深圳買房能便宜幾十萬?對樓市有什麼影響?(圖)

2019-11-12 21:05 作者:齊俊傑 桌面版 简体 2
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深圳 樓市 住宅
深圳傳來了大消息,房子也有望打折了。(圖片來源:Patrick Foto/Adobe Stock)

【看中國2019年11月12日訊】就在全網電商都陷入打折狂歡的時候,深圳傳來了大消息,房子也有望打折了,普通住宅,不再有價格的規定,對建築面積144平米以下,小區容積率高於1.0的住宅,滿兩年免征增值稅。這就意味著之前的豪宅現在都算成普通住宅了。

簡單算筆賬,如果是1000萬的房子,之前人家房主買的時候是600萬,那麼就是價差的400萬,除以1.05再乘以一個0.05,最後要交的增值稅大概是19萬多一點。可見這個現在房價和原值的價差越大,要交的增值稅也就越多。而對於滿兩年的普通住宅,則免征這筆錢,現在其實滿兩年,大家都很容易做到,但是面積這個事就沒法變了,144平米這個規定,一直讓大家很頭疼。

放在過去,原值越低的144米以上的房子,越是難賣,房子差不多,價格差不多的情況下,大家就要比較稅費了,都會去選擇那個稅費更低的二手房買,所以一般的情況是,賣家會把稅費在房價中減去,所以我們看到稅費越高的房子,市場售價就越低,這樣房子才有競爭力,才能好出手,而現在深圳取消了這個豪宅增值稅,如果賣家不調整價格,那麼肯定買家得到實惠,少交了幾十萬的稅費,但是如果賣家把這個錢加回到房價當中,則最後是賣家多賣了幾十萬。

所以,誰能更有利,完全要看買方市場還是賣方市場,誰佔優勢,誰就更有話語權,買方著急買,那你就只能任人宰割,賣方著急賣,就必須給買方更大的實惠才行。

不過,從政策本身,這個倒確實該調整了,深圳這次也說是為了剛需,原來豪宅的標準實在是太低的了,2015年深圳的規定,南山區總價490萬以上,福田區470萬以上,羅湖390萬以上,這些就算是豪宅,但現在根據動輒5-7萬元的房價來說,490萬可能連100平米都買不到,很難想像一套老破小,就要交個豪宅稅,這實在是有點說不通。所以隨著房價的不斷上漲,這個標準肯定早就已經不適用了,北京上海這些大城市,也應該會跟進。

比如北京就更有意思了,五環內的普通住宅認定標準是39600元每平米以下,或者是總價在468萬以下,39600元這個價格已經早就消失了,現在基本均價就是5萬一平,那麼468萬的總價以下,你只能買一個90平米左右的房子,超過90平米就要算是豪宅了。所以北京已經全面豪宅化,有人測算了一下,95%的房子都是豪宅了,上海和深圳也是如此。

我們知道稅收是最大的交易摩擦成本,如果稅收高的話,就會影響交易,比如菸草稅和奢侈品稅,都起到了限制交易的作用。那麼房子領域的稅其實是最高的,現如今深圳把這個最多的增值稅免征了,這對於恢復市場交易會有幫助,有助於提升二手房的成交量。無論是賣家得利還是買家得利,又或者大家商量各得一部分,總比拿這筆錢去交稅了強。所以估計對成交量會有幫助。

很多人也都關心房價問題,我們不得不承認,成交量活躍了對於房價會有推動作用,一般降稅都被視為是市場的重大利好,股市裡降印花稅,往往被視為是救市的重大信號,深圳這個舉措,很容易被理解成為救市,估計也確實能起到一定的效果。很可能會讓深圳的房價和成交量,雙雙提升,未來其他的城市可能也會跟上這個政策,也會形成同樣的效果,那麼樓市很可能又要起一波小陽春。

綜合來看,這個政策,我們其實是支持的,應該放寬豪宅的認定標準,因為他本身就不合理,無形中增加了普通購房人很多的成本,但副作用也同樣明現,必然推高樓市成交量,從而刺激房價出現反彈,一線城市之前的緩慢下跌趨勢可能會被打破。所以我們還是建議剛需的盡早買,趁著成交量還沒起來,政策比較曖昧,能承受差不多就行了,否則後面房價如果再漲,你的心態就會崩潰。而現在看,這個政策之下,很可能會出現一波上漲,只是這波上漲能不能持續,現在還不確定。要賣房的,可以在這一波中,爭取賣個更好的價格,而想投資的,最好還是別買,因為這個波動不確定,大的環境也沒有變化。

其實這幾年,每年都有一波小陽春,但是一次擾動之後,很快就又恢復到下跌趨勢當中。畢竟宏觀貨幣環境被限制了,樓市就不太可能回到之前的大漲軌跡中。所以我們判斷,小陽春是有的,但估計不會長久。在投資市場,政策從不會改變市場本身的趨勢,政策底也永遠不是市場底。這點在樓市上同樣適用,更何況,現在恐怕也算不上政策底。大的方向依舊是房住不炒。

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