大逃頂？拋售潮下慘烈的踩踏即將發生……(圖)
最近發生的多起事件進一步證實深圳樓市已經進入了冬天（圖片來源：Getty Images）
【看中國2021年5月17日訊】之前談到過幾次深圳樓市，主要是介紹了深圳在打擊經營貸以及資金和人口流出，導致深圳樓市今年來萎靡不振，非常清淡。而最近，又有兩件事關於深圳樓市的，可以說進一步證實了深圳樓市已經進入了冬天。這也意味著，整個中國樓市中去年以來逆勢上行的城市，已經進入了冬天。這是瞭解中國樓市整體運行的一個窗口，非常有意義。
過往4月份的深圳，通常都是小陽春的行情，但如今深圳二手房的行情，別說小陽春，連冬天都還沒過完。根據深房中協的數據，四月份深圳二手房成交套數總共只有4877套，相比三月份下降28%，成交數據跌回到了2月份新政剛發布時的數據。雖然3月份成交數據稍微回暖，但208新政之後整體行情依然透心涼。整個市場呈現的景像是：中介門店越來越冷清、二手房的議價空間越來越大，大家對房價的預期也越來越低……
新政後的冷淡市行情基本已經定型，那麼接下來的疑問就是，這樣的行情會持續多久？如果按照過往經驗，政策調整期通常就是兩個月到三個月，像上一年715之後，成交量連續三個月下跌，到了11月成交量開始重新攀升，表明市場已經消化了新政。不過，這次深圳想要三個月跳出「新政泥潭」怕是沒戲了。因為，還沒等被揍趴下的深圳樓市站起來，兩套組合拳就已經打了上來。
第一套組合拳，就是全面圍堵深圳的購買力。直白點說，就是讓這些習慣了買買買的購買力買無可買！大家都知道，深圳樓市調控之後，深圳的購買力通常會向其他產品外溢。其中的道理很簡單，有錢人購買資產的需求是客觀存在的，頭號目標拿不下，那當然就會去選備胎。
而如今的深圳樓市，最受歡迎的備胎有三個：分別是臨深、小產權和公寓。這三個備胎中，其中兩個現在已經開始做出「調整」。
首先是臨深城市陸續開展「去深圳化運動」。東莞是最早的一個，從去年開始就陸續在出調控政策，今年跟著深圳的208政策出了227政策，要求現在外來戶籍人口想要買東莞的房子，須提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上社保。
接下來就是南沙，之前南沙的人才購房政策非常松，買房只需要弄一個誰都能搞到的人才證明就可以買房。上個月，廣州的人才政策購房收緊，南沙規定人才需提供連續12個月在人才認定所在區連續繳納個稅或社保繳納證明，不得補繳。中原地產就連一向平淡的佛山也有小動作。有消息稱，上月末宣布新房單價超過1.8萬的新房，暫停網簽。
此外，珠海、中山這些樓市大火的城市，加強調控的風聲也不絕於耳。房住不炒的大環境下，誰冒頭誰就是重點關照對象。臨深樓市的去深圳化動作都已經擺上台面，只是看執行的時間先後、力度大小而已。
打擊力度更加大的是深圳的小產權。這一次深圳的小產權整治先是通過央視報導昭告天下，後是深圳攜輿論迅速進行整治，配合可以直接打滿分。值得一提的是，由於小產權不受法律保護，因此行動全是行政措施，小產權中介門店查封你沒商量，不講廢話也不需要打招呼。行政力量直接出手整治，短期內小產權是徹底涼了。
這也意味著，現在深圳房產的備胎中，臨深房產和小產權兩個都被打壓了，唯一還比較安全的備胎就只剩公寓。最近我看朋友圈，很多沒有了商品房生意的二手中介紛紛開始推銷公寓。
而就在前些天，深圳就有某公寓項目進行了搖號選房，成為深圳首個搖號的公寓項目。公寓都要搖號了，這剩下的備胎有多火已經不需要過多描述。但是，和小產權一樣，如果延續當下的火熱，公寓完全有可能成為調控的下一個目標。深圳的購買力選擇，正變得越來越少。
第二套組合拳是加息。前兩天，中國建設銀行深圳分行上調了房貸利率，首套利率上調至5.1%，二套5.6%。關鍵是這只是針對深圳的，建行在其他城市沒有這樣操作。可能是在對深圳進行重點精準打擊。
四大行之一的建行利率上調，其他銀行基本都會跟進，深圳銀行利率全面上調只是時間問題。上調利率，相當於深圳樓市在加息。從國家經濟角度看，加息通常針對的是經濟過熱，釋放的信號是經濟將進入緊縮。而這一次深圳樓市加息，釋放的信號也很直接：深圳樓市疫情後的這一波上漲週期已經結束了，樓市現在已經進入房價下跌週期。
