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官方警示房租過高 中國長租公寓發生了什麼?(圖)

2020-09-05 09:01 桌面版 简体 0
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房租 長租公寓 租金
爆雷再起!這次不是P2P,而是長租公寓。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年9月5日訊】爆雷再起!這次不是P2P,而是長租公寓。近日,上海市房地產經紀行業協會發布住房租賃市場風險提示,提醒房東、租客在委託經營或租房過程中,應多方瞭解周邊住房的市場租金價格,警惕長租公寓公司「高進低出、長收短付」、警惕收房租金過高或出租金過低的風險。

整治長租公寓

在今年7月份,天津、石家莊、太原、瀋陽、寧波、青島、南寧、西安八個城市入圍北京當局的財政支持住房租賃市場發展試點城市,意味著租賃市場即將迎來大變局。在這場大變局中,長租公寓便是主角之一。

尤其在大城市中,長租公寓成為了不少年輕人在高檔小區和農民房之間的折中首選,但同時其也是亂象叢生。比如杭州適享科技的長租公寓公司,通過高價收房、低價出租的方式吸引房東和租客的資金,最終爆雷跑路。

目前,中國各地已經開展了針對長租公寓的整治:

上海閔行區發布《租賃住房運營管理辦法(試行)》,租賃機構需備案;鄭州市住房保障和房地產管理局印發《鄭州市住房保障和房地產管理局房屋租賃市場亂象整治實施方案》;泉州市住房和城鄉建設局等六部門聯合印發《關於泉州市住房租賃中介機構亂象專項整治工作方案通知》,嚴懲住房租賃中介8類行為。

以上這些地方舉措均集中在7月份發布,說明這些長租公寓早已在「騷動」。看得出,在疫情之下,長租公寓面臨空置率高、資金鏈斷裂等問題,市場風險開始不斷暴露,並在年中集中爆發。

什麼是長租公寓?

顧名思義,長租公寓的租賃週期往往比普通住房要長,此外主要還有以下幾個特點:

1、有中介費或服務費。長租公寓本身就是一個平臺,通過租用房東的房子,然後再轉租給租客,其中需要收取介紹費、衛生費等各種名頭的費用。

2、租金支付週期長。如果直接租賃房東自有房,一般都是押一付一或押一付三,而長租公寓動輒押一付半年、付一年。比如上面提到的杭州適享科技長租公寓公司,有的租客押一付十二交了26000多元。

目前來看比較正規的長租公寓主要集中於以上兩個特點,當然本人遇到過還有個別需要交所謂「家電家居維修基金」的公寓。

而在長租公寓中又有集中式與分布式之分。

集中式公寓是指租賃平臺租下整棟或整棟中的幾層,統一進行改造後出租的一種模式。其優勢在於房間之間相互影響較小,可提供較多的公共服務。

分布式公寓則主要是租下分散在各個小區裡的個人閑散房源,進行裝修後,以公寓名義對外出租。特點是房屋格局不統一,以中高端長租公寓為主。

然而分布式長租公寓由於房源難找、個別改造成本過高等原因,資金回報率整體偏低,所以不少品牌公寓公司改造整棟的公寓,也就是集中式長租公寓非常多。這種公寓在北上廣深城中村的農民房中非常常見。

長租公寓的運作模式

按照正常的邏輯,定期收租客租金,然後付房東租金,從中收取中介費是非常穩定的一種盈利模式,為何長租公寓公司頻頻出現資金鏈問題呢?

長租公寓是這麼想的:畢竟歪門邪路才來錢快,正常經營早就虧死了。所以不少長租公寓都採取了「高進低出、長收短付」。

所謂「高進低出、長收短付」,即高價收房東房屋,低價出租;向租客收長期租金,向房東付短期租金。

當然這可能會有點晦澀難懂,為什麼公寓要高買低賣?按月收租它不香嗎?

首先,在房地產行業是典型的資金密集型行業,時間就是金錢,如果一個項目需要收租十幾二十年才能回本的項目,根本不現實,因為公寓公司需要承擔巨額的財務成本,即利息。所以公寓需要一次性收租以快速回籠資金。這是長租公寓之所以「長收短付」的根本動因。

其次,由於中高端白領的社交需求,以及房東自有房品質的參差不齊,公寓公司為了搶佔市場,吸引房東和房客資源,採取了「高價收房、低價租房」的策略。

我們來通過一個例子來瞭解一下長租公寓的運作模式:

假設小白有一棟農民房,共10個房間,市場租金1000元/間。A公寓經過與小白協商後,則以1200元的價格全部租下小白的房間,租金按月支付;然後A公寓對外以800元/間的價格出租,押一付十二,即一間房一次性收取10400元,10間就是104000元。

那麼好,第一個月過去了。A公寓在支付給小白12000元的租金後,從第二個月開始至下次支付租金前,中間有整整過一個月手握92000元的現金,而且沒有利息!

有財務常識的讀者應該知道,這相當於是無息貸款,在A公寓手上形成了一個資金池。而一旦形成資金池,那麼運作的空間可就多了去了。

在接下來的十一個月,A公寓通過這種模式不斷收房子,租房子,手裡掌握的資金池會越來越大。公寓除了收取中介費外,還可以用這些無利息的錢做投資,賺收益。

長租公寓的融資模式

首先,最傳統的融資手段就是發債。比如租賃住房專項公司債券,根據上交所披露數據,目前三家公司涉獵租賃住房專項債的房企,龍湖、葛洲壩和保利,截至2018年8月已經成功發行三期。

但是發債的成本並不低,按照行情利率基本都在5.5%以上,這就對長租公寓提出了很高的盈利要求。為了避免這種風險,於是乎就有了另一種融資方式:資產證券化。

第二種,資產證券化。資產證券化的前提是要有現金流,A公寓則可以將這些收租權所產生的現金流,打包成ABS(資產證券化)產品,轉售出去。說的直白一點,就是將未來收房租的權益打包成理財產品來融資。

這種融資模式的優勢在於成本相對較低,且可以邊經營邊用這些錢來還債或者建下一個項,平攤甚至降低負債率等。目前中國共有5個長租公寓資產證券化項目:中信證券.自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計畫、魔方公寓信託受益權資產支持專項計畫、新派公寓權益型房托資產支持專項計畫、新派公寓權益型房托資產支持專項計畫和招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計畫。

為什麼會爆雷?

如果你讀懂了上面兩種模式,你就會知道為什麼長租公寓會爆雷了。還是延續上面的例子:

如果A公寓將小白房子所產生的租金收益權打包賣給了資產管理公司B,資產管理公司B又向公眾發售。你會發現:

1、A公寓(經營方)將入住率達不到預期、租金不夠等風險完全轉移給了投資人(資產管理公司B)和承租方。

2、如果此時A公寓聰明的話,可以成立一個C資管公司,提供租客小額貸款以支付租金。C資管公司替租客將全年的租金一次性付給A公寓,A公寓馬上就可以獲得資金回流,並實現了將融資從A公寓(經營方)完全剝離。

高明嗎?太高明瞭!可是金融從來都是零和遊戲,風險不會消失,只會轉移。涉及方越多,風險越大,一旦房間長期閑置,租客租金不足,資金鏈風險馬上就會席捲這一整條金融鏈。這就是疫情下,長租公寓集中爆雷的根本原因。

值得注意的是,目前長租公寓大多隻是對存量房源的盤活,而隨著監管的加強和政府租賃相關用地的入市,大量增量長租公寓將會出現,像P2P一樣,優勝劣汰不可避免。


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