任志強：弄清幾個概念

每次統計局或國土部公布的房地產運行數據或用地數據都與房地產市場之間有巨大的差額，讓普通的民眾困惑，甚至連少數開發商也會困惑，實際的感覺為什麼會與公布的數據有極大的反差呢？這大約就是概念不清的問題。

首先建設用地不等於房地產用地。

在所有征地拆遷的問題上，媒體與民眾都將焦點關注於開發商的身上；在農田用地保護的問題上，媒體與民眾也都將焦點關注於開發商的身上，這是個完全錯誤的概念。

就農田佔用而言，最大量的佔用是退耕還林、災害和農地調整，一共約佔60%至70%以上。而建設用地最高年份也只佔30%左右，大部分年份只佔15%至25%，其中建設用地包括了六類用地：軍事、水利、旅遊、工業、交通等技術設施和房地產。房地產所佔比重更少，不到建設用地的1/6，房地產用地中還分為商業、辦公、公共建築、保障性住房和房地產開發等多類。真正算下來用於商品房住宅建設的用地大約只佔到全部用地的1.5%，少之又少，與農田保護幾乎無關，與大量的征地拆遷也無關。

其次房地產業不等於房地產開發。

國土部公布的用於房地產業的用地2009年高達10.28萬公頃，但房地產開發商實際購買的用地只有3萬多公頃，約為30%多一點兒，其餘大量的用地並沒有在商品房建設的範圍之內。今年預計要12萬至18萬公頃的用地，但房地產開發商購置的土地大約也就4萬公頃，仍然只有1/3到1/4左右。

在一個地方沒有住房不等於無房戶。

只要是有住房的都不能統計為無房戶。如農民工在城裡大多沒有固定的住房資產，但其在戶籍地有宅基地，其可能在任何城市中流動，但其農村的宅基地並不發生變化，其在統計中為有房戶。在城市或流動地是否有永久性住房或住房財產並非統計依據。這裡還包括在家中有宅基地、有住房，但高等教育之後不再回農村的大學生、碩士生們，統計學中並非無房戶。

此外，平均房價不等於購買房價。

市場大多用平均房價來表示一個地區或城市的房價，許多所謂的經濟「磚」家們也常用市場平均價來計算購買力或房價收入比。大多數消費者也習慣於被媒體忽悠，而用平均房價作為參考與評價市場變化的依據。而國際上的房價收入比只允許用房價的中位數、戶均面積的中位數和收入的中位數來對比，這樣才能正確分析市場的價格和消費者的可支付能力。

平均數中最大的問題是將面對非一般消費者的奢侈品房價計算在普通的居住消費之中，而奢侈品與居住權利和改善需求無關，就像不能把鑽石、黃金計算於消費品物價之中，不能將魚翅計算於恩格爾指數中一樣。

平均數的高房價不代表市場的真實情況，遺憾的是中國目前沒有中位數的統計，於是被高房價的情況就佔領了全部市場，但這不是消費購買的代表性，更不是市場購買的參考價格。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)