如果說,過去十年是房價玩弄國人,那麼,當前政府已開始玩弄房價。
玩與被玩,爽與不爽,看似因果輪迴,卻又沒那麼簡單。誠然,過去十年房價飆升。2001年至2010年,全國商品房(包含經濟適用房)均價由2200元上漲至5000元,上漲1。3倍;上海(不含保障房)則由3400元上漲至22000元,上漲5。5倍。全國房價漲幅並不算離譜,主要是大城市房價漲幅大,遠超居民收入漲幅。
即便是房價上漲過快,但房價並不能算作壞蛋和罪犯,不能因其以前犯錯,現在就必須「關進籠子」、打回原形。這是因為,首先得承認,商品房屬於商品,而商品價格由市場決定,漲跌自由。原則上,政府只宜管制非商品房範疇的保障房。近幾年房價上漲過快,同時保障房又不給力,暫時性的使用限購、限貸、限價等行政干預手段,也是可以理解。
不幸的是,現在國內有股思潮,有種呼籲,希望行政干預商品住宅價格的行為,持續不斷地推行下去,不僅將房價打翻在地,而且再踏上一隻腳,讓其永遠不得翻身。遺憾的是,這股思潮已經成為主流思潮,至少在當前。
比如,近日《人民日報》載文道:「調控又到了關鍵節點,(土地招拍挂、房產稅、房地產信息系統等)制度改革剛剛起步,如果放鬆調控,樓市還是會回到過去的軌道上,房價必然會大幅反彈,甚至超出前次的水平,堅持兩年的調控將前功盡棄。」
我認同:當前調控不能放鬆,確實房價剛剛開始下跌,調控效果剛剛顯現。但是,這個世界上,原本就不存在什麼完美的制度,沒有什麼神力可以使房價永遠維持在平穩的水平上。土地招拍挂制度,相對之前非市場化的出讓制度,要優秀100倍,其實並無多大改革空間;至於房產稅、信息系統等,國外發達國家,以及國內的香港地區,皆比較健全,但香港房價不一樣上躥下跳嗎?美國房價不一樣高漲,且終釀成次貸危機嗎?
所以,實在別奢望未來一定會怎麼怎麼。放眼全球,住宅這檔事,皆分為保障房和商品房兩碼事,保障房歸政府管,商品房歸市場管。而商品房,天生具有一定的資產品屬性,其價格波動的頻率和幅度,都要高於普通消費品。政府所要做的,是通過稅收、金融工具,適度調節房價波動。
去年12月,中央經濟工作會議首次提出:逐步構建符合國情的保障房體系和商品房體系。這一指導方針非常英明,合乎世界潮流。去年以來,國家大力建設保障房,去年新開工590萬套,今年新開工將超1000萬套,「十二五」期間計畫共計新建3600萬套。其目的,正是為了盡快彌補歷史欠債,完善保障房體系。
在保障房供應規模上來之前,採用行政手段干預房價,尚可理解,在保障房「短板」補上之後,比如2015年之後,則應盡量少用容易傷害市場機制的行政干預政策。舉個例子,2006年出臺的一刀切式的「90/70」政策,即為反面教材,地方不願執行,不了了之,而少數城市比較聽話地落實後,導致項目後遺症甚多(比如兩三套拼成一套,現在又遭遇限購)。
再如,今年3月國家發改委出臺的「一房一價」政策。部分地方政府為了更好完成年度房價控制目標,非常嚴格地進行價格管制。比如,新推房源備案價格不能超過該項目前期銷售均價,或者不能超過周邊同質樓盤的銷售均價。尤其離譜的是珠海,近期推出的限價令,暫停向價格超過11285元/平方米的項目發放預售證。政府為何不在賣地的時候,明確該項目未來須限價銷售?另外,當前的限價令,迫使部分原計畫的裝修房項目,最終以毛坯房出售,而提高裝修率本是國家住宅產業化的重要指標!
諸如此類的行政措施,負面效果重重,暫時用於「救火」尚可,豈能打著所謂「抑制房價」的旗號長期執行?如果真是這樣,那麼我倒真有必要叩問一聲:中國還要實行商品住宅制度嗎?自上世紀80年代開始,國家為推進住房制度改革,可謂歷盡艱難,好不容易取得了住宅商品化、市場化的豐碩成果,僅僅是因為抑制房價,就該重走歷史老路嗎?
在很大程度上,調控房價,就如同穩定物價一樣,CPI有上升週期,就有下行週期,沒有什麼靈丹妙藥,可以使CPI增幅永遠維持在3%以下。房價系及民生,物價亦同理,既然如此,為何還要高呼口號絕不讓房價反彈呢。房地產市場調控政策,跟經濟調控政策一樣,其功能正是:熱時潑水、冷時加柴。僅此而已。老想畢其功於一役,未免意淫。
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