時寒冰：二套房貸鬆動，房價走向何方？

（一）

最近樓市發生了一系列事情，各色人次第上演，表演看多了，對於這種連妝都懶得化的演員們已經沒有多少興趣了。但有一點大家都看得明白：許多二三線城市的房價都在上漲，一線城市只是成交量萎縮而價格並未明顯下跌。

儘管如此，有個別官員已經開始如打了雞血的青蛙一般，亢奮地宣稱：樓市調控取得了初步效果。

對於房地產調控，地產商們有的是辦法。他們是這個龐大經濟體的真正大佬。看看地產商任某的話吧：「趕緊降，否則會出更多亂七八糟的政策，大家還是需要給政府一個面子」。

「需要給政府一個面子」，這是一種怎樣的大度、寬度、高度、坡度、亮度和風度！

僅僅「需要給政府一個面子」的結果，是不難想像的。比如，原來計畫賣2萬的樓盤，定價2.5萬，再打八折，仍然是2萬，看起來降了20%，地產商給了政府面子，自己的利益也沒有什麼損失。當然，政府的利益也沒有什麼損失，反正前期高價把地都甩賣出去了。而且，地方政府趁著房價調控這個空擋，低價從老百姓手中征地，儲備起來，如同抱窩母雞一般安靜而甜蜜地等待著升值的日子到來。

實際上，從調控之初，有關部門就開始為自己留後路。最典型的就是不允許高價樓盤上市交易。北京、上海的媒體同時披露了調查的結果，當然，有關部門隨後就闢謠了（從利益分析的角度來看，其實是對謠言的確認）。在數字上做低房價，又有什麼真實意義呢？

再看看銀行。6月底，二套房貸鬆動的報導開始出現。上有政策下有對策的事情，銀行也會幹，並且，幹得更巧妙。在樓市調控聲中，銀行「乘火打劫」，嚴格實行動態、差別化管理的個人住房貸款政策，對貸款購買第二套住房，首付款比例不低於50%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍，發放第N套房貸。

二套房貸在事實上的鬆動，實際上發出了一個調控夭折的清晰信號。

緊接著，樓市調控可能無疾而終的報導出現。三個有關部門手拉手，用像天真無邪的小朋友唱童謠時的態度，扭扭捏捏地告訴公眾：傳聞都是假的，調控仍將繼續。

可惜，從那些枯萎的面容上找不出半點童真。

然後，開始造輿論，而且，登場的都是些有影響的人物。這樣的報導隨處可見。如：7月13日，原全國人大常委會副委員長、著名表演藝術家成思危先生在接受媒體採訪時表示：「房價不可能下降超過25%」；「房價下跌幅度不能超過25%，否則對誰都沒有好處」。

這中間，地產商們又開始一哄而上搶地了。所謂春家水暖鴨先知，地產商們是一群真正意義上的鴨子，當然，他們不用把身體埋在水裡辛苦地感受水溫，吃裡扒外的腐敗分子充當了他們的鴨子。

當開發商們重新撅著屁股搶地的時候，他們像一群飢餓的母狼重新站在了一條新的起跑線上——至少他們自己這樣認為。

民間的態度也在分化——股民最早剝離出來。這是地產商們的大勝利。

房地產行業，在政策的羽翼下，經過多年來的經營和發展，已經滋生出強大的集團勢力。你們不是要求調控房價嗎？好，那就把股市打壓下去，把股民們從支持調控樓市的陣營中剝離出來。

既得利益集團是這樣想的，也是這樣做的。

（二）

讓我們重新看看這個過程吧：

樓市調控重拳密集推出始於2010年4月14日，這一天，國務院常務會議規定對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

第二天（4月15日），國土資源部公布《2010年住房用地供應計畫》，加大保障性住房用地供應。不僅保障性住房、棚戶區改造、中小戶型普通商品房的供地比例達到77%，遠超中央70%的既定目標，而且供地總量也大幅增加到18萬公頃，比2009年土地供應高出2倍不止。

第三天（4月16日，週五），銀監會下發通知要求各商業銀行嚴格執行新的房貸規定：放鬆「地根」，收緊「銀根」。

同一天，注意這個萬分重要的日子。這一天：股指期貨正式掛牌上市。為打壓股市提供了殺傷力更大的武器。

第四天（4月17日，週六），政策升級，「新國十條」重拳出擊。國務院出臺了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，新增加內容有：商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。「新國十條」的樓市新政，有5大項共10條。被稱為「有史以來力度最大的一次樓市調控」。

