個人財務自由的捷徑(圖)

商業地產的競價整體要比民用住宅少許多 ( 攝影: 黎天藝 )

【看中國2017年4月23日訊】我們雖然之後一直也在股市裡面投資，但是，總是覺得收益不夠穩定，風險不好控制。完全依靠股市投資來提前實現經濟獨立還是有很大的困難。在一次偶然的保險講座之後，在停車場裡和M老師決定一起合作來探討新的投資方式，開始了我們的商業地產投資的歷程。我寫這篇文章的主旨不是要推崇某種投資方式，而是想給大家一些思考的素材。保持一種開放的心態，積極思考、探索自己可以理解並且適合自己實際情況的投資，這樣才是最好的方式。這篇文章如果讓我就說兩點有關投資的話，一個是開放的心態（open minded），一個是多元化投資組合（diversified portfolio）。其他的都忘記也無關緊要了。

藉助巴菲特和查理.芒格的投資理念之一，積極思考、探索自己可以理解並且適合自己實際情況的投資。我們也一直在探索什麼是適合我們的投資方式。商業地產投資是我們在這個階段對價值投資的認知和重點之一。當然，我們的認知也會隨著時間的推移在不斷演變。在這裡要感謝blogcity在商業地產投資早期啟蒙的幫助。因為我們都還很喜歡現在的本職工作，把這段投資經歷當作一個創業公司的成長來簡單記錄一下，也算是一種在自己comfort zone之外的一種嘗試和挑戰了。

1.確定投資方式

在2014年9月份的時候，M老師的一個同事介紹我們去聽一個有關理財的講座。去了之後才意識到這是一個保險傳銷的宣傳會，雖然演講的人都很熱情，但是我們無法看到這是適合我們的投資方式。失望之餘卻無意中給了我們一些啟發：如何來用Passive and stable(被動和穩定)的投資方式來彌補一下Active and volatile（主動和波動）的股票投資。聽完講座之後，雖然不是很贊同演講人的理念，但卻被他們的狀態所觸動。當時和M老師在停車場探討的許久，決定一起合夥註冊一個公司來探索如何找到一種適合我們自己的passive and stable的投資方式。找到一個好的合夥人，其中一個好處是互相壯膽，做事執行力很強。在定下30(我）/70（M老師）的初始資本分配以後，在一兩週內就把LLC的公司註冊，銀行開戶以及公司的章程搞定了。剛開始的公司章程是在網上找的一個模板，不是很嚴密，但是可以先運轉起來。

最開始探索還是從房地產開始。我們當時對房地產的理解還僅僅停留在房地產投資「=」民用住宅（residential real estate）。可是2014年民用住宅價格實在太高，很難找到合適的機會。一個偶然的機會M老師接觸到了商業房地產。類似民用住宅有zillow，商業房地產有loopnet。而且，從歷史價格的對比中，我們發現，商業地產中零售業的總體價格波動要小於民用住宅。商業地產中零售業的地產在2008年價格跌的比residential少，當然，之後價格漲的也沒有residential那麼快。那麼商業地產投資的特點是什麼呢？商業地產的投資方向有選擇性和多樣性，在不同時期和地點，可以等待時機發掘出比較好的deal。商業地產的競價整體要比民用住宅少許多。大部分可以避免over pay。在一些特定的領域，門檻高，投資人少，競爭比民用住宅少許多。

但是商業地產的種類太多，風險控制要比民用住宅複雜一些。對保險的研究和選擇也需要比民用住宅謹慎一些。在這一點上，M老師做了許多的研究。除了保險，在槓桿的運用上，商業地產也比民用住宅風險要大一些。如何平衡收益和風險是一個很重要的方面。當然，從另一個角度上來說，這也是吸引我們的地方之一。有風險也就有了投資門檻的壁壘。如果能夠謹慎的進行風險評估，是可以尋找到風險和收益平衡的投資選擇。在現階段，我們的重點是尋找地點好並且有良好租戶的零售商鋪。

2.商業地產啟蒙

商業地產要比民用住宅種類多許多，每一種類別的特點也相差很多。剛剛開始的時候，我們在loopnet上初步找了一些房源，但是沒有明確的目標。機緣巧合，我們在遙遠的Hollister碰到的了一個seller agent，他非常耐心地給了我們最開始的商業地產啟蒙講解。

