中国存量房贷利率下调。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2024年9月26日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国央行行长潘功胜表示，存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点涉及1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元人民币左右。不过，楼市仍很低迷，房地产市场危机还在发酵中。
存量房贷利率下调
据中国官媒《证券时报》报道，存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，若以商贷100万元（人民币，下同）、贷款30年等额本息计算，30年大约减少利息11万元。
“此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。”9月24日，中国央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示。
潘功胜在会上宣布，将降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
潘功胜在会上共宣布了三项政策：一是降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行；二是降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。三是创设新的政策工具，支持股票市场发展。
根据中国多家市场机构测算的数据，当前存量房贷平均利率约在4%。
中国央行此前披露的数据显示，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%。新发房贷与存量房贷相差大约在50个基点。
按此计算，若以商贷100万元、贷款30年等额本息还款方式计算，每月月供大约减少312元，30年大约可以减少利息支出共11万元。
此次为存量房贷利率第二轮下调。去年9月，存量首套房贷利率已经历了一次下调，中国央行此前发布的《中国区域金融运行报告（2024）》提到，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，“对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。”
当前，仍有不少贷款人的存量房贷利率处于高位。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，若考虑到2020年以来5年期以上LPR（贷款市场报价利率）已经下降了95个基点，再叠加此次50个基点，最近4年存量房贷利率下降大概145个基点。若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，月供累计减少了约870元。
对银行利润造成冲击
数据显示，居民早偿率仍处于历史高位。早偿率是指在个人住房抵押贷款中债务人提前偿付的金额在资产池未偿本金余额的占比。
国泰君安宏观研究团队的一份报告中表示，今年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，反映出居民提前还贷行为明显增多，6月居民早偿率虽然下降到23.4%，但相较于历史同期表现，仍处于较高水平。
居民提前还贷也使得银行个人住房贷款不断缩水。从中国央行披露的二季度金融数据来看，截至6月末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。另从42家A股上市银行披露的半年报可以看到，上半年，42家上市银行个人住房贷款余额合计达到34.1万亿元，相比去年末减少了3191亿元，其中，六大国有银行合计减少了3119亿元。
据此前中泰证券测算，在存量房贷利率下调50个基点的情况下，将拖累上市银行2025年的息差约5.6个基点，对营收和税前利润的影响分别在3.1%和7%左右。其中，大型银行受影响最大，其次是股份行、农商行、城商行。
对于存量房贷利率下调能否缓解大规模提前还贷，此前市场上也有不同声音，其中一个原因在于，去年9-10月的存量房贷利率下调并未止住个人住房贷款余额下降的趋势。今年6月末，个人住房贷款余额较去年9月减少了约6100亿元。
救市政策太迟太少
针对中国央行最新的放水救楼市政策，一位因议题敏感、不愿具名的房屋仲介品牌总监告诉美国之音，中国消费者恐不太容易买单，因为购置房产须靠信心支撑，但中国经济低迷，消费者信心回升缓慢，且中国当局自2020年底祭出打房政策以来，惨遇美中贸易战、疫情和经济衰退等重大冲击，等于是“黑天鹅撞上灰犀牛”，所有预期外的、灾祸性的恶劣因素全叠加在一起，再加上，当全球政府近两年都积极放水刺激疫后的经济复苏时，中国当局却闻风不动，放任经济持续恶化，直到现在才出台刺激方案，“太晚了”。
这位房屋仲介总监还说，中国央行现在推出的救市方案，思维逻辑仍相当老套，还是要靠房地产来驱动经济，但已时不我予，除因中国经济低迷，信心和内需皆不振，民众购屋意愿低落外，中国楼市还面临一个少子化的结构问题，长辈若有房，年轻人直接继承，不会投入楼市，若是无壳族的穷忙年轻人，上有老、下有小，经济压力也恐大到难有余钱买房，这都是中国楼市发展的不利因素，更何况明年的全球经济前景可能不比今年好，中国民众消费降级的趋势恐持续。
香港智易东方证卷有限公司行政总裁蔺常念也以“太迟、太少”形容最新的救市方案，他说，应于一年前就推出，且人民币万亿的规模不够，因为光是恒大一家亏空的资产就高达数十万亿，其他中国房企每家亏空的财务规模也以万亿计，所以，他估计，中国央行年底前肯定还要再放水一次。
楼市不断萎缩 房地产危机恶化
中国房地产市场持续低迷，房价降价潮席卷全国，导致越来越多中小型城市的房价呈现断崖式下跌，甚至跌成“白菜价”。据不完全统计，中国多地的房价已经“鹤岗化”。
数据显示，包括黑龙江、吉林、辽宁、四川、福建、河南、河北、广东、广西，甚至重庆、天津乃至北京近邻地区在内，中国25个省份或直辖市辖下，至少95个城市的房价出现了“鹤岗化”现象。
鹤岗位于黑龙江省北部，早年以盛产煤矿著称，但因多年开采已告枯竭，加上冬季气候严寒，人口外移严重，导致房价低迷，约在2019年底传出，指每套房产只要1.9万元，随即在中国网络上轰动一时，不少民众纷纷去鹤岗买房。根据统计，2020年至2022年3年间，外地落脚鹤岗的共有7286人。
然而，根据中国大陆媒体报道，从2019年到现在，“第一批去鹤岗买房的人有一半都在亏损情况下把房卖掉了”。
很多中小城市因为产业薄弱，人口流失严重，纷纷出现房价“鹤岗化”，就连一些一线或二线大城市的边缘地区，也出现了房价塌陷。
随着经济低迷失业飙升，中国老百姓手里的钱越来越少，购房能力也越来越弱。房地产业的持续衰退造成房价普遍下跌。
在成都和重庆周围的“成渝”都市圈内，也不乏这样的房子。中国地方媒体说，成都的龙泉阳光城到市中心的天府广场之间的二十多公里，有些楼盘价格十年没有涨过，有些最近几年还下跌了六成。
中国南方城市惠州市因临近深圳且拥有大量海景公寓，房地产市场一度相当繁荣。2021年，一对新婚夫妻（女方姓叶）以每平方米11,000元的价格购买了一套公寓。此后，他们的房屋价值下跌了45.5%，现在的价格只有每平方米6000元。
路透社说，房价的断崖式下跌给这对夫妇带来不尽的压力。他们每月9000元的房贷更是雪上加霜，让他们不堪重负。作为小学老师的叶女士表示，最近学校削减工资让他们不知所措，她正在考虑能否从父母借钱，缓解一些经济压力。
路透社引用叶女士的话说，“我现在尽量不去想房子缩水的事情，但房贷压力实在太大”。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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