「有史以來力度最大的一次樓市調控」在股指期貨挂盤後正式推出，對股市的打壓力量之大是顯而易見的。

第五天（4月18日，週日），住房消費稅消息傳出。多家媒體報導稱，重慶高檔房特別消費稅獲中央批准。國家稅務部門正在抓緊制定《住房消費稅暫行條例》。

第六天（4月19日，週一），對預售出招。一貫傾向強調「市場力量」的住房和城鄉建設部連夜發出《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。通知要求，未取得預售證的商品房，不得進行任何形式的預銷售。

4月19日，中國股市暴跌（有關股指期貨對股市的影響我和郎咸平教授在「財經郎眼」中具體談過），上證綜指暴跌150點，地產暴跌超過7%，金融大跌超過6%，鋼鐵、有色全部大跌。

房地產中的強大集團勢力能夠直接影響到的便是地產、金融、鋼鐵三大權重板塊，將這三大板塊打壓下去，股市的整體恐慌性暴跌幾乎是必然的。在民眾對高房價怨聲載道的情況下，藉助打壓股市讓股民們痛苦地發現：高房價泡沫首先需要藉助他們的鮮血擠壓，迫使他們最終在高房價的對立面上舉起白旗，以減輕高房價下政府面對的民意壓力。

而有關部門的配合，也非常巧妙。

5月15日、16日傳出消息，發改委目前正在牽頭起草一部「更嚴厲」的關於樓市調控政策的新文件，力度和範圍將大於不久前剛剛出臺的「國十條」。上證綜指暴跌136.7點，跌幅達5.07%。地產、金融再次領跌。地產股有近40只股票跌停。利空導致股市下跌是必然的，但如此惡意做空股市，權力機關顯然應該介入調查。但有關部門無動於衷。

在股民的痛苦聲中，有關部門及時否定了「更嚴厲」政策的出臺。很多人看這則新聞的時候，一帶而過，卻忽略了：這種雙簧把戲，實際上使正在計畫出臺的更嚴厲調控政策胎死腹中！既得利益集團的默契，即使青梅竹馬的情侶，也難以企及。是誰故意走漏了風聲？

房地產調控期間，中國製造業採購經理人指數回落，5月回落到53.9，6月回落至52.1。而此間，溫總理已經開始明確擔心經濟二次探底，強調要防止多項政策疊加的負面影響，重申堅持積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策。

而後，新聞聯播連續幾天不再提樓市調控。此後的事情不需浪費筆墨了。

寫到這裡，我不禁想起了白岩松先生的一段感慨：「我覺得看完昨天三個地王出現的時候，我突然產生了一種輕鬆感，為什麼輕鬆？其實當在北京也好，或者說是上海也好，對於普通的，絕大多數的中國老百姓來說，生活在這個城市裡的老百姓來說，當房價超過一萬五之後，其實漲不漲跟大家沒關係了，大家的注意力恐怕不在關注，你說三萬漲到四萬有什麼區別，反正買不起。」

（三）

對樓市的態度，應該源於一個長遠的規劃，這種規劃一定是能夠落實的。大規模的住房保障政策推出後，我詢問一位地方官員，他們會不會根據政策積極建造保障房。他回答得很肯定，不會。理由是：建造保障性住房，中央每平方米補貼200元左右，其餘的錢地方出，而地方沒有那麼多錢。

這就是現實。

我從十多年前就學會了通過實際的調查、走訪等，得到最接近真實的信息。在西南乾旱發生後，我自費做的長篇調查結論，也是基於這一理念。作為一個公民，應該為這個國家盡力所能及的責任。可惜的是，以GDP為標準的政績考核機制及腐敗力量的推動下，官員的民生責任、大局觀、民族利益觀等等，在日益退化，這種退化又因家屬和財富向國外的轉移而變得更加露骨。

裸官是中國經濟安全最不可估量的一大隱患。在新週期中，尤其如此。

制定政策不能像小散戶一樣，追漲殺跌，聽見風就是雨，而我們不能不痛苦地發現，我們的一些政策，在以超級小散戶的心態製造出來，當這些政策像一群剛剛鑽出殼的小雞子帶著懵懂的神情走向陌生的世界，一露頭便被各色利益集團忽悠得暈頭轉向，導致政策越來越難以落實。

