美國房地產的「黑天鵝」扇動起了翅膀(圖)

美國多城從市中心到郊區的房價前所未有的上漲。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2021年8月24日訊】（看中國記者文龍編譯/綜合報導）美國房地產市場的火熱情況正在閃爍著危險信號，而高昂的房屋價格或將面臨急劇下跌的風險。創記錄的低利率、始終緊張的庫存以及COVID-19病毒疫情大流行的推動，這些都引發了美國多城從市中心到郊區的房價前所未有的上漲。

據福克斯商業新聞電視臺報導，總部位於多倫多的Rosenberg Research的首席經濟學家兼策略師大衛·羅森伯格（David Rosenberg）寫道，「‘黑天鵝’是美國房價不可避免的。」

「黑天鵝」通常指的是小概率但影響巨大、難以預知且罕見的事件。2008年的全球金融危機被經濟學界認為是典型的「黑天鵝」事件。

根據最新的Case-Shiller指數，5月份房價同比飆升16.6%，比2006年的峰值高出38.1%。

Case-Shiller房價指數是由標準普爾公司發布的衡量美國房價的經濟指標。該指標由4個指數構成，分布是：全美房價指數、20個城市綜合指數、10個城市綜合指數、20個都會區綜合指數。標準普爾公司每個月對這些指數進行一次統計，並於兩個月後發布。

羅森伯格表示，房價飆升使房價與住宅租金相比被高估了25%，考慮到通貨膨脹因素後，房價比正常水平高出近50%，而與就業成本指數等收入指標相比，房價高估了25%以上。

他寫道，「治療高價的最佳方法是高價。」

最近的調查顯示，購房者對處於空前水平的價格越來越猶豫。

密歇根大學7月公布的消費者調查發現，只有30%的消費者表示購房條件有利，為1982年以來的最低水平。

美國7月在建的獨戶住宅數量達到689,000套，這是自2007年7月房地產泡沫破裂以來的最高水平。

OANDA的高級市場分析師愛德華·莫亞（Edward Moya）警告，最近抵押貸款申請和房屋開工數量有所下降。

購買房屋的抵押貸款申請已連續數週下降，截至8月13日當周同比下降19%。由於木材短缺，導致房屋成本上升，7月份房屋開工率降至三個月低點。關鍵材料暴漲，同時也找不到足夠的工人來建造房屋。

有一些跡象表明這些問題正在得到解決。

木材價格從今年的峰值下跌了70%以上。此外，建築商在過去12個月中有11個月增加了工人，每週300美元的補充失業救濟金計畫於下個月到期，這可能會使更多工人重返勞動力市場。

第一美國金融公司（First American Financial Corporation）副首席經濟學家Odeta Kushi表示，由於供應仍然「非常非常低」，因此庫存進一步增加，不太可能完全冷卻房地產市場。

「這就像從一個非常火爆的市場變成了一個火爆的市場，」她說。「這仍然是賣方市場。」

《看中國》特約評論員唐新元撰文《十次危機九次房地產 這次泡沫哪裡先破？》指出，房地產是經濟週期的風向標，甚至有十次危機九次房地產的說法，即隨著房地產泡沫的破裂，導致經濟體遭受重創。1923-1926年美國佛羅里達州房地產泡沫與經濟大蕭條、1986-1991年日本房地產泡沫與隨後「失去的二十年」、1991-1997年東南亞房地產泡沫與亞洲金融危機、2001-2008年美國房地產泡沫破裂與全球金融危機......

COVID-19疫情爆發後，幾乎所有主要經濟體實施了超寬鬆的貨幣和財政政策，大量的流動性充斥在金融系統和各個領域，於是，各國的房地產價格都在飆升，造成了全球20多年來最廣泛的價格上漲，也再次引發了經濟學家對金融危機爆發的擔憂。

過去一年，北半球大部分地區的房價都出現了強勁增長。數據顯示，這種趨勢在今年第二季度繼續發展。在美國，房價以近30年來最快的速度上漲。如果這種情況繼續下去，尤其是在超低利率伴隨著強勁信貸擴張的情況下，就可能演變成一種不可持續的上漲，最終可能導致經濟活動逆轉。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)