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爆雷的長租公寓背後閃現螞蟻集團身影(圖)

2020-11-19 19:43 桌面版 简体 0
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長租公寓 蛋殼公寓 螞蟻集團
爆雷的長租公寓背後閃現螞蟻集團身影。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2020年11月19日訊】蛋殼容易破碎,這個名字,本來就有著不好的寓意。就在大家等待著蛋殼公寓的「死亡」時,忽然出現了人們意料不到的操作。

美東時間11月17日,被瘋傳爆雷的蛋殼公寓股價(紐約證券交易所掛牌上市)大幅走高,截止當日收盤,蛋殼公寓報價2.40美元/股,漲幅達到75.18%,最新總市值為4.39億美元,當天成交額暴增至1.44億美元,而前一天成交僅233萬美元。

都爆雷了,股價還暴漲?

蛋殼公寓突然遭到爆炒,因為一則消息:有傳言稱,蛋殼公寓或被我愛我家(我愛我家控股集團股份有限公司)接盤。但隨後,我愛我家對此予以否認。

緊接著,11月18日,蛋殼公寓盤前再度暴漲,一度漲超40%。這下,簡直稱得上妖氣十足了。

在這之前,蛋殼公寓正深陷群體性投訴事件的漩渦,甚至一度有網傳消息稱,蛋殼公寓會在11月16日宣布破產。雖然最後這個傳言沒有應驗,但市場已經默認了蛋殼命不久矣。

回頭去看,曾經的蛋殼公寓頂著第二家上市的中國內地長租公寓運營商頭銜,備受矚目。在4年時間裏,就覆蓋了全國13個城市,手中的房源達到40.7萬個,足足翻了166倍。在蛋殼身後,還隱藏著最近陷入巨大爭議的螞蟻集團。

2019年,蛋殼公寓獲得螞蟻金服和老虎基金等機構的5億美元投資。當時的蛋殼公寓已經成為中國最大的共享居住空間平臺之一。

今年1月,蛋殼公寓在美國紐交所上市,迎來自己的高光時刻。用了3年的時間變成資本的寵兒。高光了沒多久,卻又在不到10個月的時間裏,直線就跌落到塵埃裡,變成資本的棄兒。

命運急轉直落的背後,藏著長租公寓這個行業本身的「原罪」,置身其中的玩家,也許沒有幾個能夠乾淨地離場。

蛋殼公寓到底跑不跑路?

北京市東城區,故宮往東4公里的朝陽門內大街8號朝陽首府,是蛋殼公寓的北京總部所在地。平時這個辦公室就像別的辦公大樓一樣,來往的都是上班族。

但據《21世紀財經》、《證券日報》等媒體報導,11月16日,蛋殼公寓總部大樓外聚集了上百號人,他們不是來參觀也不是來租房,而是來討要房租和解約的。

這群人身份各異,有的是房東,有的是租客,還有的是被拖欠工資的蛋殼公寓保潔和維修人員。

同樣的景象正在全國的多個城市裡上演。

據《每日經濟新聞》報導,11月16日,北京的租客們集體衝到蛋殼公寓的同一天,深圳福田區,距離深圳灣紅樹林公園大約3公里路程的勁松大廈下,一群蛋殼公寓租客和房東帶著紅色板凳,坐在勁松大廈樓下,想要找蛋殼公寓退租、解約。

大樓的保安已經對此見怪不怪,從11月以來,這裡就不斷有租客和房東上門來討要租金、並且要求解除合同。

保安說,「搞得我們這裡不得安寧,每天還要出面招呼警方人員。」

在杭州建國北路13號的蛋殼公寓杭州總部,也是同樣的場景。浙江電視臺去現場採訪,看到許多房東和租客在蛋殼公寓的辦事處聚集著,焦急地想要解決自己的租金和合同。

而工作人員則只是告訴他們,再等等。

有一名男租客,付了一年的租金,但住了才不到1個月,就被蛋殼破產的傳言嚇到了。

還有一名過來催收租金的中年女房東,蛋殼公寓讓她再等半個月,「反正錢也沒有,再等咯。」這名女房東很是無奈。

事實上,從11月以來,蛋殼公寓就一直陷入了破產傳言中。除了北京、杭州和深圳,上海和武漢等城市的蛋殼公寓,也早已出現了租客和房東上門的現象。

你也能在職場社交平臺脈脈上看到員工在吐槽蛋殼公寓拖欠工資,有認證為「蛋殼公寓員工」的網友稱,「已打電話確認,今天不發工資,延後發放,時間待定」、「工資不發,通知第二天正常上班」、「工資無限期緩發」等消息。