他總結了幾點，對我們的啟發很大：

第一，加州的法律對商業地產的房東要比對租客有利。這一點是和民用住宅相反的。比如在對待不交或者晚交房租的房客處理上，法律對商業地產的房東要有利許多。

第二，商業地產日常的管理要比民用住宅少許多。一般商業地產房東只負責房子外部，裡面是租客負責。一般商業地產的租約比較長(3到10年不等)，房東不用每年為新的租戶操心。商業地產的租戶也相對容易相處。畢竟租戶一般是做生意的，顧客至上，他們也想盡力保持一個順暢的人際環境。

第三，商業地產中的零售和服務業（retail）會比較有黏性。一般零售和服務業要做起來，店主會投入相當的投資，俗稱「做店」。即使更換店主，他也會把店賣掉，而一般不會關掉。對房東來說，店會一直在，只是換經營的人而已。

第四，商業地產最有價值的是租客以及其帶來的穩定的租金收入。所以商業地產的價格也主要取決於租金的收入。商業地產的價格=年租金收入/cap rate。Cap Rate(資本回報率)和地區，利率，通貨膨脹率相關。一般灣區在3%-9%左右。

我們的第一筆交易是一個在加州Campbell附近小的商業零售廣場（strip mall）。總共有四個小門市（small business），包含一個酒吧，一個修理工具的，一個做櫥櫃的展廳和一個做貸款的辦公室。我們看重的是這麼幾點：

第一，酒吧和修理工具已經有十年以上，是主力門店（anchor store），而且黏性很大。兩家的租金比重是75%。這樣可以保證穩定的收入。另外兩個門市的租金非常低而且租約馬上到期，這樣租金上升的空間會很大。

第二，房子地處於Campbell上升發展的地區。雖然房子面積只有4500尺，但是房子的佔地比較大（0.5 acres）。長遠來看，地大的升值空間也會大一些。

第三，由於Seller Agent比較弱，沒有很好的把這個房產的價值在網上體現出來，減少了競爭。而且我們採取了直接讓seller agent來做我們的buyer agent，也起到了推動作用。當然，現金交易也促使賣方願意接受我們比較低的出價。

兩年下來，兩個租金低的門市都換了租戶，一個是SPA，一個是大理石的展廳。兩個租戶都投入了相當的資金來裝修，門市也都具有了很大的黏性。另外一個修理工具的租期也到期，房租也根據市場價格做了一定的調整。這樣下來，房產的租金增長了將近一倍。明年酒吧的租金也會重新調整，租金還會進一步增長。而且在新的租約裡面，我們都加了每年3%-5%的租金增長，這樣房產的價值也會每年逐步上升。

有了第一筆成交的經驗，我們漸漸形成一些我們對投資商業地產的側重。首先，我們會側重零售和服務業（retail store），因為這樣的店比較有黏性，租金穩定。

第二，注重租金上升的空間，因為這也是商業地產價值上升的關鍵。

第三，有多個租戶以及確保有比較穩定的anchor租戶，這樣可以分散風險，保證基本租金收入和有一定的人氣。anchor租戶也可以帶動其他的租戶生意。

第四，地點的不同會要求不同的cap rate。相同條件下，佔地大的房產會優先考慮。

半年以後，我們在加州Hayward找到了第二個小商業零售廣場（strip mall）。和Campbell的房產相比，有很多類似之處。首先，都是有四個租戶。其中，有兩個是anchor租戶，包括一個剛剛成立的投幣洗衣店。這裡想簡單說說投幣洗衣店，我們做了一些的研究，發現投幣洗衣店是一個現金流很好，非常穩定的小商業。店主會前期投入相當大的固定投資來，所以具備非常大的黏性，一般不會再搬走了。第二，Seller Agent是做民用住宅出身，對商業地產經驗不足。我們還是採取了直接讓seller agent來做我們的buyer agent。賣方由於種種原因，急於出手。加上由於之前和其中一個租客簽的租約有一些不利於房東的條款，一直在市場上沒有賣出去。我們根據租約上的不利條款，相應的在出價上砍了許多。Seller Agent也急於想出手，所以極力促使賣方接受我們比較低的出價。這樣，我們買下來以後的cap rate相對比較高。價格上的優惠也可以降低租約條款上的不利影響。我們也做了一些研究，認為租約條款上是有迴旋的空間的。風險是可以控制的。

