中國高房價的秘密及其未來

一、中國高房價的秘密

中國的房價，自1998年房地產市場化改革後，一路上漲。特別是2005年後，房價更是猛漲。對於中國高房價之原因，眾說紛紜，本文將對此深入探究。

首先，決定房價高低的是人口經濟聚集結構。說到房價，多數專家和評論員都忽略一個決定房價高低的最基本因素，那就是人口經濟聚集結構問題。有人說中國人口多，耕地少，所以房價高。其實這是非常錯誤的。如果13億中國人都居住在農村，或者說哪怕是有26億中國人但都居住在農村，無論如何房價也高不起來。相反，哪怕中國只有一億人，若80%以上都聚集在北京上海兩大城市，那中國房價一定很高。俄羅斯人口稀少，人均耕地很多，且人口數量從1992年就一直在減少，那莫斯科為什麼房價也高呢？一個最基本原因就是俄羅斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中國人均耕地面積1.4畝，農業出口大國荷蘭人均耕地面積僅為0.84畝，那荷蘭為什麼不瘋狂的高房價呢？原因就在於荷蘭等歐美國家中小城市和小城鎮發展的很好，人口沒有過於向少數大城市擁擠。在一個區域內，如果用於居住的房子相對較少而用於工商業的地產很多，那必然有許多工作人口去競爭少量住房導致此處房價較高且居住空間狹小，如日本東京。相反，如果在一個區域內，用於居住的房子相對過剩，那房價就不會一直很高。所以，筆者認為，人口經濟的聚集結構是決定房價高低的基礎性因素。

其實，中國的土地是充足的。中國耕地18億多畝，按照人均0.8畝地就可以實現糧食自給的國際標準，中國僅需要10.7億畝耕地即可實現糧食自給，還有7億多畝耕地可以用來做其他用途。另外城市化的發展，佔有的不一定全部是耕地，還有許多非耕地可以使用。況且在城市的過程中，是節約土地的，按照農村住房與宅院用地面積1：3計算，如果城市化之後變成10高的居民樓，則可以節約39倍的土地，這樣就有更多的土地可以建居住房。所以，中國人口多導致高房價是站不住腳的。

在發展中國家，特別是發展速度很快的國家，由於中小城市經濟基礎設施和人文設施發展相對比較滯後，加上大城市和城市群的規模效應產生的強大經濟要素集聚能力，使人口、經濟要素、就業崗位創造等過快的集中於少數大城市，且很容易使這些大城市攤大餅式的發展，而土地在一定地域是有限的，房子又不能像普通商品一樣迅速生產出來或運輸過來，所以後發國家大城市比較擁擠且房價較高，不能像歐美那樣中小城市和小城鎮發展充分從而房價低且人均居住面積大。這就是解釋了發展中國家的城市化和房價問題，尤其是為什麼東亞國家房價比較高。因此，我們可以得出結論，決定中國房價高的基本因素就是中國的人口經濟在聚集結構上過於向大城市聚集。

但同時，人口和經濟要素向大城市和城市群集中，也有助於經濟發展和收入提高，人口經濟集聚結構可以解釋房價的多數絕對高低和部分相對高低，但這仍不能解釋房價相對於收入過高的問題。所以，要解釋房價相對於普通居民收入過高的問題，我們還要繼續探究。

房子的價格，像其他商品或資產一樣，是由供給和需求決定的。從供給方面來說，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供給的源頭。所以，中國高房價的第二個因素是中國土地制度。由於中國規定城市土地必須國有化，地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的政府，於是就限制土地供給以保持壟斷高價。這種土地制度的結果，一是大大限制了房子的供給數量，因為供給房子首先要供給土地；二是增加了房子的成本，同時縮減了房地產商繼續開發的資金；三是人為製造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會讓房子有升值機會和囤積的價值，從而引起大量投機和囤積。結果可想而知，這種土地制度必然會製造高房價和住房難。

