房地产支撑中国的畸形经济框架下，居民购房负担率越来越重（图片来源：Getty Images）
【看中国2018年1月27日讯】（接前文）
好吧，通过上一篇文章，我们已经知道了，中国的整个经济体系，包括货币信用体系，都已经建立在了房地产之上，都高度依赖房地产市场的持续高速增长。然而关键问题在于，决定地产市场兴衰的因素，在于接盘侠的多少，也就是老百姓的购买力是不是能够长期维持。笔者在这里直接给出结论吧：老百姓在整体上已经被房地产压榨干净了。
首先给出的数据，是1990年以来的城镇居民收支数据（表三）。考虑到很多读者对下表中的数据概念缺乏最基本的了解，所以我必须解释一下。城镇居民人均可支配收入数据是税后净收入，这是一个抽样调查数据，样本范围涵盖了自由职业者以及个体户，并已包含居民的全部工资性收入和财产性收入（比如炒股炒楼收入），这个数据是相对可信的。至于没有纳入统计之中的灰色收入，比如犯罪所得和贪腐所得，那是极少部分人才有的收入，必须“含匪量”或者“含赵量”很高才有，与广大人民群众没啥关系。城镇居民人均消费性支出的含义，是衣食住行医等生存必须的支出。其中的“住”，指的是租房开支以及物业水电等直接居住开支，不包含购房开支！再强调一次：居民消费性支出不包含购房开支！
居民可支配收入-消费性支出，得出的收支结余数据，就是城镇居民可以进行奢侈型消费的钱，比如旅游，比如买LV，以及最重要的支出项目：购房。
表三：中国城镇居民收支计算表（作者制表）
如上表所示，从1990年至今，中国城镇居民的消费性支出增幅有两次低点，第一次是1998年，当年度的人均消费支出增幅只有3.5%。这一年中国经济眼看就要硬着陆，最后被迫启动住房商品化改革，并启动惨烈的国企改革，抓大放小，把不挣钱的国企全部卖掉，让几千万国企工人下岗，然而依然未能恢复居民的消费能力。一直到2001年中国加入世贸，正式进入国际市场，外企大规模的进驻中国，将中国打造成世界工厂，才算是摆脱了经济困境。
到2017年，中国的居民消费性支出增幅下降到5.9%，乃是1990年以来的次低值。老百姓再次陷入没钱消费的境地。而这一次跟1998年的国企大规模亏损导致的居民消费力低下不一样，这一次居民没钱消费的原因，在于老百姓手里的钱，都被房地产市场吞噬干净了。
在下表（表四）中，笔者放了一个很有意思的数据模型。假设每年的居民购房首付为3成，20年等额还本，年利率为6%。从1998年至今，中国的利率有过几次大幅度的浮动，以6%计算利息，事实上低估了居民的利息支出。不过就这样吧。
表四：中国城镇居民历年购房支出情况一览表（作者制表）
根据这样的计算，2017年中国城镇居民在购房这一项上，花了9.28万亿的钱，较2014年的5.5万亿，几乎算是翻了一番。这真是一个可怕的数据。对这个计算结果，需要验算一下准确性。1998年至2017年的商品房总销售84.85万亿，扣除已经偿还的累计本金38.73万亿，结果为46.12万亿。这就是城镇居民的总负债了。再来看央行的居民贷款数据（基本上都是购房贷款），40.52万亿，再加上居民公积金贷款数据，目前只公布到11月底，为4.5万亿，两者相加，居民的负债规模约为45万亿，与表格中的计算结果非常接近，只有1万亿左右的误差，几乎可以忽略不计。好吧，根据上表的计算结果，再结合前面的居民收支数据，我们就能计算出居民的购房负担率了（表五）。
表五：中国城镇居民购房负担率演变一览表（作者制表）
2016年，城镇居民购房总支出7.97万亿，对比当年度8.36万亿的居民收支结余，购房负担率达到了惊人的95.4%。2017年居民购房支出9.28万亿，对比9.72万亿的居民收支结余，购房负担率95.5%。这已经是极限值了，没有提升的余地了。甚至为了维持这种95%的购房负担率，居民已经在压缩必要的生存开支，导致居民消费性支出增幅只剩下可怜的5.9%了。指望房地产市场还有大规模的上涨空间，已经不现实了。
最关键的是，城镇居民从1990年累计至2017年的收支结余，也就是老百姓积累的棺材本，已经有77%拿来买房了。我们必须知道的是，中国是没有完善的社会福利体系的，社保基金也早已经处于净亏空状态。居民的收支结余，是必须储备一部分作为养老金的，这个比例是不能低于3成的。但是现在，城镇居民的棺材本已经被吞噬掉77%了，剩下的23%，如果继续被房地产市场吞噬下去的话，老百姓的现金流都要断掉了。
中国现在的问题是，经济越来越依赖房地产。然而，房地产连续两年吞噬了95%以上的当年度城镇居民收支结余，地产市场已经发展到了极致，没有继续发展的余地了。当这个社会的每一个人都在谈论房地产的时候，事实上就意味着韭菜已经被割完了，泡沫膨胀到了顶点，接下来继续吹大泡沫，已经是不可能的了。
怎么办？把泡沫捅破？房地产已经与整个货币体系深刻捆绑，房价下跌必然意味着货币丧失信用。继续维持泡沫？这需要居民还能承担得起购房支出，还有足够的棺材本可供吞噬。给公务员和国企员工大幅度加工资以提升民间购买力？这除了带来通胀并造成社会割裂之外毫无意义。（未完待续）
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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