關於房價走勢預測方面,萬科和中國人民大學出現嚴重分岐。前段時間,人民大學發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》認為:2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題,預計明年3月至4月是樓市全面調整的時點,房地產價格將出現接近20%的下滑。而萬科副總裁肖莉在公開場合表示,受政策調控和供求關係的影響,未來一年房價有下調壓力,但不可能出現大幅下跌,不可能出現20％的降幅。
近些年,隨著房地產市場的持續繁榮,尤其是房價不斷高漲,關於房價走勢的預測亦層出不窮。有兩種流派呈極端化傾向。一種是嚴重看空派,動輒就認為房價必跌一半。另一種是盲目看漲派,不管政策鬆緊,他們都認為房價還將繼續飆升,比如「三年翻番論」就大行其道。這類預言者中既包括個別的著名學者,也有部分跟房地產開發有關的利益中人。聽從這類言論的購房者,確實獲得了資產升值的高收益。但持續多年唱多房價,客觀上成為房價猛漲的輿論助推者。而且,他們無視商品房作為一種資產,價格不可能永漲不跌的事實,更不願面對每次調控後,樓市都會有所降溫,部分時期部分城市房價出現下跌(比如2008年下半年)的事實。
上述兩種觀點都不免流於偏執。或者因特殊利益而別有用心的誇大論調,純屬大忽悠;或者偏重於學術化、理論化,根本沒有接觸過,也不大懂市場實際操作,北京社科院的某些報告和人大的這份報告即如此。人大報告通過建立模型,僅僅是測算房地產資金面和住宅供給面,就得出了70個大中城市房價將下跌20%的結論。而學術研究中,在建立模型測算時,是假定其他諸多變數是不變的,而實際上影響房價的變數錯綜複雜,不斷動態變化,這是幾乎所有通過模型預測房價走勢不靠譜的原因所在。如果這樣能準確預測房價,也就有辦法準確預測股價,那麼學者們只須按此炒房炒股,即可成為超級富翁了。
除了兩種非理性論者之外,還有一種市場派。這些人或機構(專業房地產市場研究機構和大型房地產商)多與市場比較近,他們的理論水平遠不如學者、教授,但對於市場的認知度和敏感度卻遠超後者,萬科就是一個典型。
萬科的項目遍佈全國40多個大中城市,只要匯總分析自己的樓盤銷售數據,就能基本知悉全國市場動態,其準確率甚至超過國家統計局。2008年11月王石第一個拋出「拐點論」,萬科率先進行促銷,結果證明其預測相當準確。
正是在這一背景下,筆者認為萬科的觀點比人大觀點,更接近市場真實。肖莉表示:明年全國房屋庫存將逐步上升,但總體處於較低水平,因2010年供應不足,且未來樓市需求可能反彈,明年樓市缺乏大跌的基礎,2012年可能出現供不應求的情況。正由於對於明後年市場的謹慎樂觀,在當前嚴厲的調控之下,萬科依然積極拿地。想等著明年房價整體下跌20%的朋友,屆時可能會失望。
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