對於這一個信號，要從縱向和橫向兩個角度去解讀。首先是縱向的歷史角度。在疫情之前，深圳樓市上一個上漲週期是2015-2016年，那一次上漲之後的調控，一個典型特徵就是：調控政策先行，加息潮隨後跟上。這個調控節奏和現在完全一樣。2016年，315新政和104新政連續出臺，315新政時期，深圳樓市受到幾個月衝擊後又馬上復甦，房價逆勢上漲，房價控制效果不佳，緊接著就是104新政出臺，房價才開始大幅下跌，樓市進入寒冬。這和去年到現在715新政之後房價不降反升，直到208新政之後樓市才冷靜下來的調控過程非常像。而在2016年調控之後，隨之而來就是加息。2017年9月深圳加了一次息，緊接著2018年3月份，深圳再加一次息。在這兩次加息前後，深圳房價一直在緩慢下降。
調控政策+加息=房價下跌，這是過去的歷史給出的公式。2020年疫情以來深圳這一波樓市大熱，和2015年股災之後的樓市大漲在機制上是一樣的，都是經濟下行，過剩資金尋找出路之後在樓市的表現。
既然上漲的表現類似，銀行加息之後的反應也自然不會有大差別。現在深圳房價的下行壓力已經很大了，加息的大棒打下來之後，房價下跌已經不可避免。而且這個加息不僅是針對深圳，就整個中國而言，目前也是處於政策收縮的窗口期。大家注意整個四月份都沒有發放MLF（麻辣粉）和SLF（酸辣粉）等基礎貨幣了，而且各塊的利率都在上漲。
從橫向的角度看，房貸利率上調是全國的大趨勢。全國首套房的平均房貸利率過去四個月持續上漲。4月份的平均利率到了5.31%，已經高於去年9月份5.24%的利率。而在大灣區內，過去一個月，珠海、廣州、佛山、中山、佛山的房貸利率陸續都在上漲。當下，大灣區主要城市中，首套利率全在5%以上，而深圳現在除了已經漲了的建行，其他銀行的首套利率平均為4.9%。
全國在漲、灣區其他城市都在漲，樓市風向標城市深圳的房貸利率不漲真說不過去。跟著全國樓市的大基調走是政治站位的體現，路線問題如此，房價問題也是如此，在這些問題上，深圳並沒有自主決定權。
深圳樓市屢遭重拳之後，後續市場想要徹底緩過來，恐怕沒那麼快，至少得等到今年的第四季度，深圳的市場才能消化新政帶來的一系列影響。在此之前如果想要買房，機會成本極高，因為現在的購房名額和首付資金都很寶貴。
就算是到了今年第四季度之後，也不意味著未來深圳樓市就會滿血復活。這個還要看美聯儲貨幣政策是否收緊，還要看中國貨幣政策是否回歸正常。一旦這兩大國貨幣政策收緊，中國掐緊了新增貸款的水龍頭，中國居民的借貸能力被耗盡，那麼深圳的樓市可能永遠也無法見到曾經的高點。而整個中國的樓市也是一樣。
目前最新的數據是，美國4月的CPI同比為4.2%，遠超美聯儲預估的2%，增速創2008年9月以來新高；4月核心CPI同比增長3%，創1996年1月以來最大增長。這意味著真實的通脹飆升時代已經到來了。
通脹可以說是整個經濟系統的負反饋機制。過去這麼多年，從2008年次貸危機開始，央行大放水毫無後果，因為通脹根本沒起來，結果就是不斷變本加厲放水，一有風吹草動就大放水解決問題，可以說都是吸毒上癮。反正貧富分化是長期問題，一時半會兒不會出大問題，而持續放水救市的結果就是資產價格猛漲，通脹卻不漲，對各國央行來說非常爽，給他們帶來的錯覺就是，無限印鈔也不會有通脹，所以更加肆無忌憚。這個一個任性而缺乏負反饋制約的機制，不但沒有負反饋，每次放水帶來的好處，其實是正反饋強化作用，必然一條道走到黑。
中國房地產的趨勢，差不多就是在逐漸加速趕頂。一旦未來增量資金無法支撐價格的快速增長，最終泡沫必然破裂。趨勢上行的時候，什麼打壓都不行，什麼預測都是錯，只有永遠的上漲，誰都不能改變的上漲。但是，狼總是在人們已經疲憊，不再相信的時候到來。一旦趨勢下行，一樣是所有人都不能改變的下跌。這個命運是注定的。
房即是債，債即是房。這個是分析房地產的合理框架，是房價上漲的底層邏輯。居民的增量債務是決定房價漲跌的最關鍵變數。與一切金融市場一樣，無論是A股還是美股，還是加密貨幣，還是中國房市，都是增量決定價格。
在中國房地產市場泡沫被通脹刺破之前，大宗商品還有強勁的一波。中房如果動了，大宗會有深度調整。中房的最重要標誌就是居民新增貸款。一旦居民新增貸款持續下降，不要猶豫。一旦離開火場，就不要回頭。
將來因為房地產泡沫破裂跳樓的，沒有一個是無辜的。市場不懲罰錯誤，但懲罰不知道風險回報率的人。每個人都要為自己的愚蠢付出代價。所有不相信房地產泡沫會破裂的人，要問自己：萬一要是錯了呢？後果是什麼？風險回報率是怎麼樣的？
認為泡沫會破裂的人，不參與，如果錯了，頂多錯過，是機會損失。而認為泡沫絕對不會破裂的人，押上全部身家，外加未來下半輩子，如果錯了，就是萬劫不復！
不在於對錯，在於風險回報率。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)