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中國樓市一二手房價分叉 房產流動性越來越差(圖)

2019-03-01 08:17 作者:齊俊傑 桌面版 简体 0
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樓市 二手房 流動性
在今年1月,一二手房的價格出現了分化。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年3月1日訊】近日,中國國家統計局公布了房價數據,在今年1月,一二手房的價格出現了分化,二手房方面,4個一線城市和31個二線城市二手房銷售價格環比均下降0.1%;其中,北京、廣州二手房價分別環比下跌0.1%、0.3%,上海持平。新房方面,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%、同比上漲3.3%;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,同比上漲11.6%。很多中介都把新房漲價的信息,發給了購房者,但他們一定不會告訴你二手房降了。

這可能將是今年的樓市一個特徵,新房的限價逐漸放開,一些高端樓盤入市,也許會推升整體新房的價格,但樓市會出現實質性降溫,對於大家感受最密切的,將體現在二手房的價格穩步下降上,別看掛牌價很高,實際成交價,會逐漸走低。當然對於一般購房人來說,可能感受不到,因為中介機構會故意隱藏房價下跌的事實,而只凸顯掛牌價。

目前在北京,上海等一線主要城市,二手房已經有了10-15%的議價空間。甚至有在上海浦東的朋友降價10%,仍然看房的寥寥無幾,基本都是中介化妝的買家!真實買家似乎一個都沒有。現在他比較糾結,要不要再降10%,如果再降,也就意味著2年前買的這套房他可能會虧本賣出。

當然這只是個例,在北京,上海最近兩年,二手房價確實表現不好,但在二三線城市,很多地方房價上漲了50%,甚至翻倍的都有,我們之前也分析了,主要是因為去庫存帶來的棚改貨幣化安置所導致的,現如今起碼貨幣化的政策停了,三線城市基本很快陷入冰點。以後誰著急用錢誰倒霉,房子將很難再有變現能力。而二線城市,今年還在不遺餘力的爭搶人口,這是政策上的最大變數,如果人口能夠持續流入,那麼對於房價,特別是二手房價將有明顯的推動作用,但這是一場零和博弈,人口就那麼多,被搶走人口的城市,房價將快速回落,所以這也注定今年開始出現明顯的分化。

另外,一城一策也在今年強化,很快3月之後等開完了大會,各個省市就會根據會議精神,制定當地的政策,能不能稍微放鬆一下,不但要省委領導批准,還得得到部委的批准,如果最高指示仍然不放鬆,那麼可能一城一策誰也不敢越雷池一步,所以現在仍然在等消息,等指示,但從地方上來說,確實很有動力去放鬆調控。

因為他們放鬆調控只有好處,所有的雷都甩給了金融系統,所以上面當然也不傻,中國銀保監會副主席王兆星,前兩天就再次強調,銀保監會將始終緊盯房地產金融、影子銀行、地方政府債務等重要風險領域。其中房地產金融這塊,要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準,特別是要嚴格控制帶有投機性的開發貸和個人貸款,要防止房地產金融風險出現大的問題,要繼續審慎發放開發貸款和個人按揭貸款,促進房地產金融、房地產市場平穩健康發展。

注意,這裡面可是點名了有投機性的開發貸和個人貸款,還要審慎的發放個人按揭貸款,可見從部委這裡傳出的信號來看,今年的調控,不會放鬆。銀行這個閘門管住了,即使地方上想放鬆,也會力不從心。

總體來看,今年的房地產方向已經不再是一味地打壓,上面還在控制風險,下面已經有了強烈的托市意圖,所以兩種力量相互博弈,你進我退,你不堅決,我就反彈,而對於地方上來說,他的利益最大的地方就在於新房,因為新房好賣,開發商才會賺錢,開發商賺了錢才會來買土地,至於二手房,漲不漲價,跟地方實在是沒什麼關係。

所以如果當錢不夠支撐全面上漲的話,一定是先保新房,其實逐漸打開限價,讓一些高端樓盤集中入市,新房價格就會上漲,製造樓市漲價的效果。現在來看,這個並不困難,而真正困難的是,如果漲價太多,會不會引來問責!

大家傾向於一點一點試探底線。但對於購房人來說,新房只意味著買入價,二手房價格才意味著賣出價,而且你不能光考慮價格,還要考慮流動性。有的房子可能挂一年都無人問津,那些掛牌價都只是市值,也許等你急用錢的時候,才會知道房子的真實價格是多少?

如果站在投資的角度講,房子無疑已經不再是一個好投資了,隨著價格越來越高,流動性越來越差,未來變現一定十分困難。而且房子跟股票不一樣,股票你只要止損基本都能賣得掉,房子你只能在他爬坡的過程中離場,等他過了山頂你再想下車,那必然會被踩踏。

現在一線城市人口負增長,老齡化嚴重,保障房供給越來越多,三線四線這波棚改之後基本再難有接盤俠。只有幾個二線省會,還存在變數,就看爭搶人口的力度了,但是這是一把雙刃劍,人口流入確實能推高房價,但高房價反而又會限制人口流入。所以總體的空間也並不大了。

其實你可以想像,甭管房子漲了多少,你在房子上看到過回頭錢嗎?絕大部分人都只是看到市值而已!但那其實都是財富幻覺。房地產其實也是一個龐氏騙局,後加入的人給前面的人買單,其實錢根本就沒那麼多,什麼時候後面的人減少了,付不起前面的利息,就會完全崩塌,本息全無。

責任編輯: 辛荷 --版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
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