爆雷的长租公寓背后闪现蚂蚁集团身影(图)

爆雷的长租公寓背后闪现蚂蚁集团身影。（图片来源：Getty Images）

【看中国2020年11月19日讯】蛋壳容易破碎，这个名字，本来就有着不好的寓意。就在大家等待着蛋壳公寓的“死亡”时，忽然出现了人们意料不到的操作。

美东时间11月17日，被疯传爆雷的蛋壳公寓股价（纽约证券交易所挂牌上市）大幅走高，截止当日收盘，蛋壳公寓报价2.40美元/股，涨幅达到75.18%，最新总市值为4.39亿美元，当天成交额暴增至1.44亿美元，而前一天成交仅233万美元。

都爆雷了，股价还暴涨？

蛋壳公寓突然遭到爆炒，因为一则消息：有传言称，蛋壳公寓或被我爱我家（我爱我家控股集团股份有限公司）接盘。但随后，我爱我家对此予以否认。

紧接着，11月18日，蛋壳公寓盘前再度暴涨，一度涨超40%。这下，简直称得上妖气十足了。

在这之前，蛋壳公寓正深陷群体性投诉事件的漩涡，甚至一度有网传消息称，蛋壳公寓会在11月16日宣布破产。虽然最后这个传言没有应验，但市场已经默认了蛋壳命不久矣。

回头去看，曾经的蛋壳公寓顶着第二家上市的中国内地长租公寓运营商头衔，备受瞩目。在4年时间里，就覆盖了全国13个城市，手中的房源达到40.7万个，足足翻了166倍。在蛋壳身后，还隐藏着最近陷入巨大争议的蚂蚁集团。

2019年，蛋壳公寓获得蚂蚁金服和老虎基金等机构的5亿美元投资。当时的蛋壳公寓已经成为中国最大的共享居住空间平台之一。

今年1月，蛋壳公寓在美国纽交所上市，迎来自己的高光时刻。用了3年的时间变成资本的宠儿。高光了没多久，却又在不到10个月的时间里，直线就跌落到尘埃里，变成资本的弃儿。

命运急转直落的背后，藏着长租公寓这个行业本身的“原罪”，置身其中的玩家，也许没有几个能够干净地离场。

蛋壳公寓到底跑不跑路？

北京市东城区，故宫往东4公里的朝阳门内大街8号朝阳首府，是蛋壳公寓的北京总部所在地。平时这个办公室就像别的办公大楼一样，来往的都是上班族。

但据《21世纪财经》、《证券日报》等媒体报道，11月16日，蛋壳公寓总部大楼外聚集了上百号人，他们不是来参观也不是来租房，而是来讨要房租和解约的。

这群人身份各异，有的是房东，有的是租客，还有的是被拖欠工资的蛋壳公寓保洁和维修人员。

同样的景象正在全国的多个城市里上演。

据《每日经济新闻》报道，11月16日，北京的租客们集体冲到蛋壳公寓的同一天，深圳福田区，距离深圳湾红树林公园大约3公里路程的劲松大厦下，一群蛋壳公寓租客和房东带着红色板凳，坐在劲松大厦楼下，想要找蛋壳公寓退租、解约。

大楼的保安已经对此见怪不怪，从11月以来，这里就不断有租客和房东上门来讨要租金、并且要求解除合同。

保安说，“搞得我们这里不得安宁，每天还要出面招呼警方人员。”

在杭州建国北路13号的蛋壳公寓杭州总部，也是同样的场景。浙江电视台去现场采访，看到许多房东和租客在蛋壳公寓的办事处聚集着，焦急地想要解决自己的租金和合同。

而工作人员则只是告诉他们，再等等。

有一名男租客，付了一年的租金，但住了才不到1个月，就被蛋壳破产的传言吓到了。

还有一名过来催收租金的中年女房东，蛋壳公寓让她再等半个月，“反正钱也没有，再等咯。”这名女房东很是无奈。

事实上，从11月以来，蛋壳公寓就一直陷入了破产传言中。除了北京、杭州和深圳，上海和武汉等城市的蛋壳公寓，也早已出现了租客和房东上门的现象。

你也能在职场社交平台脉脉上看到员工在吐槽蛋壳公寓拖欠工资，有认证为“蛋壳公寓员工”的网友称，“已打电话确认，今天不发工资，延后发放，时间待定”、“工资不发，通知第二天正常上班”、“工资无限期缓发”等消息。

11月16日，曾经在蛋壳公寓工作过的人放言，“蛋壳公寓或将宣布破产。”

