房地產在支撐中國（中）：2017年居民購房負擔率(組圖)

房地產支撐中國的畸形經濟框架下，居民購房負擔率越來越重（圖片來源：Getty Images）

【看中國2018年1月27日訊】（接前文）

好吧，通過上一篇文章，我們已經知道了，中國的整個經濟體系，包括貨幣信用體系，都已經建立在了房地產之上，都高度依賴房地產市場的持續高速增長。然而關鍵問題在於，決定地產市場興衰的因素，在於接盤俠的多少，也就是老百姓的購買力是不是能夠長期維持。筆者在這裡直接給出結論吧：老百姓在整體上已經被房地產壓榨乾淨了。

首先給出的數據，是1990年以來的城鎮居民收支數據（表三）。考慮到很多讀者對下表中的數據概念缺乏最基本的瞭解，所以我必須解釋一下。城鎮居民人均可支配收入數據是稅後淨收入，這是一個抽樣調查數據，樣本範圍涵蓋了自由職業者以及個體戶，並已包含居民的全部工資性收入和財產性收入（比如炒股炒樓收入），這個數據是相對可信的。至於沒有納入統計之中的灰色收入，比如犯罪所得和貪腐所得，那是極少部分人才有的收入，必須「含匪量」或者「含趙量」很高才有，與廣大人民群眾沒啥關係。城鎮居民人均消費性支出的含義，是衣食住行醫等生存必須的支出。其中的「住」，指的是租房開支以及物業水電等直接居住開支，不包含購房開支！再強調一次：居民消費性支出不包含購房開支！

居民可支配收入-消費性支出，得出的收支結餘數據，就是城鎮居民可以進行奢侈型消費的錢，比如旅遊，比如買LV，以及最重要的支出項目：購房。

表三：中國城鎮居民收支計算表（作者製表）

如上表所示，從1990年至今，中國城鎮居民的消費性支出增幅有兩次低點，第一次是1998年，當年度的人均消費支出增幅只有3.5%。這一年中國經濟眼看就要硬著陸，最後被迫啟動住房商品化改革，並啟動慘烈的國企改革，抓大放小，把不掙錢的國企全部賣掉，讓幾千萬國企工人下崗，然而依然未能恢復居民的消費能力。一直到2001年中國加入世貿，正式進入國際市場，外企大規模的進駐中國，將中國打造成世界工廠，才算是擺脫了經濟困境。

到2017年，中國的居民消費性支出增幅下降到5.9%，乃是1990年以來的次低值。老百姓再次陷入沒錢消費的境地。而這一次跟1998年的國企大規模虧損導致的居民消費力低下不一樣，這一次居民沒錢消費的原因，在於老百姓手裡的錢，都被房地產市場吞噬乾淨了。

在下表（表四）中，筆者放了一個很有意思的數據模型。假設每年的居民購房首付為3成，20年等額還本，年利率為6%。從1998年至今，中國的利率有過幾次大幅度的浮動，以6%計算利息，事實上低估了居民的利息支出。不過就這樣吧。

表四：中國城鎮居民歷年購房支出情況一覽表（作者製表）

根據這樣的計算，2017年中國城鎮居民在購房這一項上，花了9.28萬億的錢，較2014年的5.5萬億，幾乎算是翻了一番。這真是一個可怕的數據。對這個計算結果，需要驗算一下準確性。1998年至2017年的商品房總銷售84.85萬億，扣除已經償還的累計本金38.73萬億，結果為46.12萬億。這就是城鎮居民的總負債了。再來看央行的居民貸款數據（基本上都是購房貸款），40.52萬億，再加上居民公積金貸款數據，目前只公布到11月底，為4.5萬億，兩者相加，居民的負債規模約為45萬億，與表格中的計算結果非常接近，只有1萬億左右的誤差，幾乎可以忽略不計。好吧，根據上表的計算結果，再結合前面的居民收支數據，我們就能計算出居民的購房負擔率了（表五）。

表五：中國城鎮居民購房負擔率演變一覽表（作者製表）

2016年，城鎮居民購房總支出7.97萬億，對比當年度8.36萬億的居民收支結余，購房負擔率達到了驚人的95.4%。2017年居民購房支出9.28萬億，對比9.72萬億的居民收支結余，購房負擔率95.5%。這已經是極限值了，沒有提升的餘地了。甚至為了維持這種95%的購房負擔率，居民已經在壓縮必要的生存開支，導致居民消費性支出增幅只剩下可憐的5.9%了。指望房地產市場還有大規模的上漲空間，已經不現實了。

最關鍵的是，城鎮居民從1990年累計至2017年的收支結余，也就是老百姓積累的棺材本，已經有77%拿來買房了。我們必須知道的是，中國是沒有完善的社會福利體系的，社保基金也早已經處於淨虧空狀態。居民的收支結余，是必須儲備一部分作為養老金的，這個比例是不能低於3成的。但是現在，城鎮居民的棺材本已經被吞噬掉77%了，剩下的23%，如果繼續被房地產市場吞噬下去的話，老百姓的現金流都要斷掉了。

中國現在的問題是，經濟越來越依賴房地產。然而，房地產連續兩年吞噬了95%以上的當年度城鎮居民收支結余，地產市場已經發展到了極致，沒有繼續發展的餘地了。當這個社會的每一個人都在談論房地產的時候，事實上就意味著韭菜已經被割完了，泡沫膨脹到了頂點，接下來繼續吹大泡沫，已經是不可能的了。

怎麼辦？把泡沫捅破？房地產已經與整個貨幣體系深刻捆綁，房價下跌必然意味著貨幣喪失信用。繼續維持泡沫？這需要居民還能承擔得起購房支出，還有足夠的棺材本可供吞噬。給公務員和國企員工大幅度加工資以提升民間購買力？這除了帶來通脹並造成社會割裂之外毫無意義。（未完待續）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)