進入6月,本輪房地產調控進行到很關鍵的「相持階段」。而近期房地產市場出現了調控政策方向不明,政出多門,各部門觀點不一的現象。那麼,房地產調控政策到底未來趨勢如何？是否應該繼續調控下去？中央的「調結構」是否會半途而廢？
對此,中信建投首席宏觀分析師魏鳳春6月1日在接受筆者採訪時表示,判斷針對房地產的政策是否會繼續,首先要關注政府出臺地產新政的目的是什麼。「政府的目的是將房價降下來,而現在房價還沒有實質性下降,因此政府對房地產的調控會繼續下去,可能力度與節奏會有變化。」魏鳳春稱。
2009年房地產創造1萬億暴利
房地產行業到底算不算暴利行業？這個話題一直是業內外爭論不休的焦點。但多位接受筆者採訪的專家均認為,近幾年房地產開發確已成為一個暴利行業。
據瞭解,國際上房地產業的利潤率一般在5%上下。而安邦首席宏觀分析師徐斌日前在接受《投資者報》筆者採訪時卻指出,我國房地產開發的平均利潤率基本上是在10%以上。
萬通地產董事局主席馮侖曾公開表示,開發商平均資產收益率達不到5%,華遠集團董事長任志強也稱過去幾年平均的行業利潤率只有8%左右。
而上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為,與大部分行業社會平均利潤率7%至8%的水平相比,30%以上的利潤率就算是暴利了,而近年來房地產開發的利潤普遍在此水平。
另根據國土資源部城市地價監測信息,2009年全國城鎮商品住房的平均成本,每平方米約2500元。而據此算出,2009年中國的房地產商賺取的利潤高達1萬多億元。
與此同時,中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為,開發商的暴利關鍵不在於成本,「暴利」的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬,假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的,到銷售時,樓面價可能漲到了5000元,每平方米淨增3000元利潤。他所算的這筆賬很直觀,既解釋了開發商為何瘋狂炒地的原因,也道明瞭房地產暴利的其一個渠道。
為此,房地產是個暴利行業已是不爭的事實。此外,從我國億萬富豪排行榜也可以看出,中國校友會網最新發布的《2010中國億萬富豪調查報告》顯示,涉足房地產、能源和IT三個行業的億萬富豪數量,佔1999~2009年中國富豪榜上榜億萬富豪總數的50%。其中,涉足房地產行業的富豪人數最多,幾乎佔全部富豪的1/3,有567人,約佔富豪總數的28.96%。
高房價讓經濟結構難調整
近年來,多個行業的企業紛紛搶灘房地產,不論是海信、海爾等製造行業的龍頭企業,還有中國平安、中國電信、中國人壽等電信、保險企業也均涉足房地產行業。
「這說明我國房地產市場過熱,亟需國家調控抑制其泡沫,使其降溫。」對此,房地產專家陳真誠日前表示。
事實上,「門外漢」進入房地產行業並非突然,有如此輕鬆賺錢的行業,誰又不想分杯羹。而當大量資本湧入地產業後,其結果將影響到目前的結構調整。
為此,「調結構需要壓縮房地產暴利,否則調結構很難進行下去。如果房地產行業沒有這麼高的利潤,相信很多非房地產企業不會輕易進去。」魏鳳春告訴筆者。
同時,社科院學部委員、社會政法學部副主任景天魁也認為,長遠來看,房地產業不利於我國經濟發展方式轉變,「房地產所帶動的大多是勞動密集型或生產低附加值產品的行業,尤其是普通的鋼材、水泥等建材行業,科技含量不高。房價高漲勢必延續原有的經濟結構,反而把高能耗、高污染的企業救活了,還何談加快經濟發展方式轉變？」
國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣對此也持相同看法。他指出,房地產並不是一個技術領先或對技術進步有明顯推動的行業,它的過快過猛發展,只會增加更多的高耗能產品需求(如低檔鋼鐵、水泥等),使我們面臨的資源環境壓力更大。同時,它會在需求和價格上,對技術含量高的產品形成逆激勵,不利於其他產業、產品結構升級。
據瞭解,我國的企業進行技術創新和產業升級的收益是不低的,有人估算可能達15%。但為什麼企業還是不願意進行技術創新和產業升級呢？其原因就是炒房等投機性行為,收益高、風險低。只要房地產暴利持續存在,社會資金、人才及其他資源,都會很自然地偏好於房地產,也不必辛苦地搞自主創新。
當下房地產的誘惑太大了,這必然產生一種反結構調整效應。一些利潤率不低的行業也不想守本分,把剩餘資金大量轉投房地產。為此,王小廣提出,房地產暴利被壓縮的空間正是結構調整的空間。他認為,「要加快結構調整,必須改變這一環境,下決心讓對產業升級作用很小,讓資金、資源佔用極多的房地產回歸常態,壓縮其暴利空間,讓結構升級的重點行業有更多的資金和資源供應,企業家更樂於本業搞創新。」
調控要堅持 政府不會放棄調控持續性,才能降房價
「政府出臺地產新政的目的是將房價降下來,而現在房價還沒有實質性下降,政府不會輕易放棄對房地產的繼續調控,只是調控的力度與節奏會有變化。」魏鳳春稱。
目前,房地產新政已實施一月有餘,雖然有恆大地產等個別開發商價格稍許鬆動,但整體上依然堅挺。而地產企業不降價表明他們目前的財務壓力還不大。據悉,「萬保招金」四大公司就是如此:一季報,萬科賬面貨幣資金近180億元、保利地產139億元、招商地產81億元、金地集團86億元。此外,四家公司還有大量的預收款,截至一季度末分別是367億元、346億元、94億元、83億元。這些預收款可以結轉為銀行存款。
「房地產調控應該繼續堅持下去,否則這次調控沒有實質性效果。」徐斌表示。
同時,陳真誠也強調,事實上,國家還在繼續深化調控房地產。從近期出臺的土地增值稅清算與房產稅的開徵可看出,政策以組合拳的方式對房地產市場進行調控,其目的仍是打壓房價。
他同時認為,不過,在短期內,房價大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏觀經濟數據後,房價將出現明顯下降。從2008年的經驗看,房價出現明顯下降往往要比成交量下降滯後3個月左右。到7月份,不但成交量已下降了約3個月,調控新政策也已出臺了約3個月,效力將比較有效地釋放。
不過,「如果地產企業對其銷售價格死扛不降,進一步針對地產的調控政策很可能會實施,調控將直指地產企業的喉嚨——資金。」魏鳳春也表示。他還預測,或許會對地產企業的信貸做出控制。
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