邯郸楼市危机的三大特征(图)

邯郸楼市危机(网络图片)

【看中国2014年09月23日讯】近期，邯郸部分房企资金链断裂，有开发商跑路，几十个楼盘停工，还本付息困难引发集资户恐慌、闹事。有媒体报道，针对部分开发商非法集资，当地政府初步摸排涉及金额达93亿元。

作为中部地区一个普通的地级市，邯郸的房地产市场与高利贷乱相，颇有研究价值与典型意义。去年以来，在国内流行一种言论：三四线城市楼市泡沫严重，将要崩盘。从案例来看，确实有类似温州、鄂尔多斯、神木等中小城市房价大跌，可以说泡沫破灭。

但笔者一直反对“三四线城市普遍泡沫论”。房价泡沫，不能随便挂在嘴边，它的生成有两个必要条件：一是几年内价格连续大涨，二是买方多属投资投机性需求。放眼全国，2011年之前的温州和鄂尔多斯即具备这两个条件。2009年至2011上半年，二市房价皆上涨了二倍左右，相比2003年就涨得更多了。在房价上涨期，此二市民间资金充裕，投资投机性购房需求旺盛。

而绝大部分三四线城市，实际情况是：住宅市场尚处于“长个子”的早期发展阶段，市场需求以自住性需求为主，除了本地人的婚房需求、改善需求之外，还有辖区内下面区县、乡镇的富裕人群来市区购房（小孩上学、未来养老、自住、投资等多元化的需求性质）。这些城市的投资投机性需求比重，远小于高潮时期的温州和鄂尔多斯。另外，房价基本没有大涨过，主要是跟着全国大势小幅上涨，总体涨幅远小于一线城市和部分二线城市。房价收入比处于基本合理范畴。

“邯郸楼市危机”，与温州和鄂尔多斯的表象不同。近几年邯郸房价涨幅不大，去年笔者还曾去邯郸讲课，当时了解下来，邯郸房价只比一年之前上涨5%左右，而当时一线城市房价比一年之前上涨了三成左右。而且当地投资投机性需求，也远弱于高潮时的温州和鄂尔多斯。邯郸的这两点情况，与多数三四线城市相似。所以可以认定：邯郸楼市危机，并非房价泡沫危机。

邯郸楼市危机有三个鲜明特征：其一，民间高利贷火爆。过去几年，民间高利贷在全国很多地区都存在，只是热闹程度有别。其中温州就比较疯狂，并与楼市密切结合，最终导致二者抱团跳崖。其实在内地部分城市，近两年高利贷也有点疯，河北、河南都常见。年化利率30%左右的高利贷，如果是个别房企偶尔救急使用，无可厚非，但当一个城市很多房企都采用这一融资手段，而且持续几年大规模使用，则必将出现系统性风险。因为房地产已告别暴利时代，而且作为房价温和的邯郸，房企利润率根本无法长期支撑30%左右的融资成本。

其二，市场管理失序。过去十年，是很多中国城市大扩张、快建设的时期，很多二三四线城市都提出了类似“三年、五年大变样”的口号。大拆大建、土地财政，成为地方领导们最关心的事。邯郸也经历了“大跃进”，旧城、城中村、棚户区的高速拆迁改造、大规模的卖地，安置房小区的超高容积率（3-5很常见），无可避免的权力寻租，造成了房地产开发项目爆发式增长、粗放式经营。高利贷、非法集资、预售资金监管混乱、土地违规出让、开竣工监管不力等等，皆是造成当前楼市危局的诱因。

其三，房企盲目扩张、无序竞争。发展至当前阶段，我国已形成了一批大型优质房企，但在三四五线城市，却密集分布着巨量“土豪式”“土鳖式”的中小开发商，他们多数属于外行，也没打算永续经营，多数因为“有关系”而进入房地产业掘金。这些房企战略素质差，但凭老板的感觉、豪情、盲从而做经营，大规模的借高利贷、盲目性的拿地扩张。在当前行业转型、市场降温、银行信贷收紧、三四线城市楼盘严重供大于求等“意外困局”面前，自然被撞得鼻青脸肿，狼狈不堪，甚至逃之夭夭。

当前邯郸楼市危机，必定需要一段时间“疗伤”，但不会演变为温州和鄂尔多斯式的惨剧。并不意味着全国楼市都将出现相似严重问题，也不宜用来形容三四线城市的整体现状，但确实是少数三四城市的典型代表。对此，地方政府、开发商、购房者、放贷者，都应反思反省。

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