深圳限漲令的瘋狂與悲哀

3月1日國五條細則出臺，經過一週的熱烈關注與討論後，在相關部委與地方執行細則出來之前，政策面進入一個等待和靜默期。正在此時，有新聞稱深圳搶先行動，而且一出手就是狠辣的「限漲令」。

據深圳新浪樂居報導，深圳國土部門近日已出臺「限漲令」，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現月度環比零增長，即每個新盤、每個月的成交均價，環比上個月都不能上漲。並稱該政策已經開始執行，超出政府限價的項目不予備案。暫未看到政府文本，難以確認報導的真實性。筆者下面的分析，基於上述報導屬實。

首先，關於政策背景。自國五條細則出臺後，各地都在緊張的籌劃地方細則，其中一線城市政府壓力最大。本輪調控目的依然是穩定房價，而重點地區依然是房價上漲偏快的地區，其中主要是一線城市和少數二線城市。去年以來這輪樓市回暖和房價上漲，一線城市是領頭羊。以今年1月70個大中城市房價指數為例，環比漲幅排名前三分別是：深圳、北京、廣州，皆超過2%，其中深圳為2.2%，領漲全國。

國五條細則中規定：各地要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，並於一季度向社會公布。深圳限制房價上漲，主要是為了實現年度房價控制目標。然而，當前全國各地都尚未公布房價控制目標，深圳也沒明確公布，若果真要求每個樓盤都不能漲價，則深圳有可能嚴格落實「房價基本穩定」的調控方針。

其實，房價控制目標也並非新政策。2011年1月的「新國八條」，曾要求各地制定年度房價控制目標，結果絕大部分地方政府將目標定為：房價漲幅不超過本地區GDP或人均收入增幅。但這次，明確要求不含保障性住房。這就意味著，今年各地制定目標和完成目標的難度將比2011年大。原因在於保障房價格低，而且供應量和成交量由地方政府控制，也就成為地方政府控制均價漲幅的「調節器」。

其次，關於房價控制目標。調控房價，有三種策略。上策是增加供應。市場經濟條件下，價格由供求關係決定，增加供應有助於穩定價格。中策是抑制需求。需求減少，也會有利於抑制房價。下策是直接干預價格。國五條細則的主要措施是抑制需求，也提到增加供應，但房地產業的特點是生產週期長，短期內不必奢望房屋供求猛增。同時，把干預價格的「包袱」丟給了地方政府。

然而，地方政府到底如何制定和完成房價控制目標，有許多手段可供選擇。比如目標不太可能都按「零增長」來確定，可以控制房價漲幅，但全都讓房價只跌不漲，未免對自己太苛刻。每年CPI都要3%左右，房價持平就意味實際上下跌了3%。所以，我的建議是：一線城市可以將年度房價控制目標定為：不高於5%，或者基本與CPI漲幅一致，以2013年12月新建商品住宅房價指數同比增幅為標準（地方政府很難干預國家統計局的這一數據）。而其他城市，則可以適度放寬，比如房價漲幅不超過8%，或者不超過GDP增幅和收入增幅。

2011年，為了控制房價漲幅，少數城市也曾要求樓盤售價不高於片區均價或全市均價，更多的城市則是控制高檔盤的預售審批，延緩或暫停其上市，從而拉低全市均價。但像深圳這樣，嚴格的要求每個新盤的成交均價必須實現月度環比零增長，史所未見。價格規律是市場經濟的靈魂，如果連微觀層面的價格信號都失靈了，那就意味著在很大程度上，暫時回到了計畫經濟時代。所以說，深圳的限漲令，十分狠毒。深深傷害了開發企業的自主經營權，逼著房企「流道德血液」。

最後，關於市場影響。嚴格的限價令之下，肯定會抑制房企推盤的積極性，從而會導致供應偏緊，這對於抑制真實的、自由的、客觀的房價，不僅沒利，反而有害。當然，上有政策，下有對策，接下去幾個月，很可能會出現這種現象：網簽價格符合官方要求，但私下裡購房者須另付給企業一筆費用。但不管如何，受此政策影響，新房市場將趨於降溫，成交量降溫程度大於成交價。

承壓於國五條細則，發狠於房價目標，蹂躪於開發商，購房者笑了嗎？地方政府被逼得,已經狗急跳牆了。一個不尊重市場機制的惡毒政策，最終果真會讓消費者受益嗎？短期或有一點可能。但長期一定有害：生產者完蛋了，消費者能好過嗎？因此，這一政策，注定是個「短命鬼」。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)