同一天，蛋壳急忙发布微博说，“我们不会破产，也不会跑路”。

蛋壳公寓究竟跑还是不跑，谁也不知道。但是，租客和房东们，都已经无法再忍受蛋壳公寓了。

让租客签租金贷，自己却欠租、欠工资。

在这场蛋壳公寓爆雷的漩涡中，房东和租客，没有一方能全身而退。

从今年2月开始，就一直有传闻称，蛋壳公寓在租户没有欠租的情况下，要求房东免除3个月房租，且没有在约定时间内付款给签约业主。当时，这还只是传言，或者说，只是个别事件。

到了下半年，这种情况愈演愈烈。

上海的一名租客明明按时交租，却在11月12日接到房东通知，蛋壳公寓已经延期15日支付房租，房东决定收回房屋，让他收拾一下尽快搬走。房东说，这是合同中约定的条款。

在北京租蛋壳公寓的女租客也遇到这种情况。11月13日晚上，房东直接找上门来，告诉她“蛋壳公寓从11月1日起至今没有付房租。”现在，房东要收回这套房子，让她在半个月之内搬走，不然就要报警处理。

杭州有个男租客，在蛋壳公寓交着租金，结果被断了网。一问才知道，蛋壳公寓欠了网费。

成都蛋壳公寓也有租客遇到同样的情况。汪先生的房子原本要2020年12月底才到期，但11月16日，他突然发现自己的房子被房东断水断电，让他生活起居出了问题，连刷牙洗澡都不能。

去物业一查，物业告诉他，蛋壳公寓拖欠了物业费，停水停电只是正常操作。

难道是全国的蛋壳公寓租客集体拖欠租金？

事实并非如此。

蛋壳公寓的租房，采用的是租金贷的形式。

租金贷，即租客通过贷款租房。合同签订后，金融平台就会一次性将租客合同期内的所有租金支付给公寓方。反过来，租客则可以按月或者按季度把租金支付给金融平台进行还款。

也就是说，蛋壳公寓租客在租房的那一刻开始，就背上了一笔贷款。

而这，是蛋壳公寓这一类长租公寓的通用模式。

长租公寓本身是一个资金需求极大的行业，要想赚钱，就需要有更多的房源，而想要房源，就必须有足够的资金来从房东手中收房。

但是，在扣除租金、人工等等成本之后，营业收入往往无法覆盖正常的业务运转，此时，租金贷应运而生。

蛋壳们通过金融杠杆，依靠未来的租金扩大规模，再带动新的租金贷进入。由此来迅速扩大规模。

然而，一旦爆雷，不仅让租客租无所住，也让许多租客无端背了债务，无法脱身，甚至会被列入失信黑名单。

在蛋壳公寓的租客们为了自己的租金、征信还有住房胆战心惊的时候，不禁会怀疑，自己每个月交的那些房租，到底去哪儿了？

这要从蛋壳公寓和长租公寓这个行业说起。

背靠蚂蚁，疯狂扩张

在知乎上，“蛋壳公寓真的会跑路吗？还能撑多久？”这个帖子被浏览了34万次。

仅仅从这个数据也能看出，几十万人随时都在担心着，蛋壳公寓哪一天真的会倒下。

这次，蛋壳公寓无疑是遇到了大问题。“作为长租公寓行业的标杆企业，蛋壳公寓确实出现了经营困难。”地产分析师严跃进直言。

不过，在蛋壳公寓刚诞生时，创始人高靖的想法是，让年轻人有尊严地生活在城市。

后来，蛋壳把风险转嫁给租客的各种操作，正剥下了年轻人最后的尊严。

这些年轻人大多是刚毕业的大学生，他们撑起了蛋壳公寓光速发展的4年。

2015年1月，曾经在百度、糯米网工作过的高靖创办了蛋壳公寓。当时，“租售并举”出现了苗头，中央经济工作会议明确提出要建立租购并举的住房制度。

乘着这股东风，从2015年5月到2019年10月，蛋壳公寓在不到5年的时间里完成六轮融资，总融资额接近10亿美元。

其中，蚂蚁金服就在2019年投了5亿美元。截至2020年3月31日，蚂蚁金服在蛋壳公寓持股为8.6%。

根据其签署的战略合作框架协议，双方将探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作。

看起来，这是一笔资源置换的合作。

蚂蚁集团拥有多达10亿用户，支付宝这个国民级的应用，也意味着庞大的流量池。

况且，从此前蚂蚁集团的招股书中可以看到，其主要收入就来自微贷业务。

而蛋壳公寓在全国有40多万个房间，换句话说，这就是几十万个放贷对象，而且是每个月都会持续贷款的优质客户。考虑到长租公寓的客户群体多数属于城市白领，还款能力稳定，简直是优质的放贷对象。

双方一拍即合，各取所需。

然而，互联网+金融的打法，让长租公寓这个行业“丑态百出”。8月份暴雷的友客、巢客，以超高的房价掠夺式从房东手里租房，以超低价格租给租客，再骗取租户一年租金，然后就是跑路。

