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房價不漲房貸利率暴漲:要提前還房貸嗎?(圖)

2021-08-30 09:18 作者:財經冷眼 桌面版 简体 0
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【看中國2021年8月30日訊】今天主要和大家講一講目前中國房貸利率大幅度上漲的話題。大家如果自己有房貸的,可以掂量一下,怎麼做划算,是否要提前還貸。

當房貸利率越來越高、而手裡的資金又沒有好的投資渠道時,少貸款、甚至提前結清房貸是一個選擇。

在樓市嚴調控下,房貸額度正在受限……表現為不僅房貸難申請、額度變少,更重要的是貸款利率也在急劇上升。

當下,全國各地首套房利率普遍在6%左右,二套房的利率就更高了,最高的已達7%!

以貸款100萬、時長30年、等額本息還款為例:如果按照5年期LPR4.65%(類似於之前的基準利率)的利率計算,每月的還款額是5100元、總利息是85萬。如果按照當下6%的利率來算的話,每月還款額就增加到6000元、總利息是115萬。

買同樣的房、貸同樣的款,就是因為貸款時機不對、遇到了高利息週期,不得不多支付30萬的利息!

通過抬高利率來加強樓市調控、進而管控房價上漲,目的是保護剛需買房上車,但也會誤傷剛需,反而會因此增加買房上車的月供壓力,剛需買房更難了。

難怪有人吐槽說:房價或許不漲了,但貸款利率卻上漲了,因此每月的還款額並沒有變化、還款壓力是一樣的。房價和利率的蹺蹺板遊戲,讓人感覺樓市調似乎控調了個寂寞。

資金調控是樓市調控的重點,信貸調控是資金調控的重點,而利率高低的調控又是信貸調控的重中之重……通過提高房貸利率、來抑制房產的投資/投機需求,是本輪樓市調控的一個鮮明特色。這就是房貸利率越來越高的原因。

那麼有朋友可能會問,以後的房貸利率會降嗎?可能性極低。當2019年發布LPR利率時,其實也將貸款劃分為按揭貸款和其他貸款,房貸利率會被單獨監管…實體企業用的經營貸、居民用的消費貸是一個貸款利率——主要是1年期LPR利率,而買房的按揭貸款用的是另一個貸款利率——5年期LPR利率。後者比前者高1%左右。所以,在三五年、甚至更長的時間內,大家不要再對低利率房貸…比如之前的85折、甚至7折利率抱有幻想了。那種買房低利率、高槓桿的時代,已經不可能再出現了。

買房使用高利率房貸、將會是一個長期的現象。

一般來說,思想觀念的轉變、應對策略的改變,是由當時外部環境決定的。按揭房貸曾被認為是一個人一生當中,所能貸到的最大金額、最長時間、最低利率的借款,也因此在剛需買房時、在房產投資時會盡量的使用貸款,且要把貸款用足、用盡、用完…貸款金額盡量最大(至少是7成)、貸款時間盡量最長(最長當然是30年),甚至出現了「貸到即賺到」說法。

這在過去一二十年沒有問題。主要是自2008年始央行信貸寬鬆、放水不止,印錢的速度遠超GDP增長的速度……而大量多印的錢又流入了樓市、推動了房價的上漲。

如果貸款買房的話,房價的漲幅遠超貸款的利息、差額部分就是淨賺的,也因此房貸越多、賺的越多。這就是買房用足貸款的底層邏輯,但是,多貸款就是多賺這裡有一個成立的前提:房價必須得漲,且漲幅要高於貸款利率。但是我們看現在中國很多地方的房子,房價的漲幅已經跟不上貸款利率了。很多地方甚至出現了房價下跌的情況,但是貸款利率還是很高。這就虧得更大了。

另外在過去十餘年間,因金融監管寬鬆、或者說金融市場比較混亂,出現了很多資金套利的機會:8%以上的信託收益、15%以上的P2P理財收益、18%以上的民間借貸收益…它們的收益都遠高於銀行貸款利息。

貸出銀行低成本的資金,再轉手對外投資、放貸,確定性的息差收益立馬到手。買房時少付首付,多貸款,閑出的錢轉手去做投資,基本上市妥妥的資金套利!

