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中國樓市暫時入冬的真正原因出人意料…(圖)

2017-06-10 09:00 作者:劉曉博 桌面版 简体 5
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【看中國2017年6月10日訊】中國大陸樓市5月的成交數據出來了,中心城市在成交量上「入冬」已成定局。

比如從城市角度看,北京新房成交同比下降了38%,上海下降了28%,南京下降了大約60%……

從房企角度看,根據「克而瑞研究中心」的數據:2017年5月,大部分房企銷售業績環比下降。雅居樂、萬達集團下降幅度在50%以上,萬科、保利、首開、碧桂園等下降幅度也在10%以上,龍湖和中海外下滑8%以上。

下面是萬科地產2017年5月銷售業績跟去年和今年前幾個月的比較:

萬科公司2017年5月銷售業績與去年同期數據比較

可見,2017年5月萬科的銷售金額同比下降了1.3%,環比下降了14%;成交量上,同比下降了9.5%,環比下降了16.5%。

上述數據,都是新建商品房的銷售數據,沒有包含二手房。中國樓市的運作方式,有點類似新三板的「做市商」制度。也就是說,由開發商「做市商」,向散戶提供房屋(只賣不買)。在這種制度下,開發商事實上成為「莊家」,炒房者成為「莊家的一致行動人」。

至於「二手房」,則完全看土地拍賣市場、新房成交的風向,在散戶、炒房者推動下跟漲跟跌。

所以,擒賊先擒王。地方政府在激活樓市和控制樓市的時候,都從新房下手。所謂的限購、限價、限貸、限售、限商,都以新房為首要目標。

5月全國中心城市新房成交的普遍下跌,意味著樓市開始「在成交量上入冬」。為什麼我始終強調「在成交量上入冬」?因為大多數中心城市的房價仍將是堅挺的,大幅下滑的只能是成交量。至於價格,能橫盤和微跌就很不容易了。

房價大跌,政府是不願意看到的,那樣會影響金融安全,進而影響整個經濟的運行,影響到失業率和社會安定。所以,政府能容忍房屋成交量大跌,不能容忍房價大跌。

5月新房成交量的大跌,到底是什麼因素造成的?或許有人以為是加息,因為房貸利率優惠普遍變小,甚至取消了;或許有人以為是限購、限貸和限售,讓很多人猶豫、觀望了,其實不然。造成5月成交顯著下滑的最重要原因,是政府控制住了預售證的發放,讓很多樓盤無法銷售。

比如,6月5日就有國內財經媒體報導說:廣州2017年5月新獲得預售證的住宅僅3,191套,環比下降69%;獲得預售證的住宅面積總計為35.86萬平方米,同比下跌65%,環比下跌68%。

上海鏈家研究部的最新數據顯示,5月上海市一手商品住宅供應面積為44.58萬平方米,環比下跌22.23%,同比下跌64.94%。

所謂「供應量下降」,其實就是拿到預售證的房子減少了。

在南方某大城市,情況就更加極端:據說,這個城市在5月份只有一個住宅項目拿到了預售證。一批豪宅項目都在等證,但種種跡象顯示,7月1日之前他們都不可能拿到。

為什麼不讓賣?因為擔心房價環比上漲,受到中央政府的批評。此前,有些城市使用了比較嚴厲的限價措施,讓新房銷售價格低於同一片區的二手房,結果造成了萬人搶購的熱烈場面,被媒體報導之後,也引起了地方政府的不安。

低價賣,會成為輿論焦點;場面太過火爆,容易產生腐敗;正常價格賣,則會引發房價環比大漲,招致上面的批評。於是,暫緩發放預售證,就成為地方政府的共同選擇。

當你沒有辦法的時候,就拖一拖、等一等,這是官場必備的技巧。

也就是說,目前市場成交量的萎縮,是通過「行政化色彩最強」的手段(不讓賣)促成的。如果沒有這些措施,中心城市的房價將繼續上漲,直到泡沫破裂。

而政府為了避免這種局面的出現,不斷收緊調控措施,希望攔住樓市這匹狂奔向懸崖的烈馬。

回顧2000年以來樓市的演變,你會發現一個重要現象:人們的買房慾望越來越容易被激發起來,而降溫越來越難。原因很簡單,買房從來都不會錯,只會買貴而已。所以,在房子問題上出現了類似「剛性兌付」的現象。

說句實話:如果不來一次真正的大熊市,中國樓市這匹烈馬,未來隨時可能再次進入狂奔狀態……

責任編輯: 靖曄 校對:文龍 --版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
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