誰在丟盔卸甲逃離甲級寫字樓?(組圖)

2019-11-07 09:45 作者:歪道道 桌面版 简体 0
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SOHO中國在北京的望京SOHO
SOHO中國在北京的望京SOHO(圖片來源:NICOLAS ASFOURI/AFP/Getty Images)

【看中國2019年11月7日訊】2009年是望京的起點,也是潘石屹和SOHO中國「十年一覺終成夢」的起點。在這之前,大望京村民還靠著「瓦片經濟」維持生計,一夜間幾百萬到上千萬不等的拆遷補償款讓村民暴富,很多村民在房價上漲前掃光了周圍的房子。這一年,潘石屹以40億元的價格拿到瞭望京的一塊地,望京SOHO掘地而起。

但當時望京顯然還不是SOHO中國的重頭戲,2010年一個銀河SOHO的銷售額就高達146億元。只是潘石屹沒想到,2012年後一批又一批懷揣夢想的創業者來到望京,他們踏著移動網際網路的浪潮風生水起,也抬高了周邊寫字樓的租售價格,望京SOHO賺得盆滿缽滿。

這段時間裏,張欣常提到的一句話就是SOHO中國要在5年內超越萬科。然而,十年已逝,SOHO中國出售資產的名單上赫然寫著「望京SOHO」。

今年望京的秋意正濃,一絲寒意已經上頭。而伴隨著望京SOHO的出售,逝去的不止是潘石屹的地產舊夢。

「甩賣」CBD寫字樓

2016年,香港樓市一片叫好,截止7月底,香港中環的甲級寫字樓空置率僅為1.5%,且香港整體甲級寫字樓的空置率普遍偏低,為4.2%。

那個時候誰也沒想到橫亙在香港皇后大道中99號快要二十年的地標性建築將要易主,以至於李嘉誠賣樓的消息一經公布,就在地產行業引起了巨大震盪。11月份,李嘉誠旗下長實集團同意以402億港元(52億美元)的價格,向中國港澳臺僑和平發展亞洲地產有限公司出售其在中環中心的股權,由此創出了香港寫字樓交易的最高記錄。

在此之前,長實地產還剛剛以200億元出售了上海浦東世紀匯廣場。眾人紛紛猜測李嘉誠此舉的目的,其實這早有預兆。2016年中期報告時,李嘉誠說,集團收益主要來自香港及內地的地產業務,而未來將以兩地及海外地產業務為重點。

如今,已經退休的李嘉誠或許遠離了熱鬧喧囂的香港樓市,但正是這段時間香港樓市反而大起大落。據香港《大公報》報導,香港整體寫字樓租金在2019年首季度只升了0.2%,為2016年第3季度以來升幅最少;中環超甲級寫字樓租金更按季度下跌0.4%,為2014年第3季度以來、即逾4年來首次出現下跌。

不過,與北上廣深的甲級寫字樓比起來,香港只能算是小風小浪。高力國際、戴德梁行發布的 2019 年上半年北京寫字樓市場研究報告顯示,2019 年上半年,北京市甲級寫字樓空置率已經達到 11.5 %,為近八年來的最高值;全市平均租金環比下調了 0.6 %至人民幣399元每月每平方米,同比下調 0.7 %。

再比如深圳,第三季度深圳甲級寫字樓平均租金環比下跌5.2%,同比下跌10.2%至每平方米每月208.3元。

潘石屹也是從2016年下半年開始了賣賣賣的節奏。7月29日,SOHO中國整售SOHO世紀廣場;8月17日中期業績發布會上,他又表示,要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產項目。如今,京滬兩地的八個「SOHO」系列商辦物業即將被出售,如果交易完成,SOHO中國將失去手頭近九成的物業,幾近出清。

如果說李嘉誠是在香港樓市高位套現,那現在受國內甲級寫字樓空置危機的影響,潘石屹或許只能低價甩賣了。當然,賣寫字樓的不止是李嘉誠、潘石屹等地產大佬,還有時運不濟的企業巨頭。

去年9月26日,海南航空控股發布公告稱,將位於北京東三環的北京海南航空大廈以8折價格賣給萬科,還有北京宏源大廈,以及位於上海、深圳等城市的多個項目,也均被萬科拿下。想當年,海航擊敗李嘉誠的長實集團等其他19家對手,以88.37億港元中標香港九龍原啟德機場區第1K區3號住宅地塊,一時間「新地王」無限風光,但如今只得賣樓求生。

寫字樓無處安放創業者的青春

去年11月,中金公司北京建國門外大街證券營業部悄然從SK大廈的底層搬到了三樓,而在此之前,該證券營業部在底層工作的時間已經長達15年。一位員工說,「我們搬到樓上,沒幾天對面的國民銀行也關門了,我還想經濟真的不景氣了麼,金融機構紛紛倒閉了?不久後在電梯裡碰到穿國民銀行制服的員工,才知道他們的營業廳也搬到了樓上,更高的11樓」。SK大廈底層租金是樓上寫字樓租金價格的一倍多。

