炒房者沒什麼指望了(圖)

近段時間,首套房貸利率下調的新聞層出不窮,成為行業內外關注的一個焦點。眾所周知,房地產是資金密集型行業,這不僅關係到市場供應的開發商融資,還涉及到市場需求的個人房貸。在影響市場走向的諸多因素中,可以說資金面是第一位的。

現在的情況是,多數商業銀行已將首套房貸利率降至90-95折,甚至個別銀行最低可打80折。這種變化來自兩方面。一方面,去年四季度以來,銀根鬆動,典型動作是連續兩次下調存款準備金率,資金環境持續改善。另一方面,房地產調控定向放鬆,主要是更加註重落實差別化的住房信貸政策。銀監會要求:在信貸實行總量管理的前提下,各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證,符合條件的借款人購買首套普通商品住宅,銀行要給予貸款。

按照這一趨勢,未來幾個月首套房貸款的主流將會穩定在85-90折。其結果是什麼？只有一個:必將刺激需求。春節過後,許多城市的住宅成交量都出現了程度不同的反彈。原因有多方面,比如政策微調、企業促銷、需求萌動等,其中最主要的原因就是房貸優惠。

回顧近幾年房貸政策變化。2008年四季度,開始大力度放鬆房貸,其中首套房貸首付低至二成,利率打7折;二套改善需求的房貸亦有優惠,首付四成,很多商業銀行利率可打85折。其後,市場觸底反彈,尤其是2009年全國房價飆升,漲幅高達23%,創近十幾年之最。2009年四季度開始,新一輪調控開始,房貸優惠逐步減少。演變至2011年下半年,二套房貸首付高達六成,利率一般1.2倍左右;首套房貸首付三至四成,利率最高也達1.1倍。結果是強力壓制了需求,部分大城市住宅成交量大幅萎縮。

全國兩會上,萬達董事長王健林建言將首套房利率重新下調至七折。雖然對銀行有一定難度,但從中可以反映一個事實:銀行利率優惠,等於是為購房人降低了房價。不妨算筆帳。按當前五年期貸款利率7.05%、20年期、100萬貸款,按1.1倍、基準、85折、70折的計算,則其總利息分別為:97萬元、87萬元、72萬元、58萬元。由此可知差別之大。假如一個家庭購買的首套房,今年按85折利率貸款,將比去年另一個按1.1倍利率貸款的家庭,名義上(假設未來20利率不變)少支出25萬元,也即少付了26%的利息,相當於房價下跌近二成。

任何具有經濟頭腦的購房人,都會大概的計算這筆帳。所以,只要利率持續下滑,即便是限購令不取消,也不能阻擋部分自住需求的入市步伐。原本限購就是為了抑制投資投機性購房需求,與首次置業的剛需無甚關係。預計二季度部分城市住宅成交量還會有所反彈。

另外,近日央行公布了一季度儲戶調查,表明未來3個月內有購房意願的居民佔14.1%,是1999年以來的同期最低值,很多人對此非常憂慮,認為樓市冬天還長。其實,一季度的這一數據,要好於2008年三四季度。況且去年四季度和今年一季度的數據,已出現筑底跡象,接下去極可能步入回升通道。也即購房者最悲觀的時點,可能正在過去。炒房者沒什麼指望了,但可享受貸款優惠的首次置業者,理應抓住今年難得的購房時機。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)