所以才會說貸到就是賺到。可現在的環境變了……

首先,信貸在回歸正常化,並且有量化的指標——廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與名義GDP增速相匹配。翻譯成人話就是說,不再大印鈔放水了,錢的增長速度會和商品/服務等實物增長的速度保持一致,既不引起物價上漲的通貨膨脹、也不引起房價上漲的資產泡沫。當然,這種理想的狀態只能是一廂情願。

此外,這兩年在嚴厲監管金融亂象,信託暴雷了、P2P取締了、民間借貸嚴監管了……相應的資金套利機會也就消失了。

買房房價不漲、理財把財理沒、做生意搞實體自己又不是那塊料,請問你貸著款、付著利息圖什麼?

當房貸利率越來越高時,還要貸那麼多的錢嗎?自己的房貸是不是要提前結清呢?

所以,如果有朋友問,買房時,要不要貸款、要不要貸更多的款?我的回答是,如果資金有限而又要買房,其實沒得選、該貸款就貸款,沒什麼好糾結的。銀行一般都允許提前還款(有些銀行會規定貸款時間不超2年、提前還款時,會收一定的違約金),如果自己以後有錢了、隨時提前還款即可。

那麼如果問,如果資金量充足,是不是應該多付首付、少貸款呢?我覺得要因人而異。如果確實沒有好的投資機會、自己不想也沒有時間折騰,那就多付首付少貸款、減少債務負擔、減輕還款壓力。如果能找到超過房貸利率的投資標的、則是房貸越多越好。

那麼,要不要提前結清房貸呢?

是否提前還房貸,看你的房貸利率、看你的投資理財水平。現在的房貸利率普遍在6%以上,是現在買房的貸款利率、而不一定是你的房貸利率,它指的是增量房貸、而不是存量房貸。存量房貸跟5年期LPR利率數值相關,增量房貸跟貸款時的加減點(也就是之前的利率上浮或下浮)相關。不要管現在的房貸利率是多少,而要看你的房貸利率是多少、看你的投資理財收益能否高於房貸利率。

如果你前些年買房、貸款利率是5%,可自己又找不到收益超過5%的投資標的、自己也沒時間/沒精力/甚至就不想去尋找…那有閑錢就提前還款得了。當然也不要忽視一筆錢在手裡便利性、即一個選擇權。

很多人深陷於錢的成本、而忽視了錢的便利性,只看到貸款要付利息、卻沒看到一筆錢在手裡能解決問題或能帶來收益。

買房多付首付、房貸提前還清,債務是少了、還款壓力是輕了,可手裡也就缺少了應急資金……一旦失業,日常生活開銷如何應急?當出現家庭變故、意外事件急需錢時,怎麼籌集到錢?發現一個好的投資機會(比如買房低價撿漏)、需要立馬拿錢時,去哪裡找錢?

如果手裡就有一筆錢閑置在那裡,是不是就迎刃而解?這就是擁有一筆錢的便利性。當然,這筆閑置的錢也不會完全閑置,可以買安全性極高的貨幣基金或現金類銀行理財——年化收益在3%左右。

寧肯做3%收益的理財、也不願意提前還6%利率的房貸,中間淨虧3%…是不是腦子被驢踢了?這個虧損的3%、這個3%的額外成本支出,是為了享有這種資金便利而付出的成本……這個世界沒有什麼是免費的、都是有成本的。當然,也可以尋找低息貸款替代的機會。

如果自己的房貸利率高、或者當下準備買房時的利率高,能不能替換成其他低息的貸款呢?

可以的,就是經營貸。經營貸資金流入樓市是嚴重違規的,但對於搞經營、做實體的個體戶或中小微企業主來說,房貸資金和經營貸資金卻是混淆的:結清房貸尾款變成全款房,再做筆抵押經營貸、把錢用於企業日常經營;現在有錢全款買入房產,過個一年半載企業需要錢時、再抵押把錢貸出來。這是符合規定的。關鍵是銀行要做好監管審查,確保做經營貸的資金用於經營、而不是違規套出來買房。

這種機會只屬於做實體的經營者,他們承擔風險、創造GDP、創造就業和稅收,獲得低成本的資金也理所當然。

適合的才是最好的,沒有標準答案和絕對對錯,思路已經打開了,怎麼選擇那就是你的事了……

責任編輯: 宇真 --版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
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