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2016年進入樓市的資金 2017年會流向哪裡 (圖)

2016-12-30 12:00 作者:易憲容 桌面版 简体 0
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2016年進入樓市資金 2017年會流向哪裡(網路圖片)   

【看中國2016年12月30日訊】2016年上半年,在政府房地產市場信貸優惠政策刺激下,不僅造就了今年中國房地產市場前所未有的繁榮,比如2016年1-11月份國內商品房銷售面積13.6億平方米,同比增長24.3%;而全國商品房的銷售總額1-11月份為10.2萬億元,同比增長37.5%,其中住宅銷售額更是增長39.3%,而且國內各城市的房價紛紛上漲,一線城市及部分熱點二線城市的房價更是瘋狂上漲。

而上半年中國房地產市場的繁榮完全是信貸過度增長的結果。從已經公布的數據可以看到,2016年1-11月銀行貸款達10萬億元以上,而銀行貸款絕大多數都流入房地產市場,比如11月人民幣貸款增加7946億元,其中住戶部門貸款增加6796億元,住戶中長期貸款增加5692億元,住戶的中長期貸款佔比達70%以上,這種情況今年也是常態,及差不多都流入房地產市場。當大量的湧入房地產市場,房價自然會推高,房地產泡沫自然也越吹越大。如果再放任自由,中國房地產市場及金融市場的危機隨時都可能爆發。

所以,面對今年以來國內住房的市場瘋狂,中央政府不得在在9月30日之前給地方政府下了死命令,即凡是今年上半年房價瘋狂上漲的城市都得出臺房地產調控政策,都得讓過高的房價遏制住。所以,930房地產調控立即在全國鋪開。

但是,930房地產調控的核心是「因城施策」,中央政府希望針對不同的市場採取不同的政策,以便達到房地產調控能夠讓市場平穩發展的目的。但是,地方政府則不是這樣想,也不情願通過房地產調控讓繁榮的市場打壓下來,但不希望這種調控影響噹地的GDP增長。所以,930不少城市的房地產市場調控,除了一些城市因為調控政策讓住房銷售下降之外,對於多數城市來說,不僅沒有讓調控來穩定房價,反之讓這些調控成了一種地方政府的飢餓營銷。一些城市的房地產調控反其道而行之。

中國房地產指數研究院的資料顯示,11月21個主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%,其中一、二、三線城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超過30%,杭州和蘇州降幅超過50%。但國家統計局的數據顯示,全國70個大中城市中,10月份新建商品住宅價格指數按月下降的,只有成都和烏魯木齊等6個城市,而繼續上升的有54個,或10月份絕大多數城市的房價還上漲。而房地產協會發布的中國房價指數更是顯示,全國有有42個城市房價按月上張超過了5%,天津、石家莊和武漢,房價單上漲都在7.8%以上。

也就是說,930房地產調控,儘管聲勢浩大,波及全國,但這些房地產調控政策起到作用十分有限,有如前十幾年來的房地產市場一樣,房地產越是調控,房價上漲得越快。其根本原因就是930許多城市的房地產調控政策基本上沒有涉及這輪房價上漲的原因(即信貸政策),只是採取更多的行政手段而不觸及經濟槓桿,地方政府也不情願對繁榮的房地產市場進行調控。在這種情況下,作為一個以投機炒作為主導的房地產市場,所謂的房地產調控只能讓投資者湧入,房價也會越調越高。

因為,目前市場都在擔心,這輪房地產的調控會不會如早幾年那樣由於對GDP增長影響而停止,所以,對於當前以投資為主導的住房市場來說,不少城市的住房銷售量是突然急劇下降,但房價則仍然挺拔在高處不變化,甚至於很多人都在說,中國許多城市的房價只是會上漲而不會下跌。事實上,只要市場房價上漲的預期不改變,房價是不會下跌的。如果房價不下跌,要擠出房地產泡沫,要遏制資產泡沫是不可能的。

但從2016年11月28日起,上海、天津、濟南、廣州等城市對房地產市場調控已經進一步加碼。這些城市房地產調控突然加碼,如停止短期住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認可規則、對住房按揭貸款審查全面從緊、按揭貸款利率上升等。

比如,11月28日,上海市規定,自11月29日起,居民家庭購買首套住房(即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的)申請商業性個人住房貸款的,首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄(包括商業性或公積金住房貸款記錄的)的居民家庭申請商業性個人住房貸款,購買普通自住房的,首付款比例不得低於50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低於70%。

而這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款通過全國聯網的方式認房又認貸,及停止第三套住房貸款等規則,就是希望通過信貸槓桿阻止住房投機炒作再進入市場。因為,購買住房槓桿率降低到這樣一個區位,完全可以阻止住房投資者再進入市場,及如此低的槓桿率,住房投資者也不敢再進入市場。

還有,從最近中央政府已經對居民住房的70年產權續期的問題已經正在通過法律上給予明確。這不僅會解除當前社會上一些人對此問題爭論及疑惑,也正是為房地產稅徵收作做準備(按經濟上的邏輯房地產稅本來是與70年產權無關的,但中央政府也在這方面進行準備)。房地產稅的徵收,最主要的是能夠公平公正,能夠通過這種稅收制度來調節社會收入財富分配關係,對此,在房地產稅沒有出臺還是不確定,但至少向市場表明,房地產稅的徵收已經快了。

在下半年以來的幾次中央政治局會議上,都把抑制資產泡沫作為重點,並指出當前金融風險存在的嚴重性。也就是說,2016年的930房地產調控政策之後,中央政府接二連三地要求地方政府出臺更為嚴格的房地產調控政策。可以看到,這些房地產調控政策出臺之後,儘管各城市的房價仍然會頂在天花板上不下降,但住房銷售量已經出現了急劇下降。如果這種房地產調控政策持續在一年以上至2017年底,那麼2017年的住房銷售量至少會下降50%以上。住房銷售量的下降,流入房地產市場的資金當然會減少,那麼2016年流入房地產市場的資金又會流向哪裡?

現在假定2016年的銀行貸款11萬億元,70%以居民貸款的方式進入房地產市場,那麼其2016年通過個人流入房地產市場的信貸資金就可達到近8萬億元。如果住房貸款首付比重平均為30%,那麼個人的首付款就可達到3.5萬億左右。如果2017年住房銷售額下降50%,居民的銀行住房貸款可能會減少4萬億,而這些資金只有貸款後才會產生流動性,沒有貸款是不存在資金流出流進的問題,更不存在這些資金流向哪裡的問題,只是總的貸款量減少的問題。至於相應的1.8萬億元左右的首付款,其中有自有資金,也有首付貸(P2P等市場融資),至於如何來劃分比例,根本沒有數據來分析。假定這些資金都是居民的自有資金,那麼目前市場關注的就是這1.8萬億元左右的資金會流向哪裡?這對於目前國內金融市場大致有20萬億左右的熱錢(估算數)在市場快速流竄來說,這些資金對市場有一些意義,但意義不是太大,因為其量太小。這1.8萬億左右的資金會流向哪裡不會是市場關注的問題,關注仍然是目前國內金融市場20萬億元資金的流向。這些錢流向哪裡,哪裡資產價格就會暴漲?投資者對此得密切關注。


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