中國樓市回暖？流動性枯竭城市越來越多(圖)

三四線以下的城市人口流出導致樓市流動性枯竭。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2019年4月3日訊】（看中國記者文龍綜合報導）中國樓市成交量在3月回暖，但無論從成交水平還是增幅都不存在過熱現象。而且70%房企的銷售額一季度較低，三四線以下的城市人口流出導致樓市流動性枯竭。

房地產研究機構中原地產最新的統計數據顯示，2019年3月，佔據市場主體的北京二手房，共實現16,051套的交易量，環比上漲163.5%，同比增長43.9%。這一數據還創下了最近10個月以來的新高。新房市場的成交量同樣明顯增長。

中原地產發布的另一組數據還顯示，在上海、廣州、深圳，3月二手房和新房的交易量均有不同幅度上漲。其中，三地新房成交面積環比漲幅均超過100%，同比也有接近50%的漲幅。

3月春暖花開，樓市升溫。被各類調控政策壓抑了許久的房地產市場，似乎又出現回暖的局面。

二線城市方面，中原地產統計的二線代表城市新房成交量平均環比上漲82%，同比上漲30%。其中，大連、南京升幅較大，分別達286%和259%；溫州和南寧升幅較小未超兩成。

相比之下，三四線城市的交易量出現普遍下降，同比降幅多在20%上下。

在剛剛過去的第一季度，中國有70%房地產開發企業的銷售額低於全年銷售目標的20%。中原地產首席分析師張大偉認為，包括多家大型房企，銷售業績都逐漸出現放緩的跡象，預計2019年初銷售額很難超過2018年同期。而且交易價格並不樂觀。

而且，各個房企也紛紛下調了今年銷售額增幅目標。從房企年報數據看，40家房企中有25家的2019年銷售目標增幅低於20%，平均目標增長率僅18.36%。其中，越秀地產將目標增長率定為17.68%，中海地產目標增長率16.18%。

同策諮詢研究中心總監張宏偉對此表示，房企預期今年市場趨勢不樂觀，在這個背景下調低了銷售目標增速，以確保今年能夠完成目標。

金融學者易憲容認為，如果中國的房地產市場價格下跌，那麼全國的房地產泡沫、土地財政、地方政府債務風險、GDP增長等所有的一切問題都會暴露出來。所以，政府會利用各種手段托住房價。

大型房企萬科在近日發布的《致股東信》中，語氣沈重地提到：「我國的‘少子化’、‘老齡化’趨勢已毋庸置疑」，同時還提及挑戰之一是「徹底告別黃金時代的舒適區，進入高烈度競爭的低容錯時代」。

並且萬科列出這樣一串數字：「90後比80後人口少3100萬，00後又比90後少4100萬。這在很大程度上會對沖掉城市化率繼續提升帶來的新增需求。而人口總量的變化，所影響的絕不僅僅是房地產的需求」。

中國知名財經博主今綸撰文認為，所謂「穩房價穩地價穩預期」，在限購的大方向下，沒有人口增量怎麼穩？各個城市對此心知肚明。在人口不斷下降的階段，一二線城市的房價或可維持，因為他們在不斷「搶人」，他們中的不少地方也確實在快速轉型，比如廣州、深圳、杭州。最慘的是那些沒有產業支撐的三四五線城市，他們的房價和人口已經掉在「坑」裡，而且可能很難再爬不起來，因為這是一個世界性難題。

近日，中國國家統計局發布《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。公報顯示，2018年年末，勞動人口總數約為8.97億人，比2017年年末減少470萬人，人口紅利漸行漸遠。

清華大學建築學院副教授龍灜的研究結果則顯示，在2000年到2010年期間，中國有三分之一的國土人口密度在下降，或者說有一萬多個鄉鎮和街道辦事處的人口在流失，有180個城市的人口在流失。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)