【看中国2024年9月2日讯】8月23日晚上，万科举行2024年中期业绩会，透露了这家龙头民营房企的现状。
最扎眼的一点，是其上半年亏损98亿，同比下降199.8%。这是万科上市以来首次中报亏损，而且还是如此大的程度。
不到两个小时的业绩会，气氛显得严肃。万科董秘代表管理层几次道歉，表示诚恳接受外界的批评和质疑。这一幕可不常见。就算当天万科股价大涨8%，都没起到什么作用。
万科的姿态，可以说放到了很低。
如果要说万科的现状，套用一个词——“紧平衡”就可以概括。
一方面，万科上半年营收1400多亿，回款率超100%。第二季度，万科的经营性现金流终于回正，达到42亿。此外，上半年的新增融资和再融资，合计超过600亿。这些数字说明，万科现在能卖出去房子，融资渠道也比较顺畅。
但另一方面，资金压力还不小。截至上半年，万科有息负债为3312亿，占总资产的23%。其中一年内到期的有息负债1019亿，而其持有的货币资金则是924亿。也就是说，万科虽然资产规模庞大，负债率也不算高，但能即插即用的自由现金流，规模相对有限。未来一段时间内，这会继续考验偿债能力。
经过一系列的闪转腾挪，万科公开市场的信用至今未破。整个上半年，万科兑付了73亿境内公开债和约104亿境外公开债。今年年内，只剩下9月份一笔20亿的境内公开债需要兑付。据管理层透露，这笔钱已经准备好了。
就在中期业绩会前几天，万科还刚刚获得了一笔融资。具体情况是，万科两家子公司将持有的一家北京房企的股权，转让给了第三方。这家北京房企曾持有海淀区一块地，后来把地退回了属地，因此能拿到一笔土地应收款。万科实际上是以这笔土地应收款做抵押，从第三方融了一笔资。这笔融资的数额，恰巧就是20亿。所以，偿还9月份那笔债券，应该够用。
其实，今年万科类似的操作不少，核心就是退出非主营业务，清理和转让非主业的财务投资，按照郁亮的目标，他希望每年能回笼200亿。
过去多年，万科的战略可以说一连几变。最早的2014年，万科开始摸索转型，在地产主业之外寻求新的可能。当时有著名的“万科X”，就是为转型而进行的一系列业务尝试。彼时的郁亮丝毫没有资金压力，相反万科的资金流“空前充裕”，他甚至表示“有钱就要任性一点”。
2019年，喊出活下去的万科决定收缩，要巩固提升基本盘。不过到了2021年，万科又提出经营性业务和开发性业务并重，所谓经营性业务，就包括物业服务、商业、物流仓储、长租公寓、冰雪度假和教育等。似乎又有搞多元经营的苗头。等到今年，由于经营困难，万科又决定坚定瘦身。考虑到经营性业务占用大量公司资金，只能忍痛割舍。
万科今年的新提法：聚焦主业、瘦身健体，成了当前核心工作思路。除了综合住区开发、物业管理和租赁住宅三大主业，其他的业务或投资，统统可能被摆上出售货架。如果市场没有根本性逆转，这个大战略短期应该不会再变了。
除了这次频频道歉的万科，其他几家房企龙头，也正各自面临不同境遇。
据融创刚发布的上半年财报，净亏损高达150亿。上半年，融创的销售金额同比腰斩，跌幅超过行业平均水平。孙宏斌只能在业绩会上表示，行业调整的深度和时间都超出预期。他可能比较头疼，由于对融创的持续经营能力产生重大疑虑，核数师在这份半年报上出具的是“无法发表结论”。
碧桂园则继续延迟公布2023年度业绩，按照其说法，由于行业持续波动以及正在进行债务重组工作，需要更多时间才能落实财报信息。同时延迟发布的，还有今年的半年报。这已经是碧桂园今年第二次发布业绩延期公告，目前其股票仍然停牌，债务重组进展不明，留给外界揣测的空间更大。
相比之下，状况好一点的是龙湖地产。
和万科一样，龙湖至今也没有出险。不仅如此，龙湖还好几次提前还债，在业内堪称另类。今年上半年，龙湖净利润达58亿，这个表现格外突出。值得一提的是，龙湖的商业板块贡献越来越大，按照管理层的预计，到2028年左右，经营性收入占比能够过半，从而超过第一曲线。
别人都是忙着聚焦主业，龙湖这是要创造新主业了——这就是国内房地产市场的真实写照。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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