂多翻了一倍多一點，所以算下來，南京的回報率年化是15-20%，杭州的年化收益率大概13%以下，而成都如果你買房10年，年化收益率不到10%。這些地方的房價基本跟北上廣深一個走勢，但從2010年到2016年卻是明顯下跌的。其中成都和杭州是跌的比較明顯的。直到2016年中期，跟著一線城市這股妖風，這些二線城市才開始了轟轟烈烈的補漲，如果要沒這最後一波，那麼基本上10年漲幅全都要打對折。

第三，其他的三線城市，比如什麼哈爾濱，長春，西安，濟南這些地方，其實就更慘了，這些城市從2008年到2016年幾乎根本就沒漲過，也就最近一年才有了翻倍的漲幅，西安漲了1.5倍，哈爾濱漲了1.3倍，大連、濟南、青島也是在最後才翻倍，太原什麼的即使最後這股妖風襲來，也沒漲多少。如果買房十年做統計，收益率大概就在5-6%左右，僅僅相當於貨幣基金，或者債券的收益率。

綜合來看，儘管現在房子已經引發了嚴重的泡沫，並且帶來了巨大的金融風險，但其實房子的漲幅沒有大家想像那麼大，大家之所以感覺房子的投資很賺錢，主要有兩個因素，第一加了槓桿，第二覺得這是自己能幹的。所謂槓桿就是貸款買房，管銀行借的錢，看起來好像首付30%，中國人好像是加了3倍槓桿，但其實槓桿率遠不止統計的這麼低，因為湊首付的時候你還會向父母甚至七大姑八大姨借錢，所以實際槓桿率可能已經達到了10倍，放了這麼大的槓桿出來，那麼年化20%的收益一下子就變得非常恐怖，所以這10年下來，大家都覺得在房子上至少賺了10倍，這都是金融幻覺。是一種紙面財富，其實如果你在其他的投資上，也敢這麼加槓桿的話，賺的更多。比如格力電器10年10倍，如果你2008年買入100萬塊錢，再放10倍槓桿，現在你基本身價上億了，而且你收到的都是現金，是能夠變現的高流動性的金融資產，如果你保守點，買雲南白藥，10年5倍也是有的。

加槓桿上去，自然也是不得了。遠比房子靠譜的多。我們說的還是比較正常的，就更別提其他的，更不用說瘋狂的比特幣什麼的。之所以大家都對這些不眼紅，單單眼紅房子，是因為你覺得這些你都看不懂，而房子是自己可以買的，可以買的沒買，自然就很痛苦，感覺錯過了好幾億。

不過，要提醒大家，加槓桿是把雙刃劍，也是有週期的，一旦槓桿加上癮，那麼就十分危險了。在貨幣寬鬆週期，利率很便宜，你多借錢去炒資產，這其實風險並不小，比如漫長的2010年-2014年，這麼多年樓市都沒怎麼漲，當時杭州樓市已經岌岌可危，寧波和溫州都已經開始跌了，很多人手上的錢已經快撐不住了。要知道未來可是緊縮週期，是資產價格受到抑制的週期，而且不光國內，全世界都是緊縮週期。這樣借錢炒資產將更加危險。你借3倍的錢，資產跌價3成，你就受不了了。如果你借10倍的錢，那麼只要跌10%，你可能就會陷入財務危機。

所以醒醒吧，房子的投資並不很賺錢，之所以你覺得很賺錢，都是用玩命換來了。用槓桿加出來的幻覺，別忘了這10年中，你的收入還漲了1倍多，現在央行已經在緊縮貨幣了，未來槓桿的風險越來越大。此時很多人不知道去槓桿，反而給自己重新加上槓桿，比如換房，給自己重新綁上重重的房貸，用槓桿賺的錢，最後也會因為槓桿而賠進去。好夢一場，最後卻竹籃打水一場空。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)