2003年以來房地產調控政策效果分析

2003年以來,中央出臺了一系列房地產調控政策，除了2009年出臺的鼓勵購房政策措施外，這些政策都旨在抑制房價過快上漲和房地產投資過熱。我們將房屋銷售價格同比指數和商品住宅銷售面積同比增速作為房地產政策效果主要評價指標，對政策效果作簡要分析。

從調控政策的方向看，2003年以來房地產調控可分為三個階段：第一階段是2003年3季度至2008年3季度，調控政策方向是控制房地產投資過快增長和房價過快上漲；第二階段是2008年4季度至2009年4季度，調控政策方向是鼓勵住房消費和房地產開發投資；第三階段是2010年1季度至今，調控政策的目標是遏制房價過快上漲，促進房價合理回歸。

第一階段：2003年1季度至2008年3季度。房地產市場的主要特徵是，商品住宅市場交易活躍，房價不斷攀升，房地產開發投資增速較快。這一階段中央出臺了防止房地產投資過快上漲和控制住宅需求兩種性質的調控政策。2003年8月國務院發出《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，指出房地產業已經成為國民經濟的支柱產業；強調完善供應政策，調整供應結構；發展住房信貸，強化管理服務；加強市場監管，整頓市場秩序。

2003年9月國土資源部發布《關於加強土地供應管理促進房地產市場持續健康發展的通知》，進一步明確，各類房地產開發用地，除按規定可以劃撥外，一律實行招標拍賣掛牌出讓。

2004年4月，國務院發出《國務院關於調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》和《關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，房地產行業被列為「投資過熱」行業之一，房地產開發項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；嚴格建設用地審批管理，收緊土地「閘門」,以期遏制投資過快增長和房價過快上漲的勢頭。

2005年3月央行發布《關於調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，將貸款利率的上限打開，並再次重申下限利率為基準利率的0.9倍，同時，房價上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由2成提高到3成；5月國務院辦公廳轉發住建部等部門《關於做好穩定住房價格工作的意見》的通知（「國八條」），加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。

2006年5月國務院辦公廳轉發住建部等部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的通知（「國六條」），提出90/70比例；調整住房轉讓環節營業稅，進一步抑制投機和投資性購房需求；有區別地適度調整住房消費信貸政策。2006年8月國務院出臺《關於加強土地調控有關問題的通知》，強化嚴把土地「閘門」。2006年8月國家稅務總局《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》明確，對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。

2007年9月央行發出《中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（「二套房貸」政策），提高購買非首套住房的首付款比例和貸款利率，抑制住房需求增長。

從房地產市場的變化看，2003年1季度至2006年3季度交易量（商品住宅銷售面積）同比增速總體呈下降趨勢，2006年4季度至2007年3季度交易量同比增速明顯上升，2007年4季度至2008年4季度交易量增速大幅下降；2005年1季度至2007年1季度房價（房屋銷售價格同比指數）漲幅有所回落，但依然處於高位（在6%以上），2007年2季度至2008年1季度房價漲幅上升，2008年2季度和3季度大幅回落；2003年1季度至2007年3季度房地產開發住宅投資實際累計同比增速一直較快，且波動不大，2007年3季度至2008年3季度有所下降。

從上述政策與交易量增速和房價漲幅變動的對比看，2007年9月出臺的「二套房貸」政策的效果較明顯，而之前的「國八條」「國六條」等政策的效果都不明顯。「二套房貸」政策後，交易量同比增速隨即出現下降，兩個季度後（2008年2季度）房價漲幅調頭向下，2008年3季度房價漲幅大幅回落；2008年1季度至2008年3季度交易量出現萎縮，且幅度不斷加大。

第二階段：2008年4季度至2009年4季度。2008年4季度全球金融危機全面爆發，對我國經濟產生嚴重衝擊。在前一階段房地產調控政策和全球金融危機的影響下，2008年4季度商品住宅交易量繼續萎縮，2009年1季度房價同比出現下降。為應對危機，宏觀經濟政策從「兩防」轉向保增長。在房地產方面，2008年12月國務院辦公廳發布《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產開發企業積極應對市場變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房價重拾漲勢，2010年2季度房價同比漲幅達到14%，為1998年以來的最高點。

第三階段：2010年1季度至今。為抑制房價過快上漲勢頭，中央出臺了差別化信貸政策以及包括限購限貸行政問責在內的行政性調控措施，對購房需求特別是投資投機性需求實行嚴控。2010年1月國務院辦公廳發出《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（「家庭二套房貸」政策），強調合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，提出「家庭二套房貸」首付款比例不低於40%，相比2007年9月的「二套房貸」政策更加趨緊。2010年4月國務院發出《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高「家庭二套房貸」首付款比例至50%，並對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，並嚴格施行問責制。2011年1月國務院召開會議，確定了八項政策措施（「新國八條」政策），再次提高「家庭二套房貸」首付款比例至60%，並從嚴制定和執行住房限購措施。2011年7月國務院常務會議要求必須堅持調控方向不動搖調控力度不放鬆，促進房價合理回歸。

2010年以來，在越來越嚴厲的經濟手段和行政措施的調控下，房地產市場熱度逐漸降低，房價漲勢受到抑制。2010年1季度至2011年4季度商品住宅交易量同比增速呈顯著下降趨勢，2010年3季度房價漲幅開始出現顯著回落，2011年，70大中城市中新建商品住宅價格穩中有降的城市數量由1月份的10個增加至12月份的68個，二手住宅價格穩中有降的城市數量由1月份的10個增加至12月份的67個；12月份，52個城市新建商品住宅價格環比下降，51個城市二手住宅價格環比下降。

從政策出臺時間與市場的表現看，這一階段的政策效果比較明顯。2010年1月「家庭二套房貸」政策出臺後，商品住宅交易量同比增速隨即出現顯著下降，2010年3季度房價漲幅開始回落；隨著政策力度的逐步加大，直至實施嚴格的限購政策，房價同比漲幅出現大幅下降，2011年4季度房價環比開始下降。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)