僅有供給還形成不了價格，高房價還必須有需求。但是，無論對絕大多數要城市化的農民，還是對多數城市民眾，或者是絕大多數準備結婚買房的年輕人，尤其是在大城市，這種房價已經高的讓他們買不起。顯然，推高房價的只有富人了，但高房價就是富人惹的禍的嗎？除個別國家外，每個國家都有富人，但並不是每個國家都高房價，所以把中國的高房價僅僅怪罪給富人也是不對的。

那是什麼推動了這個的高房價呢？筆者認為，中國高房價的第三個因素就是貧富差距過大、低工資和低社會保障。由於貧富差距過大，富人集中了過多財富，他們就有錢買貴房子，況且他們可以不在乎房價，所以只有他們才可以把房價拉的那麼高。另外，由於貧富差距過大和低工資，佔人口絕大多數的普通民眾購買力就低，加之社會保障不足，他們更不敢消費，由此導致中國內需不足、產能過剩和產業利潤低（除房地產外），繼而導致富人不想投資實業；富人不想投資實業，股票、期貨風險太大，城市化發展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價值，於是他們就集群的投資或者說投機房地產，導致房價過高，普通民眾又被高房價剝削一次。胡潤研究院和群邑智庫4月12日聯合發布的2011胡潤財富報告顯示，中國千萬富豪已達96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬多個億萬富豪，比去年增長9.1%。在富豪個人投資方向上，房地產佔據主導地位，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產。在缺乏官方統計資料的情況下，《財經》雜誌引用其他人的判斷估計，2007年到2010年出售的新房當中，高達50%到70%的比例都是由投機客購買的，目前處於空置狀態。2010年商品房銷售10.4億平方米，按照每套100平方米計算則2010年新增空房500-700萬套。

由於貧富差距過大、低工資和低社會保障導致中國內需不足，產能相對過剩，就會產生過多淨出口，使外匯儲備不斷增長並面臨很大的人民幣升值壓力，而人民幣升值的預期，又導致過多資本流入，尤其是熱錢，增加房地產泡沫，併進一步加劇外匯儲備的增長和人民幣升值預期與資本流入、外匯儲備增長的互動循環。在資本流入過程中，央行通過在外匯市場上購買外匯而形成外匯儲備，因此外匯流入的過程就是央行向市場釋放基礎貨幣的過程。1999年12月底至2011年3月底，中國金融機構外匯佔款增量為22.22萬億元人民幣，是同期內中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過去11年內的大部分時間內，外匯佔款已成為中國央行發行基礎貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導致的基礎貨幣投放增長，又導致通貨膨脹和貨幣流動性氾濫。通貨膨脹導致負利率，貨幣流動性氾濫推高物價和資產價格，在城市化的機緣下，處於價格上升勢頭的房子就成了保值增值和投機的對象。

第四，中國政府和美國政府的財政貨幣政策所導致的流動性氾濫和通貨膨脹。無論是美國在2001年網路泡沫破滅後實施寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策，還是次貸危機後大量印刷美元挽救經濟，都迫使大量美元流入中國，導致中國的流動性過剩和通貨膨脹，推動中國房價上漲。面對2008年全球經濟危機，中國政府開啟4萬億經濟刺激計畫，經濟的貨幣政策加積極的財政政策，又為後續的高房價注入貨幣動力。

