【看中国2023年8月21日讯】最近，大家最关心的房事是碧桂园，因为它是否暴雷，关系着大多数地产人的未来。
这轮危机真正爆发，是从碧桂园公告承认上半年亏损约500亿后开始的。他们给出的理由，和2022业绩亏损原因一模一样：销售业绩、资产减值和汇兑损益。
销售咱就不多说了，反正七月份的销售额，已经比今年一月又少了一半。只是，很多人可能忽视了，销售业绩往往会伴随着资产减值一起出现，尤其是碧桂园这种六成销售额依靠三、四线市场的房企，销售越差就越得降价。
碧桂园上半年的半年报还没公布，我们就拿2022年碧桂园上市来首次亏损的年报举例。2022年，碧桂园营收4300亿，同比下滑17%，净利润亏损约60亿，同比下降122%。
资产减值多大程度造成了亏损？碧桂园年报说，对在建物业和已落成物业计提了230亿的减值，这些金额被列为开支，合并进了碧桂园的：销售成本。我们就等着，看看碧桂园这次亏损500亿，销售成本会增加多少。
今年的三四线市场，几乎被市场抛弃了。这几天，南昌县住房保障中心发给县内欣光花园项目的函，大概为我们呈现了小县城如今的惨状：项目整个二季度就卖了11套房子。
欣光花园位于南昌县莲塘板块，周边配套一般，所以开盘均价只有7000多。项目入市一个月后，价格降到了6字头，今年只卖6000块。但哪怕是骨折价卖房，哪怕是南昌县自今年三月份起，出台了购房补贴、销售补贴、人才购房补贴等等政策，还是没有客户，大家买房的观念已经被彻底扭转了。
欣光花园不是个案。南昌县的海伦堡位置可比欣光好得多，对面就是莲塘一中，15分钟开车到南昌市区的九龙湖。2021年开盘时，单价卖一万出头，最新价格是8000元，楼层还能随便选。
银三角板块的金茂宸南里、枫和府和瓦良格三个项目，2019年6月刚开盘没多久就遇到了疫情，那时单价大约1万1左右。三年后再一睁眼，期房都变成了现房，最低价6800元。
还有拿地楼面价不到6000块的润永通，以前卖一万多，现在参考均价9500元，哪怕能卖到这个价格，也相当于：卖一平米亏500块。
南昌县的朋友说，过去这个小县城一年能卖大约200万方的房子，现在已经只有三四十万方，相当于打了两三折。所以我们看到，当地政府已经急迫到：要亲自替企业家经营企业了。
南昌县住房保障中心那份函，似乎没看到市场艰难，说二季度南昌县卖了4244套房子，同比增长近80%，但欣光花园成绩全县倒数，严重拖了房地产市场发展的后腿。现在要求项目方，及时调整营销策略，对销售不力的营销团队进行：约谈、调整、解聘。
开不开除销售先等等，怎么住房保障中心的数据，还和县政府的对不上了呢？
7月底，南昌县政府网站刚公布了上半年楼市的情况分析，里面说全县商品房销售面积，同比下降5.4%，增速比今年一季度下降9.2%。到了住房保障中心这，就成了二季度增长80%。
更离谱的是，这些销售整改措施，限期提交到中心，否则就要采取措施处理。小时候笔者学习成绩也在班里排名靠后，现在想想，多亏老师没发函：命令父母和我断绝关系。
据了解，南昌县如此重视房企销售业绩，可能也和南昌市整体楼市不好有点关系。
本地媒体说，南昌市住房成交已经四连降了，而且环比降幅不断扩大。九龙湖学区房一直是南昌房价最坚挺的地方，像绿地悦城、国博等项目，哪怕到了2022年都一直卖两万六七一平。到了今年，大家预期持续下降，业主抛盘，现在卖一万八。
放到全省来看也一样如此，赣州、九江等地，一个比一个惨。江西的开发商朋友说，九江现在一个月就卖200套房子，都是起码有四五十个在售项目的地方，相当于一个项目一个月就卖一两套：这个行业在那些地方，已经消失了。
地方政府为此忧心忡忡，南昌市要求下属各区、县，以日报的形式，每天上报成交情况，领导“非常关注”。南昌县住保中心那张成交表，可能也是由此而来的。
因为成绩不好，南昌县已经不是第一次给销售情况靠后的项目发函了。当地有些企业，因为不想像碧桂园一样降价承受亏损，导致业绩很差，于是便收到政府函件，要求整改。
还有一当地个项目，因为根本没客户买房，开发商索性悄悄把售楼处关了，节约每月几万块的成本。没想到很快便收到了上面的函：要求重新开放售楼处。
连项目降没降价、售楼处开没开门，政府都能事无巨细地管理到。当地开发商感叹：好像疫情后，政府做事更细致了。
8月17日，南昌市发布楼市放松新政，宣布首套房首付比例降到最低两成，二套首付最低三成。改善型居民买房，都按最低比例执行，另外还要推动房票安置方式，以及购房补贴政策等等。
笔者看了一下，南昌新政最有力的两条，降低改善型居民购房比例，是学前几天的厦门；房票安置，是学最高层会议后第一个调整政策的南京——都没有突破现有政策预期。
轮到自己管得到的领域，有关部门就没有指导企业时的霸气了。记得有位江西出身的老领导，曾经说过好几次，当领导干部应该：夹着尾巴做人。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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