凭借着租金贷，蛋壳们在短时间内就滚雪球般滚出了庞大的规模，仿佛只要有了规模，自己就能“大而不倒”。

只不过，蛋壳们单纯对规模的追求，却因为线下聚客能力不强，导致营收无法覆盖成本，规模越大亏损越多。

特别是在疫情下，租客流失，自我造血能力不足，导致资金链断裂成为行业普遍现象。

于是，到了2020年，蚂蚁集团当初给的投资也只能解蛋壳一时之渴。

缺钱，则几乎是蛋壳公寓和整个长租公寓行业的基因。

缺钱的蛋壳公寓

尽管蛋壳公寓这几年以光速发展，蛋壳公寓的经营状况却可以用惨淡来形容。

根据蛋壳公寓此前发布的招股说明书和2020年Q1财报(2020年Q2、Q3财报暂未发布)来看，蛋壳公寓2017年、2018年、2019年前9个月的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元；营收分别为6.57亿元、26.75亿元、50.00亿元。

蛋壳公寓在2020年Q1的营收为19.4亿元，净亏损为9.789亿元。

由此可见，蛋壳一直都在持续亏损，而且没有盈利迹象。

资金饥渴症一直都存在。

实际上，长租公寓的商业模式本身盈利空间窄、模式单一。因此，蛋壳和长租公寓领域惯用的打法是，疯狂收房扩张，迅速做大规模。

据21世纪经济报道，2017年到2018年行业竞争激烈时，很多运营商都在高价收房，蛋壳也是其中之一。

北京南三环的一些老小区，一套60多平米的两居室，收房成本能接近7000元，比同类型房源的租金贵了差不多1000元。

为了拿房、做规模，蛋壳们不惜透支未来。而为了筹到发展资金，蛋壳公寓除了和蚂蚁等贷款机构合作，似乎还游走在灰色地带。

今年6月，蛋壳公寓创始人高靖因“个人投资事项”被政府部门带走调查。到了8月18日，南方周末发了一篇题为《蛋壳公寓CEO被调查，事涉六亿国资》的文章。指出蛋壳公寓CEO高靖被调查一事疑涉及国有资产问题。同时蛋壳公寓与昆山国资委全资持有的昆山银桥控股集团有限公司合资成立的子公司操作流程不合规，银桥控股投资的6亿元国资存在流失风险。

报道还称蛋壳承诺将6个亿都用于长租公寓，运用的方式包括但不限于由合资公司直接取得长租公寓资产、合资公司通过投资基金的方式取得长租公寓资产等。

由此也能看出，长租公寓领域的许多玩家，为了赚钱正在丧失底线。

这也造成这个行业，成了一个“带血的金融游戏”。

带血的金融游戏

蛋壳们的发展，似乎天生就有着随时“爆雷”的原罪。

在借助租金贷扩张的过程中，公寓方提前拿到了租客合同期内的所有房租，又仍然按月给房东结款。而这中间由于时间差出现的资金沉淀，也就成了公寓可以自由支配现金。

通过这样的方式，长租公寓获得了更低成本的资金来源用于市场扩张，但同时，风险也随之而至。

长租公寓实际上是二手房东的生意，通过租金贷获得的资金实际上是长租公寓在未来需要支付给房东的租金。所以当公寓将这笔钱用作市场扩张时，公寓就必须保证新开发房源的入住率。因为只有这样，公寓方才能用新租客预付的租金来支付之前应当付给房东的房租。

在这种情况下，一旦市场出现波动，例如扩张不顺利，入住率不及预期、或者有突然有大量租客退房等情况出现，长租公寓就会面临资金链断裂的风险。

蛋壳公寓的跑路风险，也只是长租公寓行业的一个注脚，同时也已经引起了监管部门的注意。

11月17日，深圳和西安两地同时下发通知，要求对住房租赁企业加强监管，防止跑路。比如深圳要求住房租赁企业慎重选择租金收取模式，禁止欺骗、强迫租客使用租金贷，也禁止用租金分期、租金优惠的名义诱导租客使用租金贷，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

西安则要求住房租赁交企业必须在指定银行设立资金监管专用账户，避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为。并且严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。

但对许多长租公寓企业来说，租房贷是他们赚钱的方式。利用“庞氏骗局”的方式，将用户“分期租房”提供的高额贷款（即“租房贷”），打造成为自身企业“输血”的资金池，长租公寓俨然就像第二个P2P行业，甚至有过之无不及。

资本在利润驱动下的贪婪本性，将自身置于资金链随时可能断裂、引发“爆仓”的处境之下。

最终买单的会是谁？

答案你我都心知肚明。

(文章仅代表作者个人立场和观点)