11月16日,曾經在蛋殼公寓工作過的人放言,「蛋殼公寓或將宣布破產。」

同一天,蛋殼急忙發布微博說,「我們不會破產,也不會跑路」。

蛋殼公寓究竟跑還是不跑,誰也不知道。但是,租客和房東們,都已經無法再忍受蛋殼公寓了。

讓租客簽租金貸,自己卻欠租、欠工資。

在這場蛋殼公寓爆雷的漩渦中,房東和租客,沒有一方能全身而退。

從今年2月開始,就一直有傳聞稱,蛋殼公寓在租戶沒有欠租的情況下,要求房東免除3個月房租,且沒有在約定時間內付款給簽約業主。當時,這還只是傳言,或者說,只是個別事件。

到了下半年,這種情況愈演愈烈。

上海的一名租客明明按時交租,卻在11月12日接到房東通知,蛋殼公寓已經延期15日支付房租,房東決定收回房屋,讓他收拾一下盡快搬走。房東說,這是合同中約定的條款。

在北京租蛋殼公寓的女租客也遇到這種情況。11月13日晚上,房東直接找上門來,告訴她「蛋殼公寓從11月1日起至今沒有付房租。」現在,房東要收回這套房子,讓她在半個月之內搬走,不然就要報警處理。

杭州有個男租客,在蛋殼公寓交著租金,結果被斷了網。一問才知道,蛋殼公寓欠了網費。

成都蛋殼公寓也有租客遇到同樣的情況。汪先生的房子原本要2020年12月底才到期,但11月16日,他突然發現自己的房子被房東斷水斷電,讓他生活起居出了問題,連刷牙洗澡都不能。

去物業一查,物業告訴他,蛋殼公寓拖欠了物業費,停水停電只是正常操作。

難道是全國的蛋殼公寓租客集體拖欠租金?

事實並非如此。

蛋殼公寓的租房,採用的是租金貸的形式。

租金貸,即租客通過貸款租房。合同簽訂後,金融平臺就會一次性將租客合同期內的所有租金支付給公寓方。反過來,租客則可以按月或者按季度把租金支付給金融平臺進行還款。

也就是說,蛋殼公寓租客在租房的那一刻開始,就背上了一筆貸款。

而這,是蛋殼公寓這一類長租公寓的通用模式。

長租公寓本身是一個資金需求極大的行業,要想賺錢,就需要有更多的房源,而想要房源,就必須有足夠的資金來從房東手中收房。

但是,在扣除租金、人工等等成本之後,營業收入往往無法覆蓋正常的業務運轉,此時,租金貸應運而生。

蛋殼們通過金融槓桿,依靠未來的租金擴大規模,再帶動新的租金貸進入。由此來迅速擴大規模。

然而,一旦爆雷,不僅讓租客租無所住,也讓許多租客無端背了債務,無法脫身,甚至會被列入失信黑名單。

在蛋殼公寓的租客們為了自己的租金、徵信還有住房膽戰心驚的時候,不禁會懷疑,自己每個月交的那些房租,到底去哪兒了?

這要從蛋殼公寓和長租公寓這個行業說起。

背靠螞蟻,瘋狂擴張

在知乎上,「蛋殼公寓真的會跑路嗎?還能撐多久?」這個帖子被瀏覽了34萬次。

僅僅從這個數據也能看出,幾十萬人隨時都在擔心著,蛋殼公寓哪一天真的會倒下。

這次,蛋殼公寓無疑是遇到了大問題。「作為長租公寓行業的標桿企業,蛋殼公寓確實出現了經營困難。」地產分析師嚴躍進直言。

不過,在蛋殼公寓剛誕生時,創始人高靖的想法是,讓年輕人有尊嚴地生活在城市。

後來,蛋殼把風險轉嫁給租客的各種操作,正剝下了年輕人最後的尊嚴。

這些年輕人大多是剛畢業的大學生,他們撐起了蛋殼公寓光速發展的4年。

2015年1月,曾經在百度、糯米網工作過的高靖創辦了蛋殼公寓。當時,「租售並舉」出現了苗頭,中央經濟工作會議明確提出要建立租購併舉的住房制度。

乘著這股東風,從2015年5月到2019年10月,蛋殼公寓在不到5年的時間裏完成六輪融資,總融資額接近10億美元。

其中,螞蟻金服就在2019年投了5億美元。截至2020年3月31日,螞蟻金服在蛋殼公寓持股為8.6%。

根據其簽署的戰略合作框架協議,雙方將探索在支付、金融服務和獲客等方面的深度合作。

看起來,這是一筆資源置換的合作。

螞蟻集團擁有多達10億用戶,支付寳這個國民級的應用,也意味著龐大的流量池。

況且,從此前螞蟻集團的招股書中可以看到,其主要收入就來自微貸業務。

而蛋殼公寓在全國有40多萬個房間,換句話說,這就是幾十萬個放貸對象,而且是每個月都會持續貸款的優質客戶。考慮到長租公寓的客戶群體多數屬於城市白領,還款能力穩定,簡直是優質的放貸對象。

雙方一拍即合,各取所需。

然而,網際網路+金融的打法,讓長租公寓這個行業「醜態百出」。8月份暴雷的友客、巢客,以超高的房價掠奪式從房東手裡租房,以超低價格租給租客,再騙取租戶一年租金,然後就是跑路。

