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賣地制度失效 停推地損財赤政府陷兩難(圖)

 2024-07-10 20:58 桌面版 简体 打賞 0
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時評人顏寶剛認為,香港賣地制度已經失效。(攝影:龐大衛/看中國)
時評人顏寶剛認為,香港賣地制度已經失效。(攝影:龐大衛/看中國)

【看中國2024年7月10日訊】我曾在今年一月初在此專欄發文《停售官地陷入警號 全面撤辣及恢復勾地表作最後掙扎》,當時準確預測在二月底的財政預算案全面撤銷「辣稅」。至於有關賣地制度方面,則僅是中了一半:當時我預測政府會暫停賣地、並恢復勾地表制度,避免令樓市不再因為有土地流拍而做成負面效應。

當然,今天的勾地表制度未有恢復,是我的預測錯了嗎?但現實是政府的土地招標制度在樓市持續下行、發展商財務惡化、市民入市信心不足,已經變得難以運作,三個季度以來僅推出兩幅「蚊型地」,反映的是賣地制度幾乎全面崩潰。以今季為例,政府推地仍審慎,發展局公布只推一幅沙田住宅地,提供570伙。即使連同其他土地供應來源共涉1,790伙,今年度上半年供應只有4,065伙,僅達全年目標三成,按年大減超過一半,為主動推地以來逾十年同期新低。

發展局局長甯漢豪稱,外圍環境影響香港經濟,加上息口未如預期般較快回落,故現時市況「的確比較淡靜」是可以理解。至於就上半年賣地收入可能較少,甯漢豪則稱,推地政策目標是為支持經濟發展及房屋供應,至於地價水平會因應市況而有所高低,就每幅土地收回地價收入,會以「平常心」去處理。

政府主管土地發展的最高級別官員,居然用「平常心」去形容自己手頭上最重要的工作,反映只有兩個可能性:官員根本不在乎,否則就是無計可施,只好像今屆政府其他官員一樣只說一些「虛詞」,真實原因相信大家心中有數。

翻查地政總署資料顯示,由於已經連續兩季變相近乎停售官地,在上季4至6月已知的地價收入,包括只有逾1億元的補地價,以及九龍灣充電站地皮賣得近8,200萬元。即使兩幅小瀝源地皮真的能夠順利賣出,市場估值合共亦僅最高達22億,對全年土地收入要達標330億元目標,僅完成約7%,與估算相距甚遠。

作為甯漢豪上司、財政司司長陳茂波早前曾稱,賣地計劃較多地皮是下半年推出,卻亦坦言預算案已預期,地價收入在當前環境會比過往少。事實上,就算特區政府本財年可按預算獲取330億元土地收入(已較上年度修訂預算上升七成),仍是2008年金融海嘯爆發以來第3低,與早幾年等閒過千億元,根本無法比較。

政府連續兩季分別只推出一幅住宅地,測試市場反應用意明顯:兩幅地皮皆位於沙田,地點相對吸引、配套成熟,地價亦相對較低,入場門檻亦符合中小發展商胃口,有助政府賣地「試水溫」,然而最終能否賣出抑或流標,還須拭目以待。

四大發展商優先降負債 難寄望吸納滾存地皮

即使政府推出更多土地,對市場能否接受亦有疑問。要留意政府只推出兩幅今年才新增的沙田地,其餘滾存用地面對很大挑戰,例如「重災區」啟德地價回落不少,當市區地價低企,大嶼山海沙徑及東涌東住宅地要出售就更為困難。

況且一手單位庫存多,若政府硬推大型土地,發展商未必有興趣,若導致流標對市場打擊更大。事實上今天發展商面對的財困,不比2002年時「孫九招」時代更好,否則恒隆集團榮譽董事長陳啟宗也不會有名言「所有發展商都在地獄」的說法,並表明「暴利的日子會一去不復返」。

正如陳啟宗指出,現在有實力投地的發展商根本不多。作為華資四大發展商之一,新世界目前面臨的難題是致力減債,最近就公布將在月底前完成出售80億元的非核心資產,並傳出贖回永續債,似乎再以巨額資金投地機會不大。至於新地亦受困於持有大量積壓單位,單是西貢西沙大型發展項目就有近一萬伙單位要在未來兩年推出,近日籌組的銀團貸款,息率就增加至銀行同業拆息加0.85厘,以近日拆息持續高企,實際利率已高達5.35厘,遠高去年平均融資成本的4.5厘,反映資金成本急增,當務之急應是盡快去庫存。至於長實及恒地,因為旗下中環核心商業項目出租率遠不及預期,恐怕亦分身乏術,難以參與本地投地。唯一有能力的本地發展商,恐怕是目前處於淨現金水平的信和,但黃志祥的「數口精」,除非政府願意接受超低價入標,否則地皮仍然很大機會流標收場。

高地價政策不合時宜 恢復勾地表讓出供應主導權

如果說97回歸之後,到今天的「新.香港」仍然沒有變化的,不是政治、經濟或法治制度,而是由殖民地年代已一直執行的高地價政策。這個政府口中絕不願意承認的制度,高地價政策造就了樓市興旺,政府賣地及印花稅收入令香港有條件長期維持低稅率;全港六成市民居住於自置物業,高樓價亦製造財富效應。現今樓價持續向下,政府收入大減,二百多萬個業主也不會高興,可是高地價高樓價蠶食香港整體競爭力、本地市民亦需要承受高物價的「傷害」。

政府減慢推地以「時間換空間」,但本港樓市正面對結構性的轉變,隨着年初「撤辣」效應消失,近月樓價又見下行壓力,影響發展商投地意欲,最終又令庫房出現巨額財赤。以目前樓市狀況比去年差,中原城市領先指數已連挫3周,創逾7年半新低,重返2016年10月中時的水平,較2021年8月歷史高位大跌25.89%,不要說今年度的賣地收入可以達到330億元目標,甚至很大機會低於上年度的194億元,令下年度(2024-25)政府的財赤又會遠高於480億預測。

我仍維持要解決目前賣地制度的困局,政府就要讓出土地供應主導權予私人市場,即是恢復勾地表制度是唯一可行方法,好處是有意投地的發展商都可以向政府申請,並申報底價;如果達到政府估計之市場價格,該土地即告「勾出」,納入拍賣,而申請者必須參加,因此勾出的土地肯定可以賣出,避免因為流標對樓市帶來另一波衝擊。

當然政府因此要損失賣地收入,但既然本來就不會多,將主導權交回私人市場可以令樓市加快完成調整,政府就應專心處理削減開支,包括減公務員人工。近日標準普爾等國際信貸評級機構表明,現時對香港主權評級乃建基於財赤會逐步收窄,政府能否以賣地收入是「平常心」面對去說服對方?還有未來幾年政府要每年發債逾千億來應付基建工程,日後又可以如何還債?恐怕公共財政已陷入惡性循環,根本看不出有何出路。

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