邯鄲樓市危機的三大特徵(圖)

邯鄲樓市危機(網路圖片)

【看中國2014年09月23日訊】近期，邯鄲部分房企資金鏈斷裂，有開發商跑路，幾十個樓盤停工，還本付息困難引發集資戶恐慌、鬧事。有媒體報導，針對部分開發商非法集資，當地政府初步摸排涉及金額達93億元。

作為中部地區一個普通的地級市，邯鄲的房地產市場與高利貸亂相，頗有研究價值與典型意義。去年以來，在國內流行一種言論：三四線城市樓市泡沫嚴重，將要崩盤。從案例來看，確實有類似溫州、鄂爾多斯、神木等中小城市房價大跌，可以說泡沫破滅。

但筆者一直反對「三四線城市普遍泡沫論」。房價泡沫，不能隨便掛在嘴邊，它的生成有兩個必要條件：一是幾年內價格連續大漲，二是買方多屬投資投機性需求。放眼全國，2011年之前的溫州和鄂爾多斯即具備這兩個條件。2009年至2011上半年，二市房價皆上漲了二倍左右，相比2003年就漲得更多了。在房價上漲期，此二市民間資金充裕，投資投機性購房需求旺盛。

而絕大部分三四線城市，實際情況是：住宅市場尚處於「長個子」的早期發展階段，市場需求以自住性需求為主，除了本地人的婚房需求、改善需求之外，還有轄區內下面區縣、鄉鎮的富裕人群來市區購房（小孩上學、未來養老、自住、投資等多元化的需求性質）。這些城市的投資投機性需求比重，遠小於高潮時期的溫州和鄂爾多斯。另外，房價基本沒有大漲過，主要是跟著全國大勢小幅上漲，總體漲幅遠小於一線城市和部分二線城市。房價收入比處於基本合理範疇。

「邯鄲樓市危機」，與溫州和鄂爾多斯的表象不同。近幾年邯鄲房價漲幅不大，去年筆者還曾去邯鄲講課，當時瞭解下來，邯鄲房價只比一年之前上漲5%左右，而當時一線城市房價比一年之前上漲了三成左右。而且當地投資投機性需求，也遠弱於高潮時的溫州和鄂爾多斯。邯鄲的這兩點情況，與多數三四線城市相似。所以可以認定：邯鄲樓市危機，並非房價泡沫危機。

邯鄲樓市危機有三個鮮明特徵：其一，民間高利貸火爆。過去幾年，民間高利貸在全國很多地區都存在，只是熱鬧程度有別。其中溫州就比較瘋狂，並與樓市密切結合，最終導致二者抱團跳崖。其實在內地部分城市，近兩年高利貸也有點瘋，河北、河南都常見。年化利率30%左右的高利貸，如果是個別房企偶爾救急使用，無可厚非，但當一個城市很多房企都採用這一融資手段，而且持續幾年大規模使用，則必將出現系統性風險。因為房地產已告別暴利時代，而且作為房價溫和的邯鄲，房企利潤率根本無法長期支撐30%左右的融資成本。

其二，市場管理失序。過去十年，是很多中國城市大擴張、快建設的時期，很多二三四線城市都提出了類似「三年、五年大變樣」的口號。大拆大建、土地財政，成為地方領導們最關心的事。邯鄲也經歷了「大躍進」，舊城、城中村、棚戶區的高速拆遷改造、大規模的賣地，安置房小區的超高容積率（3-5很常見），無可避免的權力尋租，造成了房地產開發項目爆髮式增長、粗放式經營。高利貸、非法集資、預售資金監管混亂、土地違規出讓、開竣工監管不力等等，皆是造成當前樓市危局的誘因。

其三，房企盲目擴張、無序競爭。發展至當前階段，我國已形成了一批大型優質房企，但在三四五線城市，卻密集分布著巨量「土豪式」「土鱉式」的中小開發商，他們多數屬於外行，也沒打算永續經營，多數因為「有關係」而進入房地產業掘金。這些房企戰略素質差，但憑老闆的感覺、豪情、盲從而做經營，大規模的借高利貸、盲目性的拿地擴張。在當前行業轉型、市場降溫、銀行信貸收緊、三四線城市樓盤嚴重供大於求等「意外困局」面前，自然被撞得鼻青臉腫，狼狽不堪，甚至逃之夭夭。

當前邯鄲樓市危機，必定需要一段時間「療傷」，但不會演變為溫州和鄂爾多斯式的慘劇。並不意味著全國樓市都將出現相似嚴重問題，也不宜用來形容三四線城市的整體現狀，但確實是少數三四城市的典型代表。對此，地方政府、開發商、購房者、放貸者，都應反思反省。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)