憑藉著租金貸,蛋殼們在短時間內就滾雪球般滾出了龐大的規模,彷彿只要有了規模,自己就能「大而不倒」。

只不過,蛋殼們單純對規模的追求,卻因為線下聚客能力不強,導致營收無法覆蓋成本,規模越大虧損越多。

特別是在疫情下,租客流失,自我造血能力不足,導致資金鏈斷裂成為行業普遍現象。

於是,到了2020年,螞蟻集團當初給的投資也只能解蛋殼一時之渴。

缺錢,則幾乎是蛋殼公寓和整個長租公寓行業的基因。

缺錢的蛋殼公寓

儘管蛋殼公寓這幾年以光速發展,蛋殼公寓的經營狀況卻可以用慘淡來形容。

根據蛋殼公寓此前發布的招股說明書和2020年Q1財報(2020年Q2、Q3財報暫未發布)來看,蛋殼公寓2017年、2018年、2019年前9個月的淨虧損分別為2.72億元、13.69億元、25.16億元;營收分別為6.57億元、26.75億元、50.00億元。

蛋殼公寓在2020年Q1的營收為19.4億元,淨虧損為9.789億元。

由此可見,蛋殼一直都在持續虧損,而且沒有盈利跡象。

資金飢渴症一直都存在。

實際上,長租公寓的商業模式本身盈利空間窄、模式單一。因此,蛋殼和長租公寓領域慣用的打法是,瘋狂收房擴張,迅速做大規模。

據21世紀經濟報導,2017年到2018年行業競爭激烈時,很多運營商都在高價收房,蛋殼也是其中之一。

北京南三環的一些老小區,一套60多平米的兩居室,收房成本能接近7000元,比同類型房源的租金貴了差不多1000元。

為了拿房、做規模,蛋殼們不惜透支未來。而為了籌到發展資金,蛋殼公寓除了和螞蟻等貸款機構合作,似乎還遊走在灰色地帶。

今年6月,蛋殼公寓創始人高靖因「個人投資事項」被政府部門帶走調查。到了8月18日,南方週末發了一篇題為《蛋殼公寓CEO被調查,事涉六億國資》的文章。指出蛋殼公寓CEO高靖被調查一事疑涉及國有資產問題。同時蛋殼公寓與昆山國資委全資持有的昆山銀橋控股集團有限公司合資成立的子公司操作流程不合規,銀橋控股投資的6億元國資存在流失風險。

報導還稱蛋殼承諾將6個億都用於長租公寓,運用的方式包括但不限於由合資公司直接取得長租公寓資產、合資公司通過投資基金的方式取得長租公寓資產等。

由此也能看出,長租公寓領域的許多玩家,為了賺錢正在喪失底線。

這也造成這個行業,成了一個「帶血的金融遊戲」。

帶血的金融遊戲

蛋殼們的發展,似乎天生就有著隨時「爆雷」的原罪。

在藉助租金貸擴張的過程中,公寓方提前拿到了租客合同期內的所有房租,又仍然按月給房東結款。而這中間由於時間差出現的資金沉澱,也就成了公寓可以自由支配現金。

通過這樣的方式,長租公寓獲得了更低成本的資金來源用於市場擴張,但同時,風險也隨之而至。

長租公寓實際上是二手房東的生意,通過租金貸獲得的資金實際上是長租公寓在未來需要支付給房東的租金。所以當公寓將這筆錢用作市場擴張時,公寓就必須保證新開發房源的入住率。因為只有這樣,公寓方才能用新租客預付的租金來支付之前應當付給房東的房租。

在這種情況下,一旦市場出現波動,例如擴張不順利,入住率不及預期、或者有突然有大量租客退房等情況出現,長租公寓就會面臨資金鏈斷裂的風險。

蛋殼公寓的跑路風險,也只是長租公寓行業的一個註腳,同時也已經引起了監管部門的注意。

11月17日,深圳和西安兩地同時下發通知,要求對住房租賃企業加強監管,防止跑路。比如深圳要求住房租賃企業慎重選擇租金收取模式,禁止欺騙、強迫租客使用租金貸,也禁止用租金分期、租金優惠的名義誘導租客使用租金貸,不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。

西安則要求住房租賃交企業必須在指定銀行設立資金監管專用賬戶,避免惡意剋扣押金、隨意挪用租金行為。並且嚴厲查處未經金融監管部門批准設立的機構開展個人「租金貸」業務。

但對許多長租公寓企業來說,租房貸是他們賺錢的方式。利用「龐氏騙局」的方式,將用戶「分期租房」提供的高額貸款(即「租房貸」),打造成為自身企業「輸血」的資金池,長租公寓儼然就像第二個P2P行業,甚至有過之無不及。

資本在利潤驅動下的貪婪本性,將自身置於資金鏈隨時可能斷裂、引發「爆倉」的處境之下。

最終買單的會是誰?

答案你我都心知肚明。


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