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房價跌一半中國經濟至少倒退五年

2010-12-14 14:21 作者:邱林 桌面版 简体 5
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從短期的情況看,無論「國十條」還是「新國五條」,均取得了一些效果。但由於受到國內外經濟形勢的影響,房地產還處在波動期。獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠認為,中國已進入房地產熊市,將持續5年左右。大城市的平均房價很可能會下降一半以上,土地價格將下降更多。而且,部分省市價格可能會下降80%甚至更多。

謝國忠這番話讓我們想起前不久中國人民大學經濟研究院一篇預測房價的報告,該報告稱,全國房價將下降20%。不過,謝國忠比人大經濟研究院的預測更激進,認為中國大城市的房價今後會下降一半以上。他的依據是,房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產市場,現在的租金回報率不到3%,它必須回到5%以上,每平方米的單價則不應超過兩月的平均工資。

不管是人大經濟研究院預測房價下降20%,還是謝國忠預測房價下降一半以上,都帶有想當然的意味。觀察今年4月以來,我們發現,決策層出臺針對房地產的政策比其它行業的政策都要多,例如前面提到的「國十條」、「新國五條」,但收效仍然有限。僅以今年11月為例,全國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.82%。北京、上海等八大重點城市房價環比上漲0.41%,同比飆升34.29%。

確切地說,目前的房價預測的數據讓人感到一頭霧水,覺得離現實太遠。有人甚至認為,他們這樣預測房價,與其說這是學術研究和學術紛爭,還不如說是「認真的扯淡」。諸多養尊處優於大學、或研究機構裡的經濟研究者,在畸高的房價上表述著甚囂塵上的觀點,不免讓人懷疑其信口開河。

回顧近幾年來,坊間雖然針對房價是漲還是跌的爭議不斷,但房價卻我行我素地在上漲通道中不斷摸高。其間或許會有所暫歇,但每每都以新一輪報復性上漲打破既有的市場觀望。究其根源,中國城市化進程如火如荼,大批新入城的年輕人源源不斷地加入到購房大軍之中,而土地由地方政府壟斷供給、保障性住房供給嚴重滯後、投機資金盤踞其中等積弊又加劇了樓市供不應求的失衡局面。

由於房地產行業是資金密集型行業,與銀行的關聯性非常大,可以說一榮俱榮、一損俱損,作為國家金融部門的銀行不能讓房價下跌,中國的銀行與國家的這種特殊關係又迫使國家制定的政策會向宏觀經濟傾斜,所以房價大跌會使金融系統崩潰,因為住房信貸在銀行的信貸體系中佔有相當的比重,如果房價大跌會影響到國家經濟發展。

價格是市場經濟的核心,房價同樣是房地產的核心。所以如果房價下跌一半以上,將會導致中國經濟出現倒退,而且這種倒退比GDP不增長還要大得多。有經驗告訴我們,美國的房災導致了美國經濟倒退了10年。而如果中國房價下跌一半以上,同樣會出現房災,並導致中國經濟至少倒退5年。

聽起來也許有些聳人聽聞,但有其數據可以證明。國內房地產業每增加1億元投資,其他23個相關產業就將相應增加投入1.479億元,在增加國民生產總值和提升就業率上,有其無可比擬的巨大優勢。從國民經濟的角度看,樓價大幅下降,必然導致開發企業看空後市,房地產投資、新開工數量急劇下滑,導致上下游產業的經營、就業都出現影響。

有數據顯示,近幾年來,房地產的增加值佔國內生產總值的比重一直保持在5%左右,2009年和今年,其比重分別達到8%以上,按國際產業通行標準,房地產已成為中國的支柱性產業。雖然目前國內新能源、新材料、節能環保等六大戰略性新興產業正在形成新的動能,但在短期內要代替房地產是不可能的。

實際上,當前國家出臺的政策是先讓房價穩定下來,再出現理性上漲,最後保持一個合理的漲幅的空間,但絕對沒有期望房價下跌的意思。大家同時也要明白,目前的房地產市場還存在著剛性需求的消費群體,其實是市場已經積蓄了龐大的需求總量,這種因素導致房價一定幅度的上漲,從而也就打破了持幣觀望的心理預期。我們有理由相信,房價最終會在一定的期間有所下降,但絕不會是謝國忠所說的下跌一半以上。


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