再救市 中国楼市38万亿规模房贷将首次转按揭(图)

传中国楼市38万亿元人民币规模的存量房贷将可以首次转按揭。（图片来源：ADEK BERRY/Getty Images）

【看中国2024年8月31日讯】（看中国记者李正鑫编译/综合报导）8月30日，消息指中国楼市38万亿元人民币规模的存量房贷将可以首次转按揭，降低抵押贷款利率以促进家庭消费。不过，中国财政部发布的1-7月数据显示，房地产市场仍然低迷，房价创9年新低。

存量房贷将首次转按揭

据彭博社8月30日报道（链接），北京当局正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元（人民币，下同）的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月（通常的利率调整时间）。

此外，房主也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将是房地产步入困境以来，首次允许这种被称为“转按揭”的操作。

知情人士称，自全球金融危机以来，这将是首次房主被允许向另一家银行进行转按揭。

继中国央行去年鼓励此类支持之后，各银行罕见地下调首套房抵押贷款利率，之后当局正在加大力度降低抵押贷款成本。

虽然较低的抵押贷款利率会损害中国银行业的盈利能力，但当局正面临新的压力，寻求遏制房地产市场导致的经济放缓。

“如果实施，此举将发出一个信号，表明中央政府正在加大力度支持整体经济、保护家庭财富和刺激消费，”香港银河-联昌证券中国研究部主管郑怀武（Raymond Cheng）表示，“这也将间接帮助房地产行业。”

8月30日下午的交易中，彭博中国开发商指数上涨超过8%，其中世茂集团控股有限公司(Shimao Group Holdings Ltd.)飙升28%，万科集团(China Vanke Co.)在香港上涨17%。由于市场乐观地认为进一步的刺激措施将缓解对房地产低迷和中国增长前景的担忧，离岸人民币汇率也创下了一年多以来的最高水平。

在消费品公司发布一系列令人失望的盈利报告以及瑞银集团经济学家下调中国经济增长预期之后，人们对中国经济前景恶化的担忧加剧。此次下调预期反映了全球银行之间正在形成的共识，即中国可能无法实现2024年5%左右的增长目标。由于新冠疫情封锁和突然的政策变化，中国在2022年未能实现增长目标。

据悉，新计划针对的是现有房主，由于今年新购房者享受了主要利率的大幅下调，这些房主被排除计划在外。

如果获得批准，它可能会比预期更快地减轻抵押贷款负担。尽管中国今年将平均抵押贷款成本推至历史新低，但大多数家庭并未受益，因为银行要到明年才会对现有贷款重新定价。

杰富瑞金融集团(Jefferies Financial Group)中国经济学家陈姝瑾估计，该举措最多可将现有抵押贷款利率降低1个百分点，为房主节省约3000亿元。“从长远来看，如果允许房主更换银行以获得较低的利率，这一举措就是朝着正确的方向发展，它更以市场为导向，也比一次性降息更好。”

陈说：“这可能会稍微提振消费，但不会对房地产行业产生实质性影响”，因为购房者已经享受了低廉的利率。

截至6月底，银行业的平均净息差跌至1.54%的历史新低，远低于1.8%的门槛，而1.8%被认为是维持合理盈利能力的必要条件。

近年来，中国降低房贷成本的有力措施主要帮助了新购房者。今年7月，作为长期抵押贷款基准的五年期最优惠利率下调至3.85%。5月，央行取消了全国范围内的首套房和二套房贷款利率下限。此前，一些特大城市允许以前有过抵押贷款人再次购房。这种差异推动了提前偿还抵押贷款的浪潮，近年来房主利用廉价的消费贷款提前偿还抵押贷款，而这种做法是被监管机构禁止的。

瑞银集团认为，尽管中国自2022年底以来一直在放松政策以重振房地产市场，但这些措施的实施进展缓慢，影响有限。瑞银集团表示，房地产市场疲软对整体经济的拖累将大于预期，包括通过家庭消费造成的拖累。中国房地产危机已进入第4个年头，拖累了从就业市场到消费和家庭财富的方方面面。虽然7月份的零售额超出预期，但这主要是由于季节性上升所致，仍远低于疫情前的趋势。

