從南京搶購住房看樓市調控政策的效果(圖)

南京市民再次瘋搶住房說明瞭什麼？（圖片來源：Getty Images）

【看中國2017年11月19日訊】據《經濟觀察報》報導，11月15日上午8時，南京河西10家樓盤同時啟動了驗資登記報名，共推出近3,200套房源，預計在這個星期末集中搖號開盤。此次河西開盤，購房者均要先驗資後登記，最低驗資標準是180萬元，最高驗資標準是430萬元；要求最低八成首付，有一家樓盤甚至要求認購當天付清首付，最長的是7天內付清首付。

在如此嚴格的銷售方案下，11月15日當天，南京出現近萬人排隊「搶房」的火爆場面。有購房者14日連夜到登記處排隊；在預計推出356套房源的佳兆業城市廣場的驗資登記處，11月15日上午9時排隊人數已逾3,000人。

南京房地產市場在嚴厲調控政策下仍然出現異常火爆的搶購住房現象，主要原因是一、二手房價格嚴重倒掛，購買到住房就是一次獲得暴利的機會。據南京的房地產業內人士披露，目前執行嚴格的限價政策，即河西南的新房申報價格均不超過3.5萬元/平方米，河西中的新房申報價格均不超過4.5萬元/平方米。但是，目前河西區域二手房的報價普遍在5-6萬元/平方米，有30-40%的套利空間。南京居民豈能不蜂擁而上搶購住房？

而且，這種情況不僅只是南京是這樣，在上海、杭州、青島等嚴重的限價城市的情況都是如此。據11月15日報導，有網民爆料，位於上海徐匯濱江的百匯園樓盤，因為購買意向的客戶較多，開發商於11月13日貼出告示，要求客戶必須全款購房。在「十一」長假前夕，杭州上塘宸章三期樓盤開售，250套房86秒售罄，60%的意向者沒有搶到住房。

可以說，從2016年930以來的房地產市場調控，出臺的調控政策已經有210多次了。中國政府對房地產市場的定位也十分清楚：住房是住的，而不是用來炒作的。對此，中國媒體一直報導的，是這些房地產市場調控政策如何嚴厲，房地產市場調控效果如何如何，比如樓價下跌、成交冰封，但是這些消息只是政治正確，無論是從數據看，還是從市場的現實看，顯然與事實相去甚遠。南京萬人搶購住房的現象更是把當前中國房地產市場調控的漏洞暴露得淋漓盡致。

也就是說，從2016年930房地產市場調控開始，各地的政府是出臺了不少遏制瘋狂上漲的政策，而且這些政策看上去是讓行政的工具無所不用其極。但是實際上，這些房地產市場的調控政策出得最多、最嚴厲，只是地方政府所想的，並不是市場住房投資者所認為的。因為，這一輪的房地產市場調控，儘管中央政府對這次房地產市場調控有清楚的目標及定位，即回到住房的本源或居住功能上來，但是地方上可不是這樣想的。除了絕大多數地方政府借這次房地產市場調控進行飢餓營銷之外（這就有了2016年中國房地產市場前所未有的大繁榮，而且2017年，這個大繁榮還在繼續），不少地方政府的房地產市場調控目標是：遏制如2016年那樣的房價瘋狂上漲，而不能讓已經上漲的房價下跌，或就是他們所說的：「穩定房價」。

可以說，這樣一個房地產市場調控目標，儘管地方政府沒有說出來或寫在調控政策的文件上，但是住房市場投資者及房地產開發商們都心知肚明：既然地方政府要托住房價，不讓房價下跌（事實上，房地產市場調控一年多來，儘管官方媒體一直在宣傳房價漲幅縮小，但同比看，99%以上的城市房價還是同比上漲的），房價就只能是上漲，只不過漲幅小一點而已。即使是那樣限制2-3年之後才可交易的住房，投資者同樣會預期只要放開交易之後，房價還是會上漲。比如，最近上海、青島等城市不少投資者全款搶購住房，就是預期兩年後放開交易，房價還是會暴漲。房價上漲預期沒有逆轉，住房投資者總是會千方百計進湧入市場的。

而這次南京萬人搶購住房，看上去是一、二手住房價格差價的結果。住房投資者看到有如此之大的套利空間，當然會湧入房地產市場搶購住房。因為，不僅以以往的經驗來看，搶購到住房就能夠獲得暴利，他們預期這次也是如此。而且，現實的一、二手住房市場就是有如此之大獲得利益空間。但是實際上，這只是地方政府托市的結果。因為，地方政府一直在以住房供求關係為幌子（或住房的短缺造成了房價快速上漲）作為房價瘋狂上漲的原因，因此要化解這個問題就增加更多供給，拍賣出更多的土地來建造住房。而土地的非市場化或土地操控在地方政府手上，地方政府同樣可以通過土地拍賣來操縱房價。地方政府在拍賣土地上看上去是給出一個住房的限價條件，實際上這種土地拍賣時的限價，則成為造成其相應區域住房市場房價上漲的最為重要的原因。可以說，這種土地拍賣時的限價條件一出來，周邊的二手房的價格早就在輪番上漲，這自然會造成限價土地所交易的住房價格遠低於相應區域二手房的價格。這也自然會讓地方政府拍賣出更多附有限價條件的土地，從而使得地方政府土地財政大增，使得房地產開發商無風險暴利，及居民湧入這個市場搶購住房。所以，有民眾認為，畸形的調控造就了畸形的市場，樓市依然瘋狂，越調控房價越漲……

其實，地方政府真正要落實住房的居住功能，讓住房回歸到的居住本源上來，要出臺的房地產政策十分簡單，就是堅決去除房地產市場投機炒作的功能，去除住房的賺錢功能。一個人購買多少住房，如何購買，如何加槓桿都不是太重要的事情，只要他購買後賣出獲得收益，就通過住房交易累進所得稅把其獲得的收益收掉，讓其住房交易無利可圖，甚至於虧損。如果這樣，還會有人去搶購住房嗎？看看最近韓國是如何做的，就一目瞭然了。

當前，中國地方政府的許多房地產市場調控政策，看上去是名目繁多，但大多是玩假的忽悠，就是不觸及到這一關鍵點：不想通過好的房地產政策讓這些利益讓大眾來分享，而只是讓少數人獲得利益。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)