很多官員談起房子，感情真摯，彷彿他們是從小吃房子的奶長大的。一些人一談起房地產，就動情地談到房地產對60個相關行業的拉動，對就業的幫助，卻閉口不談，倚重房地產實際上是以更多行業的萎縮和更多人的失業為代價的，換句話說，資源大幅向房地產業傾斜的結果，是更多行業的萎縮和更多人的失業。資源是有限的，當有限的資源從效率更高的行業，向缺乏技術含量但充滿暴利的房地產業流動，實際上意味著更多有前途的行業中的大量企業（尤其民企）由於資源配置的畸缺而倒閉，不僅導致就業崗位的減少，導致國家整體發生淨損失，還加劇了腐敗，並把整個經濟體引向不歸路。

這些最簡單的經濟學常識，在中國，卻成為資深專家、二奶經濟學家欺騙民眾的工具。

《中國統計年鑑》發布的數據顯示：1998年到2006年，在城鎮固定資產投資中，包括了31個行業大類的製造業門類的固定資產投資額是91477億，房地產門類（這個門類中只有房地產一個行業）的投資額是91537萬億，房地產投資竟然比製造業31個行業固定資產投資總額還要多！

從2007年至今，情況變得更加嚴重。資源對房地產業的傾斜，已經到了無以復加的地步。

2008年底的拯救樓市，是一大錯誤，這種錯誤不禁體現在對民生的傷害方面（作為一個為民生呼籲的人，這一點永遠是心中深切的痛！），更重要的是，他使我們這個龐大的經濟體，陷入了更危險的境地。如果當時不救樓市，讓房價自然下跌，恰恰是擠壓泡沫、調整經濟結構、解決產生過剩問題的良機。至於對60個行業的影響，我早說過了，房價低的時候比房價高的時候更能拉動60個行業的發展，因為低房價可能激發更多真實需求！而且，在房價下跌過程中，政府可以通過加大保障房供應來拉動相關行業的發展，而不應該再次引狼入室，讓這一民生行業淪為吸血者的盛宴。

根據中國鋼鐵工業協會公布的數據，5月末，全國26個主要鋼材市場五種鋼材社會庫存量合計為1578萬噸，而2008年6月底，這一庫存是286.9萬噸，2009年6月份，這一數字是896萬噸。也就是說，目前的鋼鐵庫存是2008年同期的5.5倍，是2009年同期的1.8倍。——這段引自媒體的公開報導。

產能過剩之嚴重，已經到了令人瞠目結舌的程度。在新週期中，這種情況將使中國腹背受敵，陷入困境。我在3月份的時候撰文指出，5月份將是歐元狙擊戰決戰之月，6月7日向新週期轉換，當這一切一一成為現實，中國做好準備了嗎？甚至，能夠明白新週期對中國的經濟前景意味著什麼嗎？

而且，鋼鐵、汽車振興規劃正好在中國與鐵礦石巨頭談判的最關鍵時刻推出，導致中國在談判中完敗，有經濟學家計算過，由此給中華民族造成的損失高達7000億美元。

中國的房價之高，已經遠遠超過美國等發達國家，這一點早就不再是新聞，我親身前往美國和中美洲幾個國家調查的結果，也加深了我對這一現狀的憂慮。事實上，一些移民的中介機構已經打出廣告：在北京上海買房，不如移民到加、美、澳等國買更好的房子，享受更好的保障（大意如此）。

高房價正在加劇富人向外轉移財富、高技術人才及中產階級向外移民的步伐。這種現象對我們這個苦難的民族意味著什麼，是不言而喻的。

可以想見的是，被稱為史上最嚴厲的樓市調控一旦終結（哪怕悄悄終結），房價必然再次上漲——洶湧澎湃的貨幣發行，是最直接推手。在不抑制貨幣發行慾望，在不打破房地產強壟斷這兩大前提下，任何調控措施都難以真正影響到中國的房價。中國的房價，早已徹底走向不歸路，直至人口變化及市場因素真正發揮它的作用，促使房價回到它應該在的位置——但這個民族能夠承受得起多大的陣痛呢？

對於民眾而言，不再對任何行政干預房價之舉，報以任何希望。

對於高房價的危害，政府真的應該下功夫好好研究一番！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)