第五，出口政策和外匯政策。美元流入中國，中國外匯儲備快速增長，導致國內基礎貨幣投放過多，為房價上漲推波助瀾。這不得不引起我們思考引起中國高房價的第五個因素：出口政策和外匯政策。中國居民和企業的外匯，基本都被中央銀行購買，變成基礎貨幣發行。在中國外匯儲備快速膨脹的今天，過去的政策早已不符合事宜了。由於曾經的外匯短缺，中國一直比較強的鼓勵出口傾向，如對出口退稅，一邊減少了國內貨物，另一邊刺激淨出口增加導致外匯儲備不斷增長和被迫投放基礎貨幣，因而加劇通貨膨脹和負利率。其實這還不如停止出口退稅直接印刷人民幣發給居民購買這些出口貨物呢，出口退稅換來的是外國「畫紙」和通貨膨脹，而印刷人民幣發給國內居民消費，雖然也通貨膨脹但國內居民畢竟還獲得了消費增加。央行購買外匯防止或減緩人民幣升值，其實這樣是得不償失。央行購買了外匯，可能阻止了人民幣升值，但引發了通貨膨脹，對出口企業來說可能是一樣的，但對非出口企業和多數國民來說又是一個壞結果。再說，由於購買外匯引發通貨膨脹，可能由此導致緊縮貨幣政策，反而對包括出口企業在內的所有企業都不利，更阻礙經濟發展和人民生活水平提高。央行購買外匯干預匯率的結果，可能就是「滯漲」或類似於「滯漲」的壞結果。而這三個方面的舊政策，無疑都在加劇流動性過剩和通貨膨脹，因而推動中國房價上漲。

第六，對民營企業投資和發展的限制。國內富人扎堆投資房地產，為此我們需要思考為什麼他們扎堆投資房地產而不是別的？所以，推動中國高房價的第六個因素就是對民營資本投資和發展限制的各種政策，如國企壟斷領域對民企的實際限制，對民間金融發展的限制，及其他一切危害民營資本投資經營的各種限制和不合理的稅收設計等。如果放開民間金融發展，一方面讓這些除投機房產外幾乎無處可去的資金找到出路，另一方面還可以通過金融支持民營企業的發展，降低民營企業的困難，讓更多資本樂於投資實體經濟，而不是去投機房地產。民營企業的發展，讓更多的人獲得就業，增加普通民眾收入，就會提高內需，改善國內實體經濟發展環境，減少因外匯儲備增加帶來的流動性過剩和通貨膨脹，就可以減少投機房地產的資金，改變這種不健康的發展模式。

第七，腐敗。說過了富人推高房價，那我們也該討論討論官員的問題了。官員在土地供給中腐敗，就會增加土地成本，進而就會提高房子成本和價格。官員給自己建別墅或被受賄後允許房地產商蓋別墅，就會減少商品樓房的土地供給。官員受賄收了房子，或者拿受賄的錢買房子，就會減少市場房源。更重要的是，各地官員出於自己的利益，不顧民生而把城市當成私產經營獲取土地暴利，對維護自身利益的房價調控和保障房建設消極應對或暗中抵制，相對於其職責來說，這也是變相的腐敗。

第八，中小城市及城鎮基礎設施發展滯後導致年輕人口湧向少數大城市。在東亞國家，特別是中國，其民族文化似乎讓人們很喜歡向少數大城市聚集，這在中國年輕人中表現的尤為明顯。不僅如此，中國的年輕人不僅喜歡往大城市裡擠，甚至還非要往大城市的中心區域擠，連大城市的郊區和衛星城都瞧不上。但同時，如果我們透過表象繼續深入反思，我們就會發現更重要的是生活的環境和發展的機遇，民族文化作用其實是次要的。中國中小城市尤其是小城鎮發展不足，基礎設施尤其是人文設施匱乏，經濟要素集聚能力不強，而大城市又為自己GDP和稅收等利益考慮過多集中了產業、就業崗位和個人發展機會，城市群也未得到充分發展利用，導致人口和經濟主體過度向少數大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相對於居民，企業有更強的經濟實力購買或租賃房屋，導致城市中心區域過多用於工商服務業，留給居住的土地和房子相對不足，就拉高了房價。

