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如何看待万科2017中期财报利润大增36%

2017-08-28 08:19 作者:树泽 桌面版 正體 1
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【看中国2017年8月28日讯】地产公司估值看齐白菜,业绩大增能否扭转市场预期?中国最大的房地产公司之一的万科发布了中期财报。这份财报相比其他几家巨头都要早,而且信息量非常大。

首先,投资人最关心利润表。万科这半年赚了73个亿,相比去年同期的53亿,大幅增长了36%。如果只单看赚了多少钱,那毫无疑问,这个数字和增长幅度是超乎预期的。在第一季度,万科的利润同比下滑了11%,投资人由于担心业绩下滑持续,所以给地产公司的估值都非常的低(金地、保利的市盈率都是个位数,万科12倍相对还是高的)。

那么,靓丽的报表,能否改变投资者对地产公司的看法呢?

首先,我们看利润和收入是否匹配。

房地产公司的账目非常特殊,它有一项叫销售金额,还有一项叫做营业收入。比如万科,销售额大幅增长了45.8%,但是它的营业收入却下降了6.6%,这是因为房地产是个长周期行业,而且它是先交定金和预付款,后盖房子。

因此,项目只要签了合同,付了定金,就产生了销售金额,或者说合同金额。但是按照会计准则,这个钱,必须要房子竣工完毕,产权交接完成,房产公司才能真正确认收入。在这之前,这笔钱都得以预收账款的形式躺在资产负债表上,而且要记作负债项目。

这笔预收款跟去年同期相比增长了30%,这个速度基本上是2010年以来第二快的速度,它会在将来兑现成公司利润。所以,在不远的将来,而不是很远的将来,这笔钱的存在让公司的业绩是有这个家底的保障的。

反过来想这个问题也一样,当期36%利润的大幅增长,它也是过去预收账款兑现成业绩的过程,它主要还是受到了过去这两年楼市上涨红利的效应影响。

再比如说,万科去年的半年度财报,利润增长竟然只有10%,要知道2016年可是房地产的超级牛市啊,看看房价涨了多少,但是地产公司利润怎么原地踏步呢?原因还是我们刚才说的结算效应,去年它的利润里面,有相当一部分是2014年楼市调整期的项目款项的兑现。

如果看得再细致一点,还能有如下一些细节上的发现:

1-利润增长速度36%,快于同期所得税30%的增长

2-营业外收入同比增加了180%

3-负债率由80%上升至82%

4-经营性现金流同比-15.3%,比营收-6.6%降得更快

5-谈到长租公寓战略,定位为“服务商”而非只是“开发商”

最后总结就是八个字:没有近忧,但有远虑。

严格限购和租售同权新政策的推进,房地产行业有了新的转折和趋势,但是由于2016年火爆的销售和价格的上涨,会计准则确认收入的延迟,使得房地产公司们利润逐步兑现以往的靓丽业绩。

再加上今年上半年销售金额全行业还在高速增长(全国17%的行业增速),所以在不远的将来,稳健经营的地产公司业绩都不会太差。但是更远的未来,种种政策推进和行业本身格局的变化,只有那些尽早做出战略转型的公司,才能在未来的行业变局中取得竞争优势。

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