图为市民经过香港地产中介的门市。（Getty Images）
【看中国2024年9月7日讯】（看中国记者李怀橘综合报导）香港住宅楼价和租金走势继续两极化。私人住宅楼价从2021年的历史高位累挫近三成，而租金和历史高位仅差3.0%。有专业人士指，面积较细的单位租金升幅较显著，主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。
仲量联行5日发布《香港住宅销售市场综述》，指出当前的私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅差3.0%。其中面积431至752方呎的A及B类单位租金升幅最显著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。
A类单位的平均租金回报率在6月已攀升至3.4%，较过去十年的平均水平高出70个基点，创下自2012年以来的新高。
从数据上看，推动租赁市场增长的主要因素是新家庭数量有所上升。 2023 年6 月至2024 年6 月期间，家庭数目按年增加1.5%，即39,800户，达到276万户。
同时，最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查显示，86%的非本地人才受访者正在租住单位，比例显著高于整体人口的比例。
香港利嘉阁研究部主管陈海潮今年早些时间表示，通关后，大陆留学生及各地企业职工回流，另外，政府的人才计划带动需求，导致租金逆市上升。他看好未来租金，因为外来人士来港首先会租楼。
陈认为人才不仅能带动租金上升，亦可催旺楼价。专才来港新增人口庞大，如果他们长期留港，加上“先免后征”的税务优惠可鼓励他们置业，“政府公布有8万透过各类专才计划来港，当中如果有一成半，就有1.2万个单位的需求”，需求带动下，预期年中之后，楼价有机会见底回稳并上升。
另有地产经纪人表示，2023年开始，一些本来打算买楼的客户搁置计划，转做租客。他们不看好楼市前景，认为楼价会一路下滑，因此想再等等，待跌势稳定后再入市。由于有此想法的准买家较多，导致租金不跌反升。
仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，大批人才携家人来港，将提高住宅租赁物业的需求，进而推动租金增长。早前政府宣布将进一步推动人才的政策，如扩大“高才通”的适用范围。李预计，在此情况下，本港高中小型住宅单位的租金和回报率在短期内将持续上升。
不过，也有一些客观因素或影响租金增长，如家庭住户每月入息中位数的按年升幅由2024年1月的3.4%放缓至2024年6月的1.0%，即收入增长无法追上租金增长，导致租金增长放缓。
还有分析指，住宅楼价和租金走势两极化，租金未跌但楼价跌，当楼价形成熊市，跌超过两成，租金很难独自撑下去。
本港地产界寄希望于本月美国降息。摩根士丹利预料美联储减息将利好本港楼价，预期2025年在美国下调利率的帮助下，本港楼价将回升5%。不过就今年而言，楼市会跌8%。
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