第九，廉租房供給不足導致商品房需求剛性。有人認為，過於追求自有住房的國民性格提高商品房剛性需求。的確，國際統計表明，房價和住房自有率呈反比。在同樣需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比較有彈性，無論房地產商還是投機者都不敢隨便拿剛性需求提高房價。但是，如果有比較好的廉租房，且適合結婚居住，年輕人會傻到揹負沈重負擔去高價購買房子嗎？無論從經濟上還是生活質量上，這都是不划算的。中國保障房不足10%，而商品房佔九成以上。中國自有住房率高，說白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買房子住，而不是什麼追求自有住房的國民性格問題。如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購買那些無論從經濟上還是從精神上來說都不划算的高價商品房？如果有大量廉租房，有多少投資者會高價買房然後高價出租？無論是中國住房自有率高，還是高房價或住房難，根本的還是廉租房供應不足。

第十，高房價的首要責任是政府調控房價不力。控制房價上漲，降低過高房價，改善民生，這是政府的責任。但政府為什麼沒有控制住房價上漲呢？這還是因為政府控制房價的力度不足。除了土地政策導致高房價外，政府不能控制房價上漲的兩個根本因素就是對投機囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。如果徵收較高的二手房增值稅、對多套房子徵收較高房產稅、強制空房出租，房地產投機很快就會大幅減少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就會大幅降低對商品房的剛性需求，降低市場租金，讓房地產投機或投資價值大幅縮水。

第十一，小戶型拉高房價。在高房價的情況下，買大房子需要有相當的財力，但對多數實際需求的購房者來說這顯然是不現實的，他們只有選擇小戶型，如兩室一廳或一室一廳。如果房子都在三室一廳或以上，對於許多購房者來說，只有降低房價他們才能買得起，所以中等戶型和大戶型會迫使房價降低。而小戶型，則就會提高平方米的價格。更重要的是，小戶型會導致人口特別密集，在一個區域內，過於密度的人口必然導致房價過高。如果這些原來住小戶型的人更有錢了，或因贍養父母需要和父母同住，或生了孩子沒地方住，他們可能選擇購買更大一些的房子。如此一來，在這個區域內，小戶型會導致換房增加和未來競爭購買中等戶型或大戶型房子，但由於人口密集，無法再增加房子，購房競爭將提高房價或使房價維持在高位。相反，在歐美國家，房子大，人口密度低，房價也比較低。

第十二，獨生子女政策拉高房價。首先獨生子女政策導致性別比失衡，在高房價和物質主義的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的資本。性別比失衡，導致結婚買房更加剛性。同時，由於是獨生子女，兩個父母供養一個孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高了對高房價的支付能力。根據鏈家地產交易中心統計,北京首套房貸者的平均年齡只有27歲,而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國臺灣地區首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡亦達30歲以上，北京首套房貸者如此年輕，這說明中國很多購房者是依靠父母財力購房。如果沒有獨生子女政策，一家養兩個孩子，再加上兩個孩子的上學等花費又比一個孩子多，那麼許多家長就沒有那麼多財力幫孩子買房子。由於是獨生子女，父母把全部的期待都放在這一個孩子身上，更希望他們在城市尤其是大城市獲得更好的發展，這無疑就增加了大城市房價的推力。

第十三，城市化發展和經濟發展推高房價預期。對房地產投機者來說，他們敢炒房子，是因為他們認為有人會接手他們的房子。這個預期支撐，就是城市化和經濟發展。城市化，會有越來越多的人進入城市，讓炒房子的人有了發財的機遇。經濟的發展，就會使未來人均收入提高，就提高了未來房子的購買力，亦增強了投機者對房價上升的信心。另外，就像經濟發展對於股市的預期一樣，經濟發展宏觀狀況亦影響房價的信心。如果經濟增長速度比較快，投資者就比較有信心，銀行對其也有信心；相反，如果經濟發展放緩或低迷，房地產投資者或投機者就會失去信心，銀行也失去對房地產的信心，此時虛高的房價就難以維持。

