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中國加快土地拍賣釋放樓市什麼重大信號?(圖)

2018-11-29 08:08 作者:齊俊傑 桌面版 简体 0
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本月26號,北京土地市場出現了盛況,一共拿出了13宗土地一天拍賣,其中除了一塊共有產權房流拍外,其餘12宗全部成交,合計建築面積134.5萬平米,成交總價316.5億元,12宗成交的土地中居住用地11宗約66公頃,9塊是限競房地塊,2塊共有產權房,此外,還有一個3公頃的商服用地。
中國各地加緊土地拍賣!釋放了樓市什麼重大信號?(圖片來源:zhu difeng/Adobe stock)

【看中國2018年11月29日訊】本月26號,北京土地市場出現了盛況,一共拿出了13宗土地一天拍賣,其中除了一塊共有產權房流拍外,其餘12宗全部成交,合計建築面積134.5萬平米,成交總價316.5億元,12宗成交的土地中居住用地11宗約66公頃,9塊是限競房地塊,2塊共有產權房,此外,還有一個3公頃的商服用地。

有人不解,為何年底突然大規模推出土地?其實看看整個一年的土地市場狀況就知道了,目的其實就是集中補充供給,因為今年北京又沒有完成供地任務,在這次集中供地之前,北京比去年成交面積下降了46%,成交金額更是下降了53%,經營性用地的供應計畫只完成了25%。所以這就好比,今年任務要完不成了,年底需要突擊一下。跟北京類似的還有廣州,深圳,廈門,西安,經營性供地計畫完成度都比較低。

為此,我們看到其實自打10月份以來,各地已經加快了土地拍賣的速度,典型如北京、廣州、深圳,10月份以來供地建築面積、出讓底價達到了2018年以來的四成以上,其中廣州10月份以來新增供地的出讓底價更是超過了前9個月的總和。二線城市方面,廈門、西安、合肥等城市供地節奏也有所加快,10月份以來供地節奏明顯快於其他城市。

不過還有一個特點,那就是大型地產開發商參與度不高,比如26號的北京土拍,萬科保利等積極布局北京市場的企業並未參與,據說他們自己已經完成了全年的土地儲備計畫,而此前大家也紛紛對明年的樓市表示擔憂,認為明年放鬆調控的可能性很小,所以主動選擇了控制規模,加緊資金回款。萬科和碧桂園,今年拿地的金額均出現了大幅度的下降,碧桂園從1900億下降到1200億,而萬科則從1500億下降到1100億。

現在誰還有錢呢?從這次集中土拍可以看出,國企開發商仍然有錢,此次首開,住總,中鐵置業均有不同斬獲,但考慮到他們一半經營,一半政策支持的屬性,也很難說就是堅定看好後市。也許只是幫助完成任務。

當然,大家還是最關心房價,今年土地供應未完成,那麼會不會影響供給,從而造成價格上漲,這是大家普遍的擔心,但至少這個擔心在北京不會出現,截至目前,北京合計有29個限競房項目取得36期預售證,合計提供商品房限競房源1.74萬套,達到了202.5萬平米。

而2019年限競房住宅入市最少460萬平米大約4萬套。也就是說2019年,將是北京樓市供給的大年,將比今年的限競房供給增加一倍還多,另外,由於樓市壓力加大,觀望氣氛濃重,流動性其實已經出現了比較嚴重的問題,截止11月11日的數據,北京限競房一共網簽才3000多套,也就佔今年供應的17%,那麼剩下的都是庫存,也就是說今年沒賣掉的就有1.4萬套,再加上明年的4萬套,大家可以想一想,如果還是按照這個速度賣,一年賣3000套,這2年的限競房,就夠賣20年的。

所以起碼明年開始,北京住房供應就出現了井噴,想買房的心裏也有數,大家都傾向於再等一等。供給多了,很可能就會有優惠的空間,目前北京房價已經比最高點跌去了20%,但距離2015年的位置,仍然有30-40%的空間,所以現在每年微跌10%左右,用時間慢慢的磨掉泡沫,這是政策樂於看到的結果。而現在年底補供應,加緊推地,似乎表現出政策並不擔心限競房過剩的問題。依舊要維持這種供給大於需求的樓市局面。

所以,一線城市目前已經基本穩定了房價,穩定了預期,雖然土地供給任務未完成,但是需求萎縮的更多,只要堅持調控不放鬆,明年價格一定會是緩慢回落的。這個已經沒什麼懸念。換句話說,只要政策不去刺激需求,供地計畫未完成,並不會成為什麼太大的問題。

至於三四線城市,同樣沒什麼懸念了,棚改貨幣化安置停止,2019年中期就會反應在流動性上,房子的市值有,但是已經基本賣不掉了。這些地方更危險,一旦價格趨勢逆轉,那麼房子就徹底砸在手裡了,租不掉也賣不掉,所以如果不住的投資房,應該盡早出手賣掉,鼓聲已經接近停止,不要成了最後的接盤俠。

而二線城市方面,目前房價也已經開始回落,還時不時的傳出來房鬧的新聞,可見壓力應該比一線城市還要大,但是地方上很有動力維護樓市穩定,下一步一定會想辦法避免樓市大跌,並且變相放鬆調控,他們還有爭奪人口這一招,明年很可能會在這上面下功夫,通過獎勵人才流入的方式,逐漸變相放鬆限購。

但這也是一把雙刃劍,因為人口就這麼多,有的城市動作大,吸引了人口,房價得到暫時的支撐,而有些城市動作小,被別人把人搶走了,那麼房價將會加速下跌。所以二線城市的朋友要密切關注你們那裡的人口變動情況。人口流出,常住人口減少的,房價明年就很難了。

責任編輯: 辛荷 来源:雪球 --轉載請註明出處, 嚴禁建立鏡像網站。
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