集中供地遊戲下 開發商抱團而戰 市場分化嚴重(圖)

集中供地遊戲下，開發商抱團而戰，市場分化嚴重。（圖片來源：China Photos/Getty Images）

【看中國2021年6月1日訊】（看中國記者丁曉雨綜合報導）集中供地，讓2021年前五個月的土地交易市場氛圍變得非常詭異，開發商們在看不見硝煙的戰場上相互較著勁，可以為了一塊地「龍爭虎鬥」，也會在某些時機默契地選擇放棄，抱團取暖成為趨勢。

據《時代週報》報導，自從2021年2月北上廣深以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、瀋陽、長春、寧波、青島、長沙等22城實行土地集中供應以來，不僅改變了熱點城市宅地供應節奏，也徹底改變了房企生存邏輯，傳統競拍方法與融資模式都不再適用新的「戰場」。

報導稱，除上海、蘇州、合肥、武漢、長沙、鄭州、成都等7個城市還未完成集中供應或仍處於競拍中之外，其餘各城的結果已塵埃落定。據不完全統計，已完成出讓的15個城市累計成交金額突破7186億元。

只是這場所謂土地供給側「歷史性」改革的遊戲，越來越讓人看不懂。一邊是熱鬧非凡，一邊是門庭冷落。一位TOP 20房企的品牌人士曾表示，「杭州的‘門票’很實惠，保證金最高的才5000萬元一宗，大部分都在2000萬元左右」，但「如果是上海，競買保障金起碼是地價的20%，一塊10億元的地就要交2億元」。

4月26日，四個一線城市中，首個開啟集中供地的廣州，16塊地吸引了近50家房企參與，累計攬金240億元。

遊戲一旦開始，不但要玩得嗨，還要能玩得起。

據《時代週報》不完全統計，「馬甲」數量累計超過300組。部分熱門的地塊，競價30秒就到達峰頂價，某央企開發商甚至為這塊地準備了60個「馬甲」。

熱鬧的還有杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價率均超過30%。甚至屢屢出現溢價100%的現象。而另一些城市，如長春、青島，長春38宗土地中有32宗以底價成交，青島首批集中供地土地平均溢價率僅為2%。

集中供地，不但令土地市場經歷著冰火兩重天，部分城市如北京，由於設置了地價上限，競拍地塊轉競公租房、自持等環節，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高。

即便是同一城市不同位置的地塊上，也出現明顯的兩極分化。地理位置較偏、周邊配套資源匱乏的地塊遭遇終止交易或流拍的比比皆是。

部分房企為了維持企業現金流不斷滾動，保證核心城市市佔率，即使利潤被「吞噬」，也不得不參與這場「遊戲」。

為分攤成本、規避開發風險，「遊戲」方式還有抱團取暖，以聯合體方式「拼單」拿地。

在北京的首輪集中土拍，共54家企業參與，其中有37個聯合體，其中金地+華潤+保利的「鐵三角」組合，聯合報名了30宗地裡的21宗地。而在重慶出讓的48宗土地中，也有多幅地塊為聯合競拍競得，其中龍湖所拿的5宗地塊中，1宗為聯合拿地，而金科所拿的3宗地均為聯合形式，合作對象包括大唐、美的、華宇和新希望。

《時代週報》報導稱，5月30日，有業內人士表示，雖然重點城市的首批集中土拍已經過半，但就整體效果而言，並未完全抑制過熱的土拍格局。

克而瑞研究中心近日的一份研究報告稱，這一輪的集中供地對於房企來說，單一的招拍挂拿地方式顯然已經難以滿足盈利需求，並將帶來較大的經營壓力。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)