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深圳:你真的芳華已逝……(圖)

作者:葉檀  2017-12-23 10:15 桌面版 简体 打賞 0
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【看中國2017年12月23日訊】12月10日,程序員歐建新從中興通訊樓頂一躍而下,結束了自己42歲的生命,留下四位老人,妻子和一對年幼的女兒。

中興是通信行業所剩無幾的巨頭,至少還在硬撐。

有行業人士說,中興給的離職條件不算差,N+1個月補貼,回購股票等都算到位,但畢竟是一個急劇衰退的行業,覆巢之下,焉有完卵。

通信行業在十年間迅速爆發後快速衰落,深圳享受到前一波通信軟體硬體高速發展,在高房價的勸退之下,企業紛紛出走,前往東莞、佛山等地。

相比廣州拋棄零售日用品製造業,深圳是真的很重視實體經濟。但通信已是強弩之末,手機產業鏈加速逃離,深圳GDP超越廣州之年,是最後的狂歡之年麼?

一、深圳房價是廣州的1.7倍

12月5日,廣東省公告,根據新的核算方法,深圳修訂後GDP首次突破2萬億大關,一舉取代廣州成為全國GDP第三城。

深圳的金融比廣州強很多。2016年,金融業佔GDP比重為14.3%,遠超廣州的9.1%。

深圳對房地產的依賴也比廣州高。2010年,地產增加值佔GDP比重僅為6.6%,到2016年上升到9.3%,2016年,廣州的佔比8.2%。

代價巨大。深圳的房價增速遠超廣州。根據中國房地產業協會數據,2017年11月廣州房屋均價為31120元/㎡,深圳是52952元/㎡,相當於廣州的1.7倍。

深圳選擇了與廣州完全不同的道路。

論批發零售,遠遠落後於廣州,佔GDP比重10.5%,顯著低於廣州的14.8%。好在趕上了信息和軟體服務的快車,其產值從2010年的4.3%,上升到20106年的6.3%。深圳的工業體系是建立在其信息軟體的行業基礎上的。2016年其各類電子信息產品製造業增加值為4052億,佔工業增加值的56%。

沒有廣州的商業歷史,通信、高科技軟硬體結合,輔以金融和物流產業,成為深圳這座移民城市的最優選擇。騰訊、華為、中興等巨頭應運而生。

二、手機終端製造業集體出逃

享受了近10年軟硬結合的經濟紅利之後,深圳正在付出代價。

曾經的一篇《別讓華為跑了》,披露因為政策、人力、地價等原因,大批電子信息製造企業向深圳周邊轉移。從2016年以來,金立、錘子、OPPO、Vivo和天瓏等大批手機企業,已經開始向四川、重慶和江西等內陸城市遷移,就一句話,產業需要成本窪地。

深圳華為技術有限公司標識
深圳華為技術有限公司標識(圖片來源:Getty Images)

最直接的數據是生產基地的搬遷和新建。

2015年11月,vivo在重慶茶園經開區設立生產基地,投產後年產量4000萬臺,總產值約500億元。

2016年5月,全球最大電子產品代工廠富士康,計畫在貴州設立工廠,主要服務於華為。2016年12月,OPPO計畫在重慶建立94萬平米的超大項目。2016年12月,中國振華集團智能終端設備生產基地落戶南昌,總項目投資20億元,項目用地90畝,計畫2017年投產運營。2017年8月9日,努比亞智能終端生產基地項目落戶南昌,計畫投產後年產量1000萬臺,預估年產值約100億元。

2016年,全國手機產量21億臺,廣東以9.6億臺位居榜首,重慶和河南均突破2億臺,貴州突破1億臺。

2017年上半年,重慶手機生產量接近1.7億臺,同比增速達到34.7%。此前,重慶2016年的手機生產量已達2.86億臺,佔全國總產量的15%。重慶,成為僅次於東莞的全球第二大手機生產基地。