上述抵押贷款计划将进一步增加中国银行业的压力，而北京当局一直依赖银行来帮助重振疲软的经济。在利润率创历史新低的情况下，银行业正面临盈利下降的困境。截至3月底，中国未偿还的个人住房抵押贷款总额为38.2万亿元，是中国银行业的主要资产。根据银行监管机构提供的最新公开数据，截至2021年底，中国90%以上的未偿抵押贷款都是针对首套住房的。

政策信号越发强烈

据中国官媒《证券时报》8月30日报道，“最近，从数据上看，经济的确处于一个不太好的趋势当中。”

报道称，上周，全国300城宅地成交建面410万m²，单周环比增加13%，单周同比减少36%，平均溢价率1%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面12052万m²，累计同比减少47%。另外，2024年1—7月，商品房销售额53330亿元，同比减少24.3%，降幅较1—6月收窄了0.7个百分点；7月单月，商品房销售额同比减少18.5%，降幅较6月扩大了4.2个百分点。此外，1—7月，全国商品房销售均价为9849元/m²，同比减少7.0%；7月单月，商品房销售均价9942元/m²，单价重新回落至1万元以内，同比减少3.7%，较6月扩大了3.9个百分点。

分析师认为，中国楼市至今仍未触底，房地产活动走弱对整体经济的拖累比原先预期来得更大，低迷的消费将抵销出口增长对经济的贡献。

官媒称，在这种背景之下，市场对于政策发力的预期更加强烈。房地产政策重点仍在于政府帮助房企消化库存。目前该政策进展较缓慢，无论是支持资金规模还是支持方式均需要进一步扩展。

1-7月卖地收入大幅下降22.3%

8月26日，中国财政部发布2024年7月财政收支情况。

数据显示，1—7月，全国一般公共预算收入135663亿元（人民币，下同），同比下降2.6%。分中央和地方看，1—7月，中央一般公共预算收入59745亿元，同比下降6.4%；地方一般公共预算本级收入75918亿元，同比增长0.6%。

分税收和非税收入看，1—7月，全国税收收入111240亿元，同比下降5.4%；非税收入24423亿元，同比增长12%。

值得注意的是，包括罚款在内的非税收入常年处于两位数增长状态。按照官方的说法，“对税收收入下降起到了一定的弥补作用”。

数据显示，1-7月，全国政府性基金预算收入23295亿元，同比下降18.5%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入2386亿元，同比增长7.8%；地方政府性基金预算本级收入20909亿元，同比下降20.7%，其中，国有土地使用权出让收入17763亿元，同比下降22.3%。

1-7月，全国政府性基金预算支出41228亿元，同比下降16.1%。分中央和地方看，中央政府性基金预算本级支出1282亿元，同比增长43%；地方政府性基金预算支出39946亿元，同比下降17.2%，其中，国有土地使用权出让收入相关支出25098亿元，同比下降8.9%。

房价创9年新低

中国国家统计局8月15日发布一系列经济活动数据，其中各界关注的房地产市场仍未摆脱困境。由于一系列支持政策未能稳定价格并恢复陷入困境的房地产行业的信心，7月份中国新房价格出现9年来最快的跌幅。

房地产市场的长期低迷给中国这个世界第二大经济体及其消费者带来了沉重压力，分析师表示，北京2024年GDP（国内生产总值）增长5%的目标显得过于雄心勃勃。

路透社根据中国国家统计局数据计算得出，7月份新房价格同比下降4.9%，为2015年6月以来最大跌幅，跌幅超过6月份4.5%的跌幅。

荷兰国际集团（ING）分析师在一份报告中表示：“越来越多的迹象表明，房地产市场将继续需要更多政策支持才能触底。”

北京当局一直在加大力度支持该行业，包括降低抵押贷款利率和降低购房成本，房地产行业在高峰时期占经济的四分之一。

中国的房地产研究公司同策研究院研究总监宋红卫表示，政策对市场起到一定的提振作用，但销售低迷限制了政策的效果。

从月度来看，新房价格连续第13个月下跌，跌幅为0.7%，与6月份的跌幅持平。

中国国家统计局调查的70个城市中，只有上海和西安两个城市新建住宅价格环比上涨，二手楼市场价格上涨的也只有上海。

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