二、再分析中國房價的真相

任何物品的市場價格，都是由供給和需求的博弈形成，房地產也不例外。分析房價的真相，就要分析供給和需求。

從供給上講，有房子首先要有土地，而政府壟斷土地供應，一是減少了土地供給，二是提高了房子的土地成本，必然減少房子的供應。全國工商聯房地產商會就全國9城市「房地產企業開發費用」的調查顯示，在總費用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是總稅收，合計佔到了49.42%。房地產項目開發中，土地成本佔直接成本的比例最高，達到58.2%。據悉，一些小產權房，價格只有市場的三分之一左右，但由於觸動了土地財政而被打壓。可見，土地制度對中國房價的影響是多麼高。所以，中國高房價的第一個根本因素是中國的土地制。

其次，供給分為公共供給和市場供給，也即保障房和商品房。如果有足夠的廉租房，大多數實際需求的公民是不會購買高價的商品房的，那房價必然無法長期維持高位，或至少不會有很大的住房難問題。1997年，香港推出每年85000套廉租房計畫，從此香港房地產市場一直跌了整整五年，房價跌掉了60％。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中國能夠享受到保障房的家庭不足10%，如果中國有足夠的廉租房，高價的商品房必然失去大量需求，高房價必然無法維持。所以，中國高房價的第二個根本因素是廉租房嚴重不足。

無論是說貨幣發行過多導致流動性過剩和通貨膨脹，還是說其他因素導致富人或民營企業去投機房地產，那都有一個前提，就是房地產具有資產投資功能，可以獲取保值升值收益。如果對購買二套及以上房屋設置高首付高利息、對房屋買賣徵收較高增值稅、對多套房子徵收較高房產稅，顯然就會使房屋失去資產投資功能，房價也會大跌。但在現在制度下，政府為了地方財政和經濟增長，是不會這樣做的。

綜合分析，中國高房價的最核心因素有三條：土地制度，廉租房不足和政府打擊高房價不力。

三、中國高房價的背後

上述關於高房價的論述，都是從經濟學的角度考慮的，可是誰曾考慮過經濟現象背後政治問題呢？中國的高房價和住房難，從經濟學上考慮，最關鍵的是廉租房供給不足、土地政策、政府調控房價不力。如果放棄壟斷土地供應或放棄壟斷價格，就會失去大量財政收入和個人利益；如果大量建設廉租房，不僅會建設土地的財政收益，還要支付大量廉租房建設資金；如果調節房價力度大了，就會失去許多財政收入和任期內的GDP增長，這也是政府不願意看到的。

如果房地產泡沫增加了今天的GDP，那它就會降低明天的GDP或增長潛力，無論它何時破滅都會有損失，而且是越是晚破滅損失越大危害越大。高房價雖然暫時增加了名義GDP，但沒有增加真實GDP且降低了幸福GDP，還帶走了大量可用於產業升級和經濟轉型的資本，危害未來經濟發展。高房價雖然增加了名義財富數量，但提高了經濟運行成本和居民生活成本，降低了真實財富的生產，擴大了貧富差距，降低了財富的幸福價值。所以，高房價整體來說是危害民生危害長期發展的。

如果民眾有權決定政府官員的命運，那官員才有勇氣舍小利而保烏紗帽。如果民眾可以決定全國人大代表的去留，那政府就有更大力度調控房價的勇氣。中國的高房價及其維持，背後就是制度問題。

四、中國房價的未來走勢

決定房價變化的，還是供應和需求。在供給方面，包括商品房的開工與竣工面積，保障房的開工與竣工面積，空房數量和遷居賣房數量，還有土地政策和對房地產開發的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機或投資需求。

在近期內，決定房價走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機購房的力度。在中期內，決定房價走勢的是城市化發展態勢、土地政策、保障房供應能力、空房數量、經濟發展和居民收入增長。在遠期內，是城市化發展階段、保障房供應佔需求比例、人口狀況和經濟發展階段。