再過半年以後，我們在加州Menlo Park找到了第三個小商業零售廣場（strip mall）。比較巧合的是，這個也和前兩個有很多共同之處。

首先，也是有四個租戶。其中一個是當地很有名的咖啡館，是anchor租戶。每年這個店主都會組織一個周圍住戶的街邊慶祝活動，也是這個社區比較有名的活動之一。其它三個分別是美發室，舞蹈學校和舞蹈用具商店。

第二，地點非常好，處於社區的中心地帶。周圍會陸續建成新的醫院和學校，將來發展的趨勢很好。雖然暫時的cap rate相比前面兩個要低一些，但是將來租金上升的空間會比較大。當然，Menlo Park地區比較好，周邊房產的cap rate比Campbell和Hayward本身也是要低一些。

在這個過程當中，我們一直也在留意灣區的商業地產。但一直沒有找到合適的目標。一個偶然的機會，我們把目光擴大到了灣區附近的衛星城市。在Tracy東面的一個小城市中心，看到一個小規模的以餐飲業為主的商業地產。這個property總共有三個小門市（small business），包含一個酒吧，一個BBQ餐館，和一個川菜館。我們看重的是這麼幾點：

租金收入好。Cap Rate比較高。這可以彌補地區上的差異。

地點好。正處在市中心，對面是城市的圖書館。整個地區處於人口增長階段，治安好，看好長期發展的趨勢。

餐館行業黏性比較大。在Yelp上的評價也不錯，租戶相對穩定。租約是Master Lease，租戶負責日常內外的維護，房東管理負擔比較小。這也可以適當彌補距離上的不足。

在做完實地考察和研究以後，我們直接找賣方的代理人遞了offer。經過一輪的counter以後，最後以比listing price低一些價格成交了。

3.公司的架構

在買完位於Menlo park的這個小商業零售廣場（strip mall）之後，我們把主要精力放在規範公司的架構上了。

首先是公司財務的透明化。在面試過許多會計師以後，我們選了一家中等規模的會計師公司來負責公司到財務。所有的booking都放在Quickbook網上。這樣每個投資人都可以有自己的賬戶，隨時可以在網上查閱公司財務的收入和支出。

第二是規範公司的章程。同樣在面試過許多律師事務所以後，最後選擇了一個中等規模的專門從事地產投資的律師事務所。由他們來起草一份比較完善的公司章程。從剛開始篩選律師到章程定稿，總共花了4個月的時間。

這裡講一個小插曲。剛開始在找律師的時候，一個在灣區Saratoga搞地產投資開發非常成功的朋友推薦了他一直在用的地產律師。我和M老師在第一次的電話面試以後，都有一個同樣的感覺：對於我們提出來的所有問題，他沒有給出我們看不到的方面。後來在第二次的交流中，才知道他原來是半道自學成才。是看到周圍許多地產投資人需要公司法方面的需求，才轉行拿的執照。我們擔心，如果他起草的章程不夠完善，對公司的長期發展會不利。

現在我們用的這個律師是地產和LLC方面的行家。據說她是當初加州起草LLC法律時的參與者之一。在和她的面試過程當中，對於我們提出的問題，她能給出比較全面回答，而且會提供很多我們並不知道的信息和規定。當然，她的費用也不低。在有關法律的方面，我們覺得還是應該找專業和能力可靠的比較放心。畢竟這是公司能否順利長期發展的一個重要保障。

4.商業地產的風險

任何投資都會有其獨特的風險，商業地產投資也是一樣。除了配備好合適的保險之外，多元化的投資組合也是規避風險的一種方式。這裡舉一個ADA(American Disability Act)的例子，也反映了保護弱勢群體的法律往往有許多意想不到的副作用。(un-intended consequences)

http://www.adaabuse.com/

http://www.mercurynews.com/2016/04/10/serial-ada-lawsuit-filer-striking-bay-area/

在商業地產投資中，我們認為最有價值的是租戶以及其帶來的穩定的租金收入。商業地產的價格也主要取決於租金的收入。所以，如何選擇租戶以及和租戶打交道是商業地產投資非常重要的一環。租約和租戶是一個硬幣的兩個方面，兩者不可分割。我們認為如何處理租戶和租約應該是商業地產投資Edge的兩個重要方面。

