2010年被媒體稱為中國史上最嚴厲調控房地產的一年,以一個年初國務院十一條推動了前三個月的價格同比逐月高漲的開始;四月的國十條後逐月回落;金九月的銷售反彈後出了國五條保持政策的高壓延續性,限價、限購、差別利率、減少首套房按揭優惠等等;最終以一個創歷史新高的華麗轉身給出了全年發豐收的圓滿落幕。
全年的投資高增長讓在施面積突破了40億平方米大關;全年的土地高收入突破了2.7萬億元;全年的銷售面積仍增長突破了10億平方米大關,帶動銷售額超過了5.2萬億元;開發商到位資金超過了7.2萬億元,同樣突破了歷史的記錄。真是紅紅火火的一年!
相比之下,政府的嚴控措施讓價格增幅同比從12.8%高點下降到年底的6.4%,成績顯著。政府管制的開發信貸規模佔開發到位資金的比重大大下降到17%,約下降了4—5個百分點。政府嚴控的個人住房消費信貸則從歷年佔銷售總額的22%下降到了17.5%,佔到位資金的比重則下降了約10個百分點,只有12.7%了。政府的努力大大降低了銀行的風險,槓桿率的降低包括提高首付標準和成數,卻擋不住剛性的消費需求。
歷史上的12月大多是銷售的低谷期。2009年的高增長中12月的銷售業績也遠低於其他月份,更不用說金九銀十了。但今年的12月卻成了瘋狂的年末,過了個快樂的「聖誕節」,用大紅燈籠高高挂來迎接新的一年,並引發了新的一年的新開局。
多年來12月份的平均銷售面積約為5—6千萬平方米,但今年讓所有人都大跌眼鏡,竟然銷售了2.1808萬平方米,翻了數倍,一個月佔了全年交易量的20%多。原以為從11月的數據加上12月的歷史數據估計,去你那與前年的銷售面積應該持平或略低,沒想到瘋狂的一跳,超過了許多倍。銷售面積衝到了10億平方米之上,也讓銷售金額突破了5萬億元。
這個統計數據也太不給總理面子了。剛發布完年前電視講話就又吃了個「閉門羹」,就像年初剛開完兩會就被天價地迎頭打了一悶棍一樣。12月份瘋狂的銷售只能說是日益增長的居民消費需求靠行政命令式的「戒嚴」是無法阻擋的,可遏制一時,卻無法遏制永久,欠的賬總是要還的。
而1月份的上半個月,北京又是銷售再次高增長,似乎要把去年下降的30%多再追回來。咋就按都按不住呢？
從全年看,東部的投資比重從歷年的70%多下降到了60%以下的比重,而中西部在快速上升,這說明重心在不斷向中西部或二三線城市轉移。但東部地區仍保持著較高的銷售,且銷售額遠遠大於投資額。中部地區則仍處於投資額大於銷售額的被動局面。西部銷售略大於投資,正在扭轉之中。而銷售面積,西部地區第一次超過了中部地區,更說明落後地區物質消費增長的強勁。
全國除調控政策最嚴厲的北京、上海處於銷售的大於30%的增幅下降之外,西藏的也是大幅下降,江蘇、浙江、福建、天津也在嚴政之下受阻,其他地區則大幅上升。許多地區增幅超過或接近於30%,增幅最高的山東、海南都超過了50%。說明嚴控的主要省份在下降,非嚴控的省份在上升,消費需求只因限制而並非爆發,並非沒有需求。
價格管制不是最終目標,數量管制更無法解決需求問題,處於增長與發展的歷史階段時,調節市場中的供求矛盾仍將是主要矛盾。不用增加供給而用限制消費來調節供求關係,結果是瘋狂的12月份的銷售暴增。
今天錯誤的估計了12月份的瘋狂,明天就會錯誤的估計整體消費的力量,與其把猛獸困在籠子裡養大,不如放在野外生長,市場自有馴服猛獸的工具,而長大了的猛獸則會衝破籠子的束縛,甚至會傷及困獸之人。
滿足人們日益增長的物質消費需求是改革的初衷,也是用任何行政措施都無法阻擋的潮流。重視和重視分析12月的突變事件也許會對政策的制定者們一點新的啟發。
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