我們先看近期情況。據國家統計局《2010年全國房地產市場運行情況》的數據：2010年，全國房地產開發企業房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。 再看新數據： 1-4月，全國房地產開發企業房屋施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長13.5%。可以看出潛在房屋供給快速增加，竣工面積也呈加速增長。綜合統計局2010年與2011年數據，估計2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進度，2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣7億平方米計算，要近5年才可以賣完。另外，今年新國八條規定，各地要完成1000萬套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。2011年1-4月，全國商品房銷售均價約為每平米5300元人民幣。那麼33億平方米，如果按5300元均價，需要17.5萬億元人民幣，才能買賣完畢。問題是：錢從哪裡來？如果不降價，誰有17.5萬億元人民幣來買開發商的商品房？根據供大於求的規律，價格會有一定的下降。但由於對城市化和年輕人的結婚購房預期，經濟的較快增長，政府在近期內不敢讓房價過快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動性過剩的情況下，下跌幅度不會太大。當然，非常重要的是購房投資者的心態和心理作用，因為投機玩的就是信心。

再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應速度，按100平方米每套計算，年供應量3300萬套，五年供應1.65億套。如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過目前城市戶籍人口總數，也超過80後90後的總和，更超過2.5億流動人口農民工的總和。但對要城市化的農民，還有年輕人，有多少能支付現在的房價呢？按照供應速度，房價有很大的下跌壓力。

在十二五期間，政府規劃建設3600萬套保障房。但2011年就要開工建設1000萬套，餘下每年僅剩650套。如果房價繼續維持高位，民生問題便難以解決，考慮到近年來社會問題日益突出，穩定形勢面臨考驗，以房安之是必備選擇，加之通過城市化加快經濟轉型升級、創造就業崗位和應對勞動力短缺的需要，中央政府會進一步通過保障房建設維護穩定和發展，估計3600萬套的規劃要突破，預計達到5000萬套左右，這又形成一種房價下跌的壓力。考慮到穩定與發展的需要，如果中央政府感到需要進一步加強房價調控，加上以往調控房價的經驗和輿論反應，估計會出臺更有效果的措施。

中國的土地政策，也可能在十二五期間改變。其原因在於，現在的土地政策備受爭議，城市化和經濟發展的需要也要求改變土地政策，地方政府繼續獲得土地壟斷地位或保持壟斷價格的可能性在降低。如果改變土地政策，或加大供應降低價格，預計對房價有一定的衝擊。

一般來說，商品房空置率在5%至10%之間為合理區，空置率在10%至20%之間為空置危險區，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。北京聯合大學教授張景秋與孟斌帶領的課題組對北京50多個2004年到2006年售出後入住的小區用電情況進行的調查表明，電錶幾乎不走的比例高達27.16%。而電錶不走的比例還在陸續上升，2007年時達到29%。並且越往外環空置率越高，市中心二環至三環空置率水平大約在20%左右，四環至五環就上升到30%左右。2010年河南財經政法大學12名大學生歷時兩個月，學生們從鄭州市中心六個區29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運用查驗水、電、氣表，點算「黑燈率」等方法，測算空置率。結果表明，鄭東新區商住房空置率超過55%，其他五區也不低於20%。而這些空置房屋是需要成本的，如果房價不能保持繼續上升或上升幅度低於資金成本，或者出租也不划算，那麼投資者就不能長期堅持，一旦形成逃離房地產的形勢，價格將迅速下跌。

綜合考慮，房價在中期會有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發展、經濟的增長、年輕人結婚購房需求，房價仍有一定的心理支持和需求支持，加之房價大幅下跌對金融系統與經濟發展的影響，政府也會阻止房價過度下跌。但可以肯定，在中期內，尤其在2015到2020年，希望投機房地產或依靠房地產保值增值必然會受到損失。如果你現在手中持有房子，建議不要再持有太久。