這僅僅是金融機構、互金平臺從甲級寫字樓大規模撤退的一個縮影。2018年以來,上海CBD某高端寫字樓發生過多起由P2P暴雷引發的消費者維權事件,消費者把整個辦公區團團圍住,不僅對寫字樓的經營及管理造成了困擾,而且帶來了直接的經濟損失。

更嚴重的是深圳。據戴德梁行研究部2016年的統計,除去總部自用,金融類企業是深圳甲級寫字樓市場最活潑的群體,以租賃面積爭論,佔新增需求的37.2%,以企業數目來算,佔比為31.9%。僅福田區就有持牌金融總部機構150家,佔全市的67%。這種嚴重依賴金融公司的租賃現狀,造成P2P暴雷潮掀起時深圳寫字樓真的是一地雞毛。據悉,位於福田區的平安金融中心一次性退租10層樓,成了當時深圳金融業最慘烈的寫照。

2019年第三季度深圳甲級寫字樓子市場情況
2019年第三季度深圳甲級寫字樓子市場情況(數據來源:高力國際)


如今,深圳原本在福田和羅湖的企業租戶,為了追求相對較低的租金,只能不斷將其辦公地點向城市西部的南山區和前海片區遷移。與之相似的還有望京。倒在望京的網際網路公司一個接一個,有幸活下來的著急忙慌地往外逃,這或許正是潘石屹出售望京SOHO的原因之一。

望京也曾是網際網路創業者的天堂。2014年初,美團搬到望京SOHO附近的望京國際研發園,旁邊挨著摩托羅拉大廈和愛立信大廈。後來摩托羅拉大廈迎來了錘子科技,幾年後羅永浩又把公司搬到瞭望京數碼港大廈。圍繞著這片創業「福地」,陌陌、觸控、百合網、熊貓直播、A站以及一眾O2O服務公司聚集在此,成就瞭望京甲級寫字樓的寸土寸金。

那時,潘石屹不止一次旁敲側擊地暗示望京風水極佳。可如今,當「望京滑鐵盧」的事實歸咎到風水問題,他不信風水的反駁又顯得如此蒼白無力。當然,望京的創業悲劇豈是風水影響,縱觀這些倒在望京的公司,他們的壯大離不開兩個字:燒錢。大規模擴張影響了企業健康的成長狀態,一遇到資本寒冬,缺乏造血能力的公司便岌岌可危,這幾乎是近些年來所有網際網路公司的通病,恰好望京天然聚集的就是造血能力匱乏的網際網路企業。

資本撤退?

在潘石屹清空SOHO中國項目的過程中,我們看到一個頗為熟悉的身影:黑石集團。據國內財新網報導,黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團,有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO復興廣場。目前第一筆交易正在進行,且接近最後階段。

自2018下半年開始,這一頂級投行在國內的動作明顯頻繁了許多,僅今年2、3月份,黑石集團就連續把塔博曼、香港國際建投和上海長泰廣場收入囊中,而這背後是整個外資在一線城市核心物業交易市場的急劇活躍。

據世邦魏理仕統計的數據顯示,2018年中國大宗商業地產投資金額達2517億元,同比小幅上漲4%。其中,外資在國內的大宗商業地產投資達780億元,同比激增62%,創下自2005年以來的最大規模。以上海為例,第一太平戴維斯數據顯示,2018年外資在上海的投資佔比高達59%,超過了國內機構,較2017年的35%有明顯漲幅。

而且今年第一季度,以黑石為首的外資機構在內地的大宗交易已達8起,累計交易金額超過300億元。然而此消彼長,外資的活躍則意味著內資的沉寂,潘石屹出售資產並不是個例。

數據顯示,在物業投資市場方面,上半年香港商用和工廈物業市場逾2,000萬港元以上成交投資總額為533億港元,按年下跌51%,其中中資買家普遍持觀望態度,只參與了八宗交易,佔投資總額比例15%,低於去年的21%。與之相應地,寫字樓租賃也呈現相同的狀況。仲量聯行公布的《2019年下半年香港物業市場展望》指出,上半年中資企業在中環的新租賃樓面面積按年下跌53%。

據一家外資地產基金的高級管理人員透露,以前外資不活躍並非他們不想買,一來是政策限制,二來是爭不過內資,如今內資意願減弱,恰好給了外資進入的機遇。

不過,外資的活躍也並不能令一線城市寫字樓投資完全樂觀,第三季度外資買家的投資金額也開始下降,畢竟今年寫字樓整體空置率上升,租金水平下降,影響到部分外資機構進入市場的信心。而且更關鍵的是,國內金融及網際網路企業一日不回暖,寫字樓也無法獲得真正的新生。

但現在,誰也不知道這個時間點什麼時候來臨,而屆時望京又是否能回到原來的望京……

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