4.1 招租

我們的前兩個零售地產(retail property)，剛剛接手的時候有一個共同的特點，就是主力租戶(anchor tenants)相對穩定，其他的租戶(non-anchor tenants)相對弱一些。所以，我們首先面對的挑戰是應對招租的問題。當然另一方面，這也是value added的重要方式之一。剛開始的時候，Campbell附近商業零售廣場（strip mall）的其他租戶(non-anchor tenants)包括貸款經紀的辦公室，櫥櫃定制的展廳兼辦公室。做了附近租金的市場調研以後，我們大致確定了我們的租金範圍。我們在租期到期前三到四個月的時候，就開始和他們進行了租約的討論。雖然我們願意以低於市場10%到15%的租金來挽留(retail type)，但是因為之前的租金(office type)遠遠低於市場租金(retail type)，所以，原來的租戶不願負擔，都決定不再續約了。我們於是開始在Loopnet，Craiglist，報紙等渠道打招租廣告了。之所以沒有用agent，主要是兩方面的考慮。一個是費用，agent要收取相當不菲的佣金，一般是整個租約（一般5到10年）的租金的6-10%。另一方面，我們想有針對性地選擇有黏性的租戶，這樣可以提高穩定性以及將來租金上升的空間。

我們主要是爭取按照下面3個原則來找新的租戶。

a.需要租戶一定的前期投入（裝修或者執照）

b.具備不可被Amazon／ecommerce的取代性

c.有一定的Pricing Power的商業，保證將來租金的上升空間

陸陸續續有做不同生意的人開始聯繫我們。有做健身教練的，想利用房子來教學生上課。有想開賣衣服和服飾店的。有想開大理石瓷磚裝修展示廳的，他選中我們的地點，主要是在我們的旁邊有一個小有名氣的賣高檔裝飾瓷磚的店，他剛好利用這個便利條件來開發客源。還有想開SPA和瘦身美容按摩店的。最後，我們選擇了一家開大理石瓷磚裝修展示廳的店。一家開SPA的。他們兩家都需要在前期投入相當的裝修費用。SPA還要單獨申請營業執照。這兩家店都可以滿足上面提到的三個原則。後來，我們的第二個商業零售廣場也把其中的一個健身Zumba店換成了開SPA的店。而且在短短的半年內，這個SPA店面已經轉手兩次了。每次轉手的價格也節節攀升。這樣，對我們來說，這個店也更具有黏性了，因為現有的店主在店裡的投資越來越大了。

4.2 租戶和房東的關係

如何處理好租戶以及租戶之間的關係，也是在商業地產投資中的重要一環。我們的大多數租客都很不錯，畢竟他們是在做生意，也能理解和氣生財的道理。可是，林子大了，總是免不了出現一些刺頭。這裡舉兩個我們碰到的比較棘手的租客。

一個是Campbell附近商業零售廣場的一個主力租戶(anchor tenant)酒吧。這個酒吧老闆以前是在科技公司裡面做物流管理的經理，平時還算幹練。可以有一段時間，因為剛剛做完肝臟移植手術(occupational hazard)，所以脾氣變化很大。有好幾次和另一個修理工具的租戶發生過幾次口角衝突。對我們聘用的property manager也缺乏基本的尊重。觸犯我們底線的一件事是他寫信和我們要I-9的時候，竟然威脅說如果我們不馬上給，就不交下個月的房租。這一下子把我們給惹火了，我們決定要好好殺殺他的威風。我們著手的重點還是在租約上，這個時候再一次體現了租約的好壞對商業地產的重要性。我和M老師把租約重新又研究了一遍。(我們的租約是前一任房東專門請律師寫的，對房東的權利保護非常全面，這也是我們當時決定買這個地產的原因之一。)我們決定用租約中的下面幾條來對付這個酒吧老闆。

