中国楼市需求短期难释放，房企债务风险加剧。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2020年4月16日讯】（看中国记者赵晓彤综合报导）中共病毒疫情令中国房地产业在2月份急速降温，进入第二季，楼市销售尚未出现复苏。“房住不炒”的政策叠加疫情的威胁，楼市的需求端很难释放，令债务高企的房地产业危机加剧。
楼市库存高企 市场短期无法释放需求
据《经济参考报》引述克而瑞地产研究中心数据显示，截至3月末，受监测的50个重点城市商品住房库存为30,432万平方米，同比增幅为11%。其中，大约六成以上城市的住房库存消化周期升至18个月以上高位。
疫情冲击之下，百姓收入吃紧，楼市库存增长反映出市场很难在短期内释放刚性需求。
一位资深房地产行业研究人员对路透社表示，疫情对中国的制造业冲击很大，实体不景气的情况下，房地产怎么可能独善其身呢。百姓用什么钱来买房子？就算贷款成本低，那也是要还的，百姓如果都没有收入的话，用什么来还。”
市场正常需求无法短时间释放，挤压库存无法回笼资金，债务高企的房地产商正在想尽办法“活下去”。
房企降价加炒作 地方政策松绑
据《国内一家财经媒体统计，中国恒大、万科、碧桂园、融创中国这四大房地产商3月销售均价较2019年全年分别下降13%、5%、7%、7%。
在房价普降的形势下，深圳的楼市却出现“千万豪宅日光”、“学位房跳价”、“南山和宝安中心区房价暴力拉升”等火热新闻。不仅深圳，上海也出现“千万豪宅开售，几百人戴口罩排队攞筹”的新闻。面对这样的新闻，网友评论道，“都是托，房子是用来住的，不是用来炒，川普说了：这是假新闻。下一个。”
有房产中介人员透露，深圳楼市的火爆背后，不乏有业主大幅抬高房源报价，通过“高评高贷”的方式，向银行做经营抵押贷款。因为现阶段银行经营贷利率相比房贷利率更低，存在套利空间，业主也可以转按揭的方式高位套现。对于“千万豪宅”售罄等消息，中介也认为也存在业主急于“套现”的原因。
不仅房地产业在等待百姓口袋里的资金，地方财政也在指望房地产业的复苏。
4月14日，青岛市房管局官方网站撤回了4月11日发出的限售限购松绑政策，重发“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，规则改为部分放开限售，即对于2018年4月18日之后购买的住房，继续执行五年限售的规则。
据《路透社》引述中原地产首席分析师张大伟的统计，青岛是今年第六个“政策一日游”的城市。自楼市销售复业以来，中国已有浙江海宁、广州、济南、陕西宝鸡、河南驻马店、青岛陆续撤回了对楼市需求端的放松政策。但他还表示，虽然多个城市已出现政策一日游，但地方财政面临压力，后续或许还会有更多的城市试探“房住不炒”的政策底线。
房企债务压顶 北京加强外债管理
不论是政策还是市场，都无法在疫情之下释放百姓的购房需求。要“活下去”的房企已开启借新债还旧债的模式。
据贝壳研究院统计，一季度中国房企债券融资规模达3,944亿元，大量房企发行公司债。从发债结构看，境内与境外融资各占五成。但进入四月，市场融资情况开始改变。
在4月初，中国外汇管理局资本项目管理司司长叶海生发文称，“3月份以来，随着全球市场各类资产价格的暴跌，不少机构认为是‘抄底’的好机会，要求监管机构放松资金流出限制（如放宽QDII额度），这种想法未免太过天真和理想化。”并指出，融资主体企业需理性对待，不可盲目借外债加杠杆。
文章还特别提到，“房地产企业、政府融资平台等受宏观调控的行业和企业，不能享受跨境融资宏观审慎管理政策”。
4月13日，评级机构标普发布报告称，由于房地产企业的开发活动和销售回款受疫情影响严重，短期内将对中国房地产开发企业的资金链造成明显冲击，中期来看，则对企业推盘节奏和行业融资情况产生较大影响。标普还表示，“我们认为疫情对开发企业融资环境的影响将持续较长时间，有可能增加房企的融资风险和融资成本。”
近日，《彭博社》援引知情人士消息，中国国家外汇管理局正在就疫情全球暴发对企业境外发债的影响进行调查，并对一部分企业的偿债风险进行了解，包括多家房企在内的企业已收到外汇管理局的调研函。据悉，调查还包括企业近期是否有发债计划，是否有发债受阻的问题，并如何解决资金问题等。
面对现金流危机、债务高企、再融资成本大幅度增加的房地产业，北京当局在管制和调研之后，是会派国资出手，令房地产业继续“大而不倒”，还是继续严格管控外债外储，让房地产业加速洗牌？让我们拭目以待。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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