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任志强:弄清几个概念

2010-12-29 14:06 作者:任志强 桌面版 正體 1
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每次统计局或国土部公布的房地产运行数据或用地数据都与房地产市场之间有巨大的差额,让普通的民众困惑,甚至连少数开发商也会困惑,实际的感觉为什么会与公布的数据有极大的反差呢?这大约就是概念不清的问题。

首先建设用地不等于房地产用地。

在所有征地拆迁的问题上,媒体与民众都将焦点关注于开发商的身上;在农田用地保护的问题上,媒体与民众也都将焦点关注于开发商的身上,这是个完全错误的概念。

就农田占用而言,最大量的占用是退耕还林、灾害和农地调整,一共约占60%至70%以上。而建设用地最高年份也只占30%左右,大部分年份只占15%至25%,其中建设用地包括了六类用地:军事、水利、旅游、工业、交通等技术设施和房地产。房地产所占比重更少,不到建设用地的1/6,房地产用地中还分为商业、办公、公共建筑、保障性住房和房地产开发等多类。真正算下来用于商品房住宅建设的用地大约只占到全部用地的1.5%,少之又少,与农田保护几乎无关,与大量的征地拆迁也无关。

其次房地产业不等于房地产开发。

国土部公布的用于房地产业的用地2009年高达10.28万公顷,但房地产开发商实际购买的用地只有3万多公顷,约为30%多一点儿,其余大量的用地并没有在商品房建设的范围之内。今年预计要12万至18万公顷的用地,但房地产开发商购置的土地大约也就4万公顷,仍然只有1/3到1/4左右。

在一个地方没有住房不等于无房户。

只要是有住房的都不能统计为无房户。如农民工在城里大多没有固定的住房资产,但其在户籍地有宅基地,其可能在任何城市中流动,但其农村的宅基地并不发生变化,其在统计中为有房户。在城市或流动地是否有永久性住房或住房财产并非统计依据。这里还包括在家中有宅基地、有住房,但高等教育之后不再回农村的大学生、硕士生们,统计学中并非无房户。

此外,平均房价不等于购买房价。

市场大多用平均房价来表示一个地区或城市的房价,许多所谓的经济“砖”家们也常用市场平均价来计算购买力或房价收入比。大多数消费者也习惯于被媒体忽悠,而用平均房价作为参考与评价市场变化的依据。而国际上的房价收入比只允许用房价的中位数、户均面积的中位数和收入的中位数来对比,这样才能正确分析市场的价格和消费者的可支付能力。

平均数中最大的问题是将面对非一般消费者的奢侈品房价计算在普通的居住消费之中,而奢侈品与居住权利和改善需求无关,就像不能把钻石、黄金计算于消费品物价之中,不能将鱼翅计算于恩格尔指数中一样。

平均数的高房价不代表市场的真实情况,遗憾的是中国目前没有中位数的统计,于是被高房价的情况就占领了全部市场,但这不是消费购买的代表性,更不是市场购买的参考价格。


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