租約中規定，每個租戶有quiet possession的權利，同時也有條款規定，不能干擾其他租戶的正常運營。如果有累積三次的記錄，房東有權終止租約。在他的租期到期的時候，雖然有一個續約的option，但是，房租和具體的續約條款需要和房東重新商定。而且，在租期當中，不能有違反租約的行為。這一條是關鍵，如果我們不和他續約，那他就必須把店面轉讓出去。雖然酒吧的店面和執照價值在6位數以上，但是轉讓出去，他會失去主要的收入來源。我們通過信件給他回了一份措辭非常嚴厲的回覆。其中針對他威脅不交房租的話語，專門指出如果到時他沒有交租金，我們馬上會開始Eviction的過程。而且，如果這個過程開始的話，我們就一定會進行到底，包括追究一切的經濟損失。酒吧的店面和執照價值足夠來支付一切費用了。而且，我們在信中還強調，如果他不改變他現在的態度和行為，我們在租約到期的時候，會選擇不和他續約了。這封信發出不久，酒吧老闆馬上回了信，信中口吻來了180度轉彎。一方面說這都是誤會，他會按時交房租的。另一方面說，他和旁邊的租戶平時關係都是很好的，沒有什麼大問題。總之，這件事過後，酒吧老闆對我們和Property Manager的態度大變，以後一直沒有再出什麼幺蛾子了。

另外一個例子是關於下水道堵塞的處理問題。有一次，SPA和大理石展廳的下水道同時堵了，因為事發突然，考慮到SPA需要用水的緊急問題，我們的Property Manager就出面找了Plumber來處理，而且還找了好幾家才最終解決問題。可是出乎我們意料的是，大理石展廳的老闆不但一點不感激，還出言不遜，抱怨SPA用水太多造成的堵塞，抱怨我們的Property Manager處理不及時。這一下讓我們很生氣。因為從租約上規定，plumbing是租戶自己來維護和修理，房東是不負責的。我們出於大局考慮，出來幫忙處理，最後還不鬧好。而且，他對房東的態度讓我們很吃驚，有點把我們當成residential的房東。我們也決定來治治他的這種態度。

解決的方法還是根據租約上的條款來。在租約中，有幾項條款我們還沒有嚴格執行，我們決定，根據他的態度，我們慢慢來執行。要讓他知道商業地產的房東權利是可以得到租約的保障的。我們首先給他正式發了一份信，信中首先指出根據租約，這次的水管疏通的費用需要租戶自己來負責。而且，我們需要他們盡快提供商業保險的證明。而且，當初簽約時商量的move-in的補償金會在一年之後給，但是，這是有一個前提條件的，就是不能違反任何租約上的條款。這裡面就包括，按時交房租，這次的水管疏通費用以及提供商業保險證明。之前，他有幾次晚交了幾天房租，我們並沒有追究。但是這次事以後，我們準備把他晚交房租的情況都做好書面記錄，將來用這些來取消他的補償金。

在和難處理的租客打交道時，好的租約可以起到非常重要的作用。而且，因為商業租戶都有自己的生意和一定的店面價值，所以房東有很大的權利和制衡力。當然，反過來也是一樣，如果租約寫的不好，房東也會陷入很被動的境地。下面，就講講這方面的經歷。

4.3 租約和租金的談判

我們在買Menlo Park這個小商業廣場的時候，其中有一個租戶的租約寫的不是很清楚。在租約上面寫了一個3年的續約option，但是，在租金的具體條款中，卻沒有說明。租戶堅持是按照現在的租金收入，房東認為應該是按市場價來協商。當時，我們利用賣方想急於出手以及和租戶緊張的關係，最後在房子的售價上按照最差租金的情況，把差價從售價中減掉了。

在我們接手以後，我們先採取了一些主動的措施來說明我們對這個地產的長期投資意向。根據這個房子的實際情況，初步制定了一些外部裝修和修繕的計畫。而且我們也強調了我們想盡量挽留老租戶，可以在租金上給予市場價的10%到15%的折扣。在和租戶建立了相對友善的關係以後，我們專門請律師起草了一份針對這個租約模糊的條款一個備忘錄。在租約到期前兩個月的時候，開始和這個租戶溝通，把這個備忘錄裡面對這個模糊的條款法律分析交給他。備忘錄裡面寫了兩種可能性，一個是租金需要雙方重新協商而定。另一個可能性是由法庭判定，如果判定房東贏，那我們可能直接把房租漲到市場價。即使房東輸了，三年以後，option結束以後，房東還是有權力把房租漲到市場價。這是，我們提出，如果他同意第一種情況，我們答應給予房租上的優惠，而且可以給兩個月的緩衝期。最後，經過兩次協商，這個租戶答應第一種方式。雖然新的房租比市場價要便宜許多，但是，比之前還是提高了25%。

