近段时间,首套房贷利率下调的新闻层出不穷,成为行业内外关注的一个焦点。众所周知,房地产是资金密集型行业,这不仅关系到市场供应的开发商融资,还涉及到市场需求的个人房贷。在影响市场走向的诸多因素中,可以说资金面是第一位的。
现在的情况是,多数商业银行已将首套房贷利率降至90-95折,甚至个别银行最低可打80折。这种变化来自两方面。一方面,去年四季度以来,银根松动,典型动作是连续两次下调存款准备金率,资金环境持续改善。另一方面,房地产调控定向放松,主要是更加注重落实差别化的住房信贷政策。银监会要求:在信贷实行总量管理的前提下,各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证,符合条件的借款人购买首套普通商品住宅,银行要给予贷款。
按照这一趋势,未来几个月首套房贷款的主流将会稳定在85-90折。其结果是什么？只有一个:必将刺激需求。春节过后,许多城市的住宅成交量都出现了程度不同的反弹。原因有多方面,比如政策微调、企业促销、需求萌动等,其中最主要的原因就是房贷优惠。
回顾近几年房贷政策变化。2008年四季度,开始大力度放松房贷,其中首套房贷首付低至二成,利率打7折;二套改善需求的房贷亦有优惠,首付四成,很多商业银行利率可打85折。其后,市场触底反弹,尤其是2009年全国房价飙升,涨幅高达23%,创近十几年之最。2009年四季度开始,新一轮调控开始,房贷优惠逐步减少。演变至2011年下半年,二套房贷首付高达六成,利率一般1.2倍左右;首套房贷首付三至四成,利率最高也达1.1倍。结果是强力压制了需求,部分大城市住宅成交量大幅萎缩。
全国两会上,万达董事长王健林建言将首套房利率重新下调至七折。虽然对银行有一定难度,但从中可以反映一个事实:银行利率优惠,等于是为购房人降低了房价。不妨算笔帐。按当前五年期贷款利率7.05%、20年期、100万贷款,按1.1倍、基准、85折、70折的计算,则其总利息分别为:97万元、87万元、72万元、58万元。由此可知差别之大。假如一个家庭购买的首套房,今年按85折利率贷款,将比去年另一个按1.1倍利率贷款的家庭,名义上(假设未来20利率不变)少支出25万元,也即少付了26%的利息,相当于房价下跌近二成。
任何具有经济头脑的购房人,都会大概的计算这笔帐。所以,只要利率持续下滑,即便是限购令不取消,也不能阻挡部分自住需求的入市步伐。原本限购就是为了抑制投资投机性购房需求,与首次置业的刚需无甚关系。预计二季度部分城市住宅成交量还会有所反弹。
另外,近日央行公布了一季度储户调查,表明未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%,是1999年以来的同期最低值,很多人对此非常忧虑,认为楼市冬天还长。其实,一季度的这一数据,要好于2008年三四季度。况且去年四季度和今年一季度的数据,已出现筑底迹象,接下去极可能步入回升通道。也即购房者最悲观的时点,可能正在过去。炒房者没什么指望了,但可享受贷款优惠的首次置业者,理应抓住今年难得的购房时机。
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