最後我們考慮遠期情況，也即2020-2030年的房價情況。據2010年人口普查數據，中國城市化率達49.68%，預計2020年超過60%，接近發達國家水平。但中國由於獨生子女政策，導致年輕人口將快速減少，預計2020年後城市化發展速度將大為放緩。有人說日本1990年後房價暴跌及其經濟一蹶不振是由房價過度調控造成的，其實即使沒有房價調控，日本房價也一定會大幅下跌且經濟一蹶不振。1990年日本25至34歲人口組數量比1980年25至34歲人口組數量下降了20%，這就意味著真實需求下降了20%，房地產的高價位已經失去了實際的需求支撐，是堅持不多久的。

儘管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠是最根本的，那就是低生育率。早在20世紀六七十年代，日本總和生育率就低於世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發達國家為2.1），隨後生育率持續下滑，導致未來年輕不斷萎縮。決定宏觀經濟總量GDP變化的是總需求與總供給的變化，低生育率決定未來經濟增長一定會低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。從需求方面來說，低生育率會使未來消費最旺盛的年輕人口大幅減少且消費疲弱的老年人口比例很大，必然導致最終消費不振。投資需求是最終消費需求的引致需求，最終消費的低迷不振必然導致投資的低迷不振。這時，無論日本是刺激消費還是刺激投資，都不能撬動總需求。同時，從總供給角度來說，年輕人口減少，勞動力更新換代斷層，最富創造力的年輕人口萎縮；人口老化，經濟創造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動人口比例減少，人均GDP增長必然放緩，甚至可能面臨萎縮。而GDP增長率，取決於人口增長率和人均GDP增長率。低生育率的結果，最終必然導致人口增長的放緩或萎縮和人均GDP增長率的放緩，因而經濟陷入長期低迷，失去10年再失去10年。

據第六次人口普查公布數據顯示，中國0-14人口已經降低到16.6%，這比美國、英國、法國、荷蘭等發達國家還要低。事實上，如果中國人均壽命和這些發達國家相同，中國的0-14歲兒童比例會更低，列入最低國家之列。為了更好的比較，我們可以僅適用65歲以下人口數據，以消除老齡化不同的影響，從而利用最新人口普查數據來估計中國的生育率水平。美國15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬於成人與兒童比例均衡水平，而中國競高達4.5，屬於危險的倒金字塔結構。日本這個比例為4.8，韓國為4.2，德國和義大利為4.7，西班牙為4.5，這些國家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到1945二戰結束和戰後嬰兒潮，而中國1949年底才基本結束內戰，導致2010年時中國59-64歲組人口數量相對這些國家偏低，從而使中國成人與兒童之比也相對偏低，故中國近年來的總和生育率應在1.3左右。在國際上，總和生育率在1.5以下稱為「超低生育率」，0-14歲人口佔比在15%-18%之間稱為「嚴重少子化」，這說明中國已經進入危險的超低生育率和嚴重少子化時代，這意味者未來中國將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少，未來經濟也為此陷入長期低迷。

在2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國的房地產等產業過剩危機不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農村年輕人口也將所剩無幾，此時中國經濟必然陷入長期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國房價必然有一次大跌，而且是跌到底。當然，不同地方的房價下跌不同。由於年輕口的快速減少，大城市和東部地區為了維持發展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會進一步向這些地區流動。與此同時，人口流出地區的房價將降得更低，尤其是農村空房就更不值錢了。這時候，中國房價將進入合理水平，邊緣地區房價很低，房地產利潤也將被壓的很低。

對於現在準備「以房養老」的人，千萬別相信「以房養老」。「以房養老」的存在，必須有一個前提，那就是老人去世後留下的房子有人買且價格不能大幅下跌，否則「以房養老」就失去可能性。到2025年以後，中國城市化發展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處於超低生育率，這就意味著2025年後結婚買房的年輕人大幅減少。況且由於獨生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買房子，甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節約出一套房子並把它推向市場。與此同時，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國房價在2025年前後必大跌。而現在，中國房價正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高。現在買房子預備未來養老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養老，反而白白養了房子。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)