不期而至：房地產的灰犀牛現身了……(圖)

【看中國2021年6月9日訊】上週末，來了個大新聞：賣地收入劃轉稅務部門徵稅。

中國財政部等四部門發布《通知》，將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門徵收。

這或喻示，地方和中央博弈加劇。

塞翁失馬焉知非福，說的是某事對短期和長期的影響不同。博弈加劇也是如此。

一　過剩與漲價

如果單純以居住屬性來看，房價早就應該降了。2017年朱鎔基之子朱雲來就說過，哪怕按人均30平方計算，中國房產已經過剩30%。

一個過剩的東西如何能夠一直漲價？

兩個重要的影響因素，貨幣超發和地方政府托舉。

1）價格是貨幣的具現，只要還有貨幣超發，只要還有資金流進房產，房產升值可以製造（屯房待漲）需求，屯房需求也是需求，是需求就可以推動上漲。

2）只要地方政府還存在土地依賴，就會刺激地方政府採用各種手段托舉房價（聯合企業造地王、房企降價行政干預、降低落戶門檻搶人等等），製造漲價預期，刺激屯房需求，加速資金流進房產，推動房價上漲。

這兩點會相互強化——會相互強化的東西其實都叫金融品。

但2021年，貨幣對房地產的支撐力度已經不足。

1）2021年以來，中國貨幣政策保持了相當定力，保持定力的背面就是大水無法漫灌，肯定要有局域性缺水。

2）從M2-GDP-CPI來看，數值為-8%，創20年新低。

中國房價與股價漲跌的秘密（作者製表）

雖然當期數據惡化對房價的影響不會馬上顯露，但終歸會造成擠壓（房價分化是熊市反彈，並非全面牛市）。貨幣乏力的時候，對於穩房價來說，地方政府托舉動作其實很重要。

二　穩定的實現

就穩定來說，上層、下層、規則（下與上的交流方式），就是一個穩定的三角支架。三者來看，哪個最重要影響最大？

社會穩定有三個重要因素，中樞（上）、民眾（下）、規則（上下之間的互動）。中樞無疑最重要，有中樞才可能有規則（不是必然，也可能投機規則從而摧毀規則），才有下與上的交流；無中樞必然無規則，無規則當然無交流，當然不存在穩定。

經濟穩定有三個重要因素，供給（上）、需求（下），如何分配（供需之間的互動）。如何實現穩定？供給最重要。供給過剩，需求不足與分配不公都有辦法可以解決（短時間通過刺激投資、加強出口），但供給不足麻煩就大了，會直接摧壞穩定。

雖然說物極必反，下層和規則也挺重要。但在物未至極之前，上才是維持穩定最重要的因素。

三　房價為何難控制？

在房產中，上（包括地方和中央）的動機最重要。

但中央和地方的利益訴求也不一致，對於地方來說，事權大於財權，財政缺口天然存在。專項債還本償息、地方官員政績、乃至編外人員工資，很多源頭都源於土地收入，地方政府土地依賴一直存在，無論何時都有推高地價的動機。但對於中央來說則不同：

1）在經濟遭遇衝擊時，中央層面有動機刺激經濟，放水與投資（房產投資）是手段之一。此時地方和中央利益訴求較為一致。

2）在經濟困難緩和時，中央財政沒有土地依賴，中央缺乏推高房價的動力，反而非常忌憚房價上漲對實體經濟的擠壓和貨幣政策轉向時金融風險的積累，但地方卻始終具有推高房價的動機。中央與地方的利益訴求就會出現分歧。

中央和地方利益訴求存在不一致，但很多政策必須通過地方才能落實。且由於這個歷史問題源頭在於中央財權超過事權，所以在地方推動房價上漲的時候，中央也很難過於苛責。2011年中央推動房地產稅試點，至今已經超過十年，房地產稅試點仍未能全面鋪開。

過去的很長一段時間裏，防範房價上漲的措施層出不窮，但房價上漲問題卻始終未能解決。

一個很重要的原因就是：如果房地產稅全面推開，賣地收入會受到嚴重影響。

四　釜底抽薪

近幾年來看，中央已經將注意力轉向防範系統性風險。

從外部來看，海外利率已經觸底反彈，十年美債收益率年後已經上漲80基點。中國貨幣政策需要提前作出應對，保持貨幣相當的定力。保持定力的另一面就是大水漫灌已經不可能，局域性缺水是必然現象。

既然局域性缺水不可避免，中央顯然更想將房地產裡面的水擠出去，去支撐實體經濟和股票市場。但地方政府有土地依賴性，只能漲價才能多賣地，地方政府顯然不會想將房地產裡面的水擠出去。2021年一季度，賣地收入和土地相關稅收雙雙增加約5成，超過稅收增速和名義GDP增速兩倍以上，可見賣地依賴仍然很頑強。

如果在央行貨幣保持定力背景下任由地方政府推高房價，這相當於一邊吹氣球，一邊拿針戳……系統性風險大增！

既然防範系統性風險是關鍵問題，中央或只能下定決心摁住房價的上漲。壓制住地方賣地熱情是摁住房價上漲的重要手段。

賣地收入劃轉稅務部門徵繳，不但有利於規範化透明化，還有利於摁住地方賣地熱情。

釜底抽薪！

五　多重反饋

土地收入劃撥稅務部分徵收，雖然賣地收入用途暫時並沒有改變，但地方政府賣地的錢如何使用所受到的監管必將加強，這無疑會減少地方政府支出彈性，賣了錢也不能自由支配，當然會打擊掙錢的熱情。

就單層反饋來說（或短期影響），打擊地方政府賣地熱情是有利於平穩房價的，可以減輕金融風險積累。房價已經是最大的灰犀牛，風險繼續積累與防範系統性風險已經形成衝突。但如果考慮多層反饋（或長期影響）：

1）失去支出彈性後，可能導致一些地方政府或有債務無法被掩蓋，加速地方政府債務問題暴露。進而影響債務風險擴散。

2）地方財政缺口客觀存在，如果賣地熱情減退，從其他渠道開源增收馬上就會擺上台面。這或會大大加速房地產稅的推進，從而徹底改變房價預期。

考慮多重反饋，地方債務風險和房價泡沫問題將加速暴露。

當問題已經形成的時候，要麼付出代價（繼續積累風險）將問題推後，要麼問題暴露，更何況是釜底抽薪。

是的，房的灰犀牛已經現身……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)