中國房地產市場的一個秘密(圖)

中國究竟有多少房子是空置的，是一個更大的秘密。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2017年8月14日訊】中國房地產市場最大的亂象是信息亂象，由於信息的不透明，導致很多基礎數據一直成謎。比如，中國究竟有多少房子，這是一個秘密，而中國究竟有多少房子是空置的，則是一個更大的秘密。

我之所以一直反對「去庫存」的政策，一是因為「去庫存」政策誤讀了中國房地產的基本面，二是「庫存」本身也是一個極大的誤導。目前官方把待售面積視為「庫存」，也就是已經建成沒有賣出去的房子。

但事實上，已經建成沒有賣出去的房子根本不是「庫存」的全部，而是「庫存」裡面一個最小的部分。這部分庫存現在不到7億平，半年就賣光了。如果說「庫存」指這一部分，大張旗鼓高調搞「去庫存」就是一個笑話。真正的庫存是什麼？我個人把「庫存」分為大口徑、中口徑和小口徑。現在官方講的待售面積是小口徑庫存；中口徑庫存還應該包括已經賣出去，但空置的房子，如果算大口徑，則還應加上在建面積。這才是真正的庫存概念。在這些概念裡，待售面積數據透明，在建面積起碼也有公開的數據，但唯一一直搞不明白的，是有多少賣出去的房子根本沒有人住，而是一直空置著。

從國際上來看，空置面積和空置率是衡量房地產風險更為重要的指標，但很多國家都對住房空置情況要進行統計，美國人口統計局更是對美國每年的住房空置率進行評估。空置面積儘管是衡量房地產風險的重要指標之一，但一直沒有納入中國官方的統計體系。2010年，在改進房地產領域的統計方法後，引進了「待售面積」的概念。國家統計局新聞發言人當時解釋「待售面積」和「空置面積」這兩個概念的不同時說，待售面積主要是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，而空置面積是指已經售出後住房處在閑置無人居住狀態的面積。但是，對於什麼是空置面積，其實並沒有一個統一的定義和標準。因為沒有統一的標準，在學術研究上又缺乏相應的數據做參照，官方除了統計意義並不大的「待售面積」，並沒有完善住房空置面積的統計標準，從而使得住房空置率真正成了誰也說不清楚的謎。所以，多年來，圍繞中國究竟有多房子空置這個問題，演化出了很多版本的說法：

其一，2012年，北京市公安局的一個數據報導引發了關注。報導說：2012年3月31日，北京市組織開展了實有人口基礎信息大調查百日專項工作。北京市公安局人口管理總隊表示，目前已核對流動人口信息725.5萬人，標注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。於是，北京市空置房屋有380萬套的說法不脛而走。380萬套，按照三口之家，足夠1000多萬人居住。

其二，2015年，前國際貨幣基金組織副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示，「目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。」由於筆者後來也沒有看到這個報告的完整版，所以無從知道10億平米的空置面積是如何計算出來的。10億平米其實不算一個很大的數字，2015年房地產銷售面積為13億平，不到一年的銷量，倒不算可怕。

其三，2014年，西南財經大學發布的一份關於中國城鎮住房空置率的調研報告提出，中國有大量城鎮住房處於閑置狀態。2013年中國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4%。據此估算，全國城鎮空置房為4898萬套。這個報告當年引發了房地產行業人士的反駁，認為這個數字非常不嚴謹，中國不可能有高達20%以上的住房空置。

但是，究竟有多少是空置的，官方又從來沒有啟動任何調查，甚至進行指標設置的探索，而是任其成謎。現在，在加快建立長效機制的週期中，要貫徹「房子是住的，不是炒的」的基本定位和理念，也要明確房子不是「空」的，空置的房子是對資源的嚴重浪費。民間和學術機構過去在調查中國住房空置率的時候，曾經用亮燈率，以及電錶半年沒有走字作為標準。其實，關鍵不在於用什麼標準，而在於是否願意去搞清楚事實真相。

從空置的角度而言，空置面積和空置率是衡量房地產風險更為重要的指標，至於待售面積，則是有中國特色的一個指標。用這個指標來衡量中國住房庫存，顯然存在嚴重的誤導。嚴重低估了住房資源浪費的情況。

筆者認為，在中國熱點城市的住房市場已經步入存量房市場，政策對租賃市場重視空前的情況下，搞清楚中國有多少空置的房子至關重要，通過設置科學的指標，通過專門的調查，搞清楚空置房的大數，一方面鼓勵把空置的房子拿出來出租，一方面對長期空置的房屋徵收「空置稅」，這樣可以大大緩解熱點城市供應層面的壓力，對於房子回歸居住功能也有重要的作用和意義。

基於此，我再次呼籲放棄「去庫存」政策，重視存量房的空置情況，並在政策層面給予積極的回應。搞清楚住房空置情況的意義遠遠大於目前的「去庫存」，搞清楚空置的情況才能更清楚中國住房總體存量狀況，緩解大城市住房不足的恐慌症。把空置的房子搞清楚，並徵收「空置稅」，其意義遠大於障礙重重的房產稅。房產稅三五年很難徵收，但空置房徵收輿論和外界的障礙和阻力要小很多。房子是用來住的，不是用來炒的，我再加一句，更不是用來「空著」的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)