手機生產基地搬遷,對深圳構不成多大威脅。

深圳的優勢是技術,2016年,深圳全社會研發投入佔GDP比重為4.1%,全國只有2.1%,接近全國平均水平的兩倍。深圳每萬人擁有的發明專利是80件,全國只有8件,深圳10倍於全國的水平。

深圳的第二大優勢是產業鏈完美。中國本土元器件分銷商銷售額前十名中,有一半以上位於深圳,包括科通芯城、中電港、泰科源、深圳華強等。但研發中心的搬遷,對深圳將形成致命打擊,目前已經有這樣的苗頭,還是因為深圳的生活成本太高。

根據統計局數據,珠三角地區最低工資標準比四川、貴州、重慶等地高約26%。深圳的土地資源受很大限制,政策優惠越來越少。國際人才吸引不過來,歐建新這樣的普通人才又活不下去,深圳一直以來的優勢,將以最快的速度淡化。

今年年初,英國經濟學人智庫發布《全球生活成本》,深圳排內地城市第2,僅次於上海。內地生活成本,上海第一,全球第16名,深圳第21名,大連排名第32,北京第47名,青島排名第59,蘇州、廣州、天津第69。在全球排名下降,多虧人民幣匯率下滑,只要人民幣一上升,生活成本一定高。

深圳的生活成本要停一停,等一下實體經濟的發展腳步。

三、製造業逃離 可房價不跌……

製造業搬遷,員工淨流出不一定能壓低深圳房價。

深圳高房價的根本在於土地供應不足。深圳市國土面積為1993平方千米,相當於1.8個香港,在內地一線城市裡最小,北京相當於8個深圳,上海3個,廣州4個。

深圳的土地開發建設比例非常高,目前建成區面積約為900平方公里,建設用地面積佔全部國土面積的45%,高於香港(24%)和其他三個一線城市(廣州18%、北京22%、上海37%)。

從2010年以來,深圳新增住宅土地保持在低位,在一線城市中最低。商品住宅銷售面積平均到常住人口身上,遠低於其他一線城市。

根據深圳市規劃,到2020年建設用地上限976平方公里,而2015年時將會使用940平方公里。這意味著剩下的5年裡,平均每年深圳僅有7.2平方公里的新建設用地指標。

實在是無地可供,但人口還在流入,政策只能限製成交量,價格不跌反而略漲。

根據國土局和深圳當地數據,2017上半年深圳新房均價波動平穩,最高周均價60572元/㎡,最低位49945元/㎡,2017上半年均價為51828元/㎡。2016年同期均價為51244元/㎡,2017同比漲幅僅為1.14%,這和市場感受是同步的,樓市成交量明顯下降,但房價反而還漲了584元/㎡。二手房在2017開年後成交量逐步上升,在4月底突破2000套後,開始趨穩略帶下滑。

後臺一位檀香分享了自己的故事,他畢業後在深圳工作近10年。自己在南山區有一套自住房,2016年3月在福田區給家人購買了一套小戶型,目前也沒有太大漲幅。但其他樓盤出現了分化,新區樓盤、豪宅和學區房年初以來都有10%到20%不等漲幅。

深圳的外來人口流入速度超過了北上廣。深圳是淨遷入最多的城市。在一線城市中,深圳人才引進力度也很大。

官方預估,未來15年,深圳新增人口住房需求大約是265萬套,平均每年新增人口住房需求約18萬套。但2016年深圳新增預售商品房總套數僅為3.8萬套,即使加上二手房成交的10.5萬套,還是有3.7萬套的缺口。

房價下跌?難。

四、深圳的物流怎麼辦?

深圳有兩個強勢鄰居:想擴張,有廣州;想建成物流中心,有香港。

港珠澳大橋居然沒有深圳,深圳國際航班也比較少,這不是深圳自己的錯,反映了周邊一些城市的短視。

深圳是中國惟一由移民構成的城市,市場化獨秀,高科技產業發達,但現在要警惕短視造成產業空心化,香港的前車,應該引為為鑒。

與其說深圳拋棄了製造業,不如說高房價趕走了製造業,人口還在流入,繼續推高房價,這會是深圳最後的資產狂歡麼?

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