其實我們在買Hayward的那個小商業廣場的時候，也遇到類似的情況。之前的房東，請了一個做residential的代理來簽商業租約。也是在租約的Option租金關鍵細節上粗枝大葉，導致在租約上非常被動，受治於租戶。我們也是根據租約上的模糊點，在售價上爭取了賣方最大的讓步。所以，好的租約對一個成功的商業地產至關重要。

4.4 租約(lease)的定制

意識到租約到重要性，我們請一個比較專業的律師，專門重新起草了一份相對完善並對房東保護比較全面的租約。在現有租約到期的時候，準備開始重新啟用新的租約。這樣對公司的長期穩定發展打下一個堅實的基礎。

5.將來發展方向

兩年下來的實踐，我們的想法也一直在演變。最近，我和M老師一直在討論的話題是：將來的發展方向在哪裡？我們最終的目的是什麼？

現在初步的打算是圍繞這個方向來努力：「如何建立一個穩定的可替代性收入來實現經濟自由」所以，我們現在的打算從最初的低買高賣，逐漸演變成組建一個穩定的多元化的商業地產投資組合。類似超小規模的REIT（real estate investment trust）。

We want to build aportfolio of small cap retail/office investment.Increasing the size can achieve economy of scale and diversification.We want to focus on small cap because of funding constraint.Since we can’t compete with big funds,we want to pick an arena for small players.However,we can still achieve economy of scale by accumulating enough small assets.On the other hand,we will need to find away to scale without making the「passive」investment too「active」.(From M老師)

其中最緊迫的難題是如何解決發展中的「可擴展性（scalability）」。可擴展性的第一個方面是如何解決房產物業管理的難題。現在我們達成的共識是，引入專業化的分工管理機制，盡量把可以分包出去的事情交給專業人士來做。首先是把公司的財務和稅務交給會計師來處理。這樣既把公司的運作正規化又節省了我們的時間和精力。第二，把房產的日常管理委託物業管理來代管。這是最主要的工作，當然也會是最大的費用之一。這方麵人員的物色和磨合也會是最挑戰的事情之一。

可擴展性的第二個方面是如何解決資金的來源。從剛開始的現金到後來銀行貸款，往後發展的資金來源需要多元化。其中一個途徑是吸收有同樣理念的投資者一起來發展。幫助我們逐漸建起來的平臺來一起建立一個穩定的，並且有一定升值潛力的投資組合。共同分享商業地產投資的收益和風險，和個人股票投資一起，作為一個多元化的投資組合。這個階段的另一個重點是開始逐步接觸一些各方面的投資人，並且從中尋找一些理念和我們類似的投資人。因為商業地產投資的特點，這決定了這種方式雖然會有相對穩定的租金收入，但是他的流動性會比較差。而且商業地產的種類繁多，不如民用住宅相對簡單。商業地產的風險評估也要複雜一些。

為了確保商業地產投資的穩定和成長，合適的資產配置也是重要的一環。在我們的Portfolio中，我們在尋求配置三種類型的資產。

第一種類型，高質量穩定增長型(Prime Location Properties)。這個可以保障投資的穩定和安全性。我們在Menlo Park買的小商業廣場屬於這一類。地點好，處於高收入的居民社區，四個小商業都具有非常好的黏性。但是，由於風險低，所以短期的Cap Rate也會低一些。但是長期會有非常穩定的增長。

第二種類型，高現金流商業資產(High Cash Flow Properties)。這類資產相對處於中低收入的地區。我們在Hayward和Manteca的兩個小商業廣場屬於這一類。因為所選的小商業都是具有相當的黏性，所以，這類資產可以提供比較好的現金流，可以彌補第一種類型的資產在短期現金流上的缺點。但是長期升值的潛力沒有第一類資產好。

第三種類型，增值商業資產(Value Added Properties)。這類資產在幾年內有比較大的潛在升值空間。升值的空間有各種情況，比如租金的快速提升，重新開發，等等。我們在Campbell的小商業廣場屬於這一類。由於之前租金遠遠低於市場價，在舊的租約到期，新的租約簽訂以後，租金可以有比較好的提升。這一類資產可以提供比較高的回報，但是，同時風險也會大一些。能否找到好的租戶，開發能否成功，等等。而且，這類資產相對稀缺一些，而且機會和陷阱也並存，尋